摘要：環京地區一直以來與海南（樓盤）、廈門（樓盤）并稱中國房地產市場的風向標。在每一輪房價上漲浪潮中往往率先反彈，也在每一次嚴政調控下迅速偃旗息鼓。環京樓市可以看作北京樓市的附屬。從環京樓市過去4年一輪完整的牛熊周期可以看出，無論是2015年的快速上漲，2017年的下跌，2018年末的小幅企穩，以及近期的明顯反彈，都是北京樓市的縮影，只是波動幅度被明顯放大。從長期來看，環京市場主要承擔承接北京外溢人口需求的作用，本篇文章通過交通區位、房價水平、配套設施、開發情況、發展規劃五個維度來分析環京城市群的投資價值，以此判斷環京最有潛力的地區。

       環京地區的概念界定

       環京樓市的最重要屬性是承接北京工作人群的居住需求，那么應該重點關注與北京的距離及通勤是否方便。從與北京的距離來看，按照國際都市圈發展規律，至多將北京為中心100公里以內劃為環京地區。從通勤是否方便來看，一般認為北京大七環東、南、西部范圍內為環京地區，其他區域超出北京的通勤極限。

       綜合考慮兩方面因素，我們將環京地區簡化為北三縣（燕郊、大廠、香河）、南三縣（固安、永清、霸州）、以及涿州、廊坊市區、淶水、武清十個重點市縣。

       1：環京區域的概念界定

       根據北京目前的規劃，未來北京的整體發展趨勢是“東南飛”。據此，環京地區市縣可分為四類。第一類背靠東部的北京城市副中心，接受北京市區和通州人口外溢（通州房價近4.5萬/平，與周邊房價梯度拉的很大），主要包括燕郊、大廠、香河。第二類背靠南部北京新機場，受益于臨空經濟區帶動就業和產業發展，主要包括固安、永清、廊坊市區。第三類除環京帶動外還有其他經濟中心支撐，主要包括霸州（環京環雄雙區利好）、武清（背靠京津兩地）。第四類遠離各經濟中心，炒作價值低，主要包括涿州、淶水。

       環京地區樓市表現：三輪漲跌后重現“小陽春”，與北京樓市同步但波動更明顯

       環京市場與北京樓市的波動周期基本同步，但由于環京地區的城市定位有其特殊性，供給少，產業輕，受政策調控的影響更大，因此會放大北京樓市的波動幅度。我們把廊坊看作是環京市場的縮影，從2010年至今，廊坊市場共經歷了3輪漲跌周期：第一輪是2010年6月-2012年7月，上漲周期漲幅19%，下跌周期跌幅11%。2010年房地產政策收緊，首付比例和貸款利率不斷提高，廊坊房價漲幅收窄，至2011年5月轉為環比下跌。同期北京通州跌幅較大，最大跌幅達到了50%。第二輪是2012年8月-2015年7月，上漲周期漲幅22%，下跌周期跌幅5%。2012年6月央行重啟降息，開啟了一輪弱寬松周期，廊坊房價從2012年8月轉為上漲，直到2014年3月由于限購限貸政策收緊轉為震蕩下跌。第三輪是2015年8月-2018年12月，上漲周期漲幅94%，下跌周期跌幅8%（部分地區如燕郊最大跌幅超過35%）。2015年3月，“330新政”發布后，政策極度寬松，北京房價開始啟動，廊坊房價于2015年7月正式開始上漲周期。直到2017年3月廊坊一紙限購令變相封死了流動性，廊坊房價漲幅迅速收窄，并于2018年3月正式轉為下跌。代表性地區燕郊房價從1萬元/平上漲到2.86萬/平，近似翻了2倍。限購令發布后燕郊房價馬上開始下跌，到2018年10月已經跌至1.6萬/平，跌幅近35%。

       2：廊坊房價經歷了3輪漲跌周期，與北京房價波動基本同步

       2019年開始環京地區房價反彈伴隨著成交復蘇，市場流動性開始轉好。成交方面，1月燕郊商品住宅成交100套，成交面積0.77萬平方米，同比上漲約12倍。價格方面，1月燕郊二手房均價上漲到1.85萬/平，2月繼續上漲至1.89萬/平，與2018年12月相比上漲8%。二手房市場核心先行指標——當月掛牌價調增的小區占比也在上漲，1月份廊坊有72%的小區掛牌價上漲，2月份有85%的小區掛牌價上漲，表明市場進一步走強，預期樂觀。業主成交周期拉長，多存在捂盤惜售的心理。

       3：2月廊坊掛牌價上漲小區占比上升到85%

       4：業主成交周期被進一步拉長，存在捂盤惜售的心理

       環京樓市有著鮮明的地方特色，與全國、三四線和大城市周邊趨勢都不盡相同，以下是環京房價走勢的分析邏輯。

       一是房價具備較強彈性，調控政策是短期房價最重要的影響因素。從房價歷史表現上看，環京地區市場對北京樓市波動的放大效應明顯。2015年的全面寬松史無前例，廊坊漲幅達94%，同期北京漲幅僅為30%。在下跌時期廊坊代表性地區跌幅更是達到了35%，同期北京多數時間橫盤企穩。這一輪環京地區房價上漲的主要邏輯為承接北京外溢的短期投資需求。這種短期投資需求的本質是加杠桿，抗風險能力極差，會在短時間內迅速推高房價，一旦受到政策精準打擊也很容易出現資金鏈斷裂引起房價連環下跌。因此未來調控政策的主基調會更強調穩定。目前除涿州和淶水外，其余地區限購政策都比較嚴，基本都是本地限購2套，外地限購1套并交3年社保，取得了比較好的調控效果。未來也不太可能全面放松限購限貸，而是傾向于定向放松和邊際放松，比如前期廊坊棚改新政對入駐新機場的企業員工定向放松限購，以及近日出臺的公積金新政邊際放松限貸。政策邊際放松是年后環京房價反彈的重要推手。

       5：環京地區限購政策匯總

       二是土地供給持續緊張，會對中期房價形成一定的支撐。前期環京市場的供給以新房為主，二手房市場流動性較差。但基于環京地區的發展定位，市場土地供給持續緊張，燕郊已經3年沒有住宅土地供應，固安、香河也分別有6個月、2個月沒有住宅用地供給。可以預計環京市場未來將進入以存量房為主的階段，二手房流動性增強，對房價有一定提振作用。

       三是居住屬性明顯，通勤和配套是長期房價最主要的決定因素。長三角、珠三角的發展規劃主要是鼓勵周邊城市積極與一線核心城市對接，發展產業，吸引人口。而環京地區的發展規劃并不支持大規模開發房地產，其戰略意義是打造生態優美，人口適度，產業較輕的宜居新城鎮。因此長期來看，環京地區有開發極限。作為北京的睡城，環京地區吸引人口主要在于通勤價值和配套價值。

       環京各地區的投資價值

       長期來看，北京房地產市場供需矛盾依然是非常突出的，環京地區承接北京人口外溢的任務將成為長期發展的最主要動力。

       因此判斷地區長期的投資價值主要看五個方面，一是立體交通價值是否突出，在半小時通勤圈內最佳。二是住房成本是否低廉，是相對價值洼地。三是配套設施是否完善，同時具備宜居性和功能性。四是可開發體量是否足夠，有能力承接人口外溢。五是是否背靠經濟中心，產業發展受益于經濟圈建設。

       因此，我們從交通區位、房價水平、配套設施、開發情況、發展規劃五個維度來分析環京城市群的投資價值，以此判斷環京最有潛力的地區。

       1、燕郊：環京第一重鎮，地理位置最優越

       交通區位：燕郊的地理位置是環京地區中的龍頭，是與北京通勤最方便的地區，通勤價值環京最高。燕郊與通州區隔潮白河相望，與天安門距離僅30公里，車程1小時，距離北京商務核心東三環國貿中心只有半小時的車程，目前也主要是靠國貿商圈帶動。從交通規劃來說，燕郊是目前唯一可以公交通勤的地區，通燕高速與京平高速、并徐尹路一起連接燕郊夏墊、三河市區與北京副中心。未來燕郊如果能夠受地鐵22號線（平谷線）和京唐城際、京濱城際的加持，整體交通規劃更加便捷，交通區位價值在環京地區獨一無二。

       房價水平：2019年2月燕郊的房價已經回歸到1.89萬/平米，最大的樓盤首爾甜城成交價2萬/平米左右，市場在前期低位企穩后反彈明顯，目前燕郊的價格是環京地區最高。

       配套設施：配套是燕郊的一大短板。由于燕郊是開發商最早入市的地區之一，城市沒有做很好的規劃，開發較為無序。尤其是城市排水系統沒有做好，每逢大雨必有積水，非常影響出行需求。

       開發情況：燕郊土地開發受到嚴格控制，幾乎沒有新增土地，開發體量受限。目前燕郊常住人口已達120萬人，供給緊張的局面將進一步加劇。

       發展規劃：北三縣背靠的通州副中心實力強大。2018年11月北京市政府遷入通州，通州副中心正式落地，未來預計會有近40萬人口流入通州。在京津冀一體化的過程中，北三縣的發展戰略更集中在承接副中心人口外溢需求，相對南部的主城優化思路更有分量。從產業發展來看，燕郊著重發展高端高新產業，中興燕郊產業園已初具規模。但是在北三縣中，燕郊產業發展水平并不如大廠和香河，產業基礎對市場的支撐較弱。

       燕郊是環京地理位置最優越的地區，屬于北京東部商務核心區半小時通勤圈內，通勤價值非常高。作為北三縣的龍頭，背靠通州副中心，未來發展規劃整體利好。但存在的風險在于房價在環京處于高位，開發體量受限，配套沒有很好的跟上，再加上過去在價值炒作上用力過猛，目前的回暖可能只是前期超跌反彈，市場未來的走勢還需要看信貸政策的寬松力度。

       2、大廠：離通州新政府最近，配套設施最完善

       交通區位：大廠是北三縣離通州新政府最近的地區，也是京濱城際、京唐城際規劃的一站。尤以潮白新城離北京最近，距離六號線潞城地鐵站車程僅20分鐘。一旦連接大廠和通州的廠通橋打通，未來潮白到北京新政府的直線距離僅不到10公里，相當于6分鐘左右的車程。

       房價水平：大廠房價相對燕郊更加便宜，代表性樓盤潮白孔雀新城在17年的高點價格不到2萬/平，現在的均價為1.58萬/平左右，比要燕郊價格低不少。

       配套設施：與燕郊不同的是，大廠在做了很好的城市規劃后才引入開發商，開發相對有序，居住環境相對燕郊較好。未來隨著人民大學通州新校區大廠拓展區、人大附中大廠校區等重點名校相繼落地大廠，大廠的教育資源將成為環京小鎮中最有優勢的地區。北京城市副中心生活區項目也計劃落戶大廠潮白河，屆時潮白新城宜居性和功能性都要更勝一籌。

      6：大廠的居住環境相對更整潔有序

       開發情況：環京各小鎮很難獲得新增建設用地指標，大廠也不例外，目前供給比較稀缺。但是與燕郊不同，大廠的人口數在環京地區中是最少的，不超過13萬人，未來可容納的人口空間更大。華夏幸福(600340)、榮盛發展(002146)等環京名企已經進駐拿地，開發質量有保障。

       發展規劃：同樣作為北三縣中的一城，大廠也受到北京副中心經濟輻射，承接人口外溢需求。大廠的產業結構相對聚焦，重點培育影視文化、人工智能、總部商務三大產業，尤其是影視文化產業集群效應顯著，目前華夏幸福打造的大廠產業新城已入駐了59家優質文創企業。未來通州新政府也有可能與大廠啟動后花園式的合作，進一步建設良好的生態環境，以此吸引更多的文化創意產業人才聚集。

       大廠是環京離通州副中心最近的地區，尤其是潮白河地區通勤價值最佳，擁有北京副中心經濟輻射利好。與燕郊相比，大廠城市規劃更好，配套設施也更完善，人大通州新校區的入駐，給大廠帶來了豐富的教育資源。大廠的房價比燕郊低，人口數也相對稀少，可開發體量稍大一些，有一定價值提升空間。

       3、香河：北三縣的價值洼地，產業基礎有優勢

       交通區位：香河是北三縣中與北京距離最遠的縣城，距離通州26公里，離天安門50公里。其中香河北部新城的位置最好，在國貿的東南方向，如果走京哈高速到國貿需1小時左右。

       房價水平：香河是北三縣房價最便宜的，均價1萬/平左右，但香河也是環京名企進駐最多的地方，綠地、富力、萬科、華夏幸福等超過30家名企皆在香河拿地或投資。

       配套設施：由于香河房地產市場開發較晚，香河配套比大廠甚至燕郊都要弱一些。相對利好的是首都師范大學將建立香河實驗學校，有利于改善教育配套。

開發情況：香河樓市開發起步較晚，新樓盤仍多施工，開發水平沒有燕郊成熟，目前二手房市場在售數量在北三縣中也是最低。但由于名企眾多，開發前景較好。目前香河的人口數在37萬人左右，環京地區倒數第二，未來可容納人口的空間還是比較大的。

       發展規劃：相比于燕郊和大廠，香河擁有自己的重點基礎產業。香河家具制造展覽產業發展已久，產業體系完善并具有一定的實力。與此同時，香河還積極發展機器人產業，引進創新項目。香河機器人產業港是目前是京津冀區域新興的機器人產業高地。

       香河的通勤價值和開發時間不及燕郊和大廠，但卻是環京名企進駐最多的地方，目前房價是北三縣的價值洼地，與環京其他地區相比也處于低位。香河的產業基礎應該是北三縣最好的，而且有本地的重點產業，未來吸引人口流入的能力或進一步增強。

       4、固安：房價已處相對高位，臨空經濟輻射利好區域發展

       交通區位：距北京天安門60公里，與大興區隔永定河相望，對于在北京南部工作人群來說通勤比較便利，開車到北京南三環玉泉營橋需50-60分鐘。固安距離北京新機場直線距離只有10公里，預計建設的京雄城際和天津至北京大興國際機場聯絡線都將路過固安，屆時固安會有固安東、固安南兩座高鐵站，完善立體交通價值。

       房價水平：固安的房價要低于燕郊和大廠，目前的均價為1.3萬/平，在環京地區屬于第二梯隊。但是與區位價值相似的永清相比高出不少。

       配套設施：固安發展時間較早，在南三縣中配套設施相對成熟。教育方面，固安城西、城南學校已經開建，并規劃了大衛城小學、大衛城幼兒園等多個幼小教育資源。此外，融百匯百貨、蘇寧易購、聚品薈等大型百貨都于已于2018年開業，商業配套不斷升級。

       開發情況：固安的新增住房供給也非常緊張。目前總人口達到52萬，在南三縣中次于霸州，排名第二，供需緊張的局面將進一步加劇。

       發展規劃：在廊坊市十三五規劃中，明確固安要按照中等城市的標準規劃建設，形成“一北一南”兩大新城帶動的發展格局：北邊組團固安新城和南邊組團溫泉新城。固安新城積極發展總部商務、商業服務、金融服務、科技服務等服務業，溫泉新城打造以健康養生、溫泉商務、旅游休閑為主的現代田園新城。兩大新城共同加速周邊人口集聚，帶動區域整體發展。同時，固安還依托臨空經濟輻射。北京南部新機場定位為亞洲最大的機場，年吞吐量達7200萬人次。將會形成一個包括航空、國際會展、酒店娛樂等行業的“空港經濟圈”，預計拉動就業十萬人次，給臨近地區的就業和產業帶來的較大的發展空間。

       固安的通勤價值不如北三縣，但在南三縣中居前。主要原因是離北京新機場距離很近，如果能夠受益于京雄鐵路和京津機場線加持，立體通勤價值會提高很多。固安的一個最重要的利好是背靠新機場經濟圈輻射，兩大新城著力發展新型服務業也走了政策鼓勵環京發展的輕產業方向。但固安房價雖處于第二梯隊，已經比條件相近的永清高出不少，房價優勢就不是特別明顯了。

       5、永清：南三縣的價值洼地，承接產業轉移最具潛力地區

       交通區位：永清位于固安的東南方向，距天安門70公里，開車用時1小時30分左右，距北京新機場直線距離30公里。只有機場北線、京霸高鐵建成，永清才能實現“五縱三橫一高鐵”布局：京港澳、京開、京臺、京滬、京津5縱高速網，大七環（G95）、津保高速、機場北線3橫高速網，京霸高鐵出京首站、京臺高速直達南四環的便捷。如果按照目前交通規劃，未來永清出口到南三環只需30分鐘即可，屆時通勤價值將進一步提高。

       房價水平：縱觀京南一帶的房價對比，永清是一個絕對的價值洼地。目前，永清的均價在9600元/平米左右，明顯低于區位相近的固安，與距離更遠的霸州看齊。

       配套設施：永清相對短板的就是配套。由于仍處于規劃紅利期，教育、醫療和商業配套短期內不會有很大改善。但永清生態環境較好，45%森林綠化覆蓋，相對宜居。

       開發情況：永清的房地產市場開發比較晚，供給較少。總人口為41萬，在南三縣中最少，可以承載外溢人口流入空間比較大。

       發展規劃：在產業發展方面，北京亦莊·永清高新區是第一個在京津冀一體化產業轉移過程中獲批的實體高新區，得到地方財政近20億元的重點支持，是時下北京產業外遷最重要的一環。再加上空港發展紅利，對周邊的就業和產業發展能夠產生巨大的帶動效應。

       與北三縣和固安相比，永清的通勤價值并不是特別突出。京臺高速的開通大大縮短了永清到北京的時間。但只有京霸高鐵建成，那么永清的通勤價值才能迅速提高。但從房價上來看，永清是京南絕對的價值洼地，均價比固安低很多。永清也是京南承接北京產業轉移能力較強的地區，再加上受益于空港經濟圈輻射，市場存在一定支撐。

       6、霸州：京津保腹地中心，新機場和雄安經濟圈共同加持

       交通區位：霸州是南三縣中最南的城市，距離北京中心100公里，距雄安新區25公里，距天津70公里，處于京津保黃金三角區的交叉點，也是未來京津冀發展的核心區域。霸州是京南的重要交通樞紐，大廣高速、京臺高速、京滬高速、京九線直通北京，并與廊涿高速、榮烏高速形成以霸州為主的發展區域。如果按現在的正常通勤速度，從霸州到天安門開車要1小時40分鐘。霸州的通勤價值取決于京雄高鐵是否在霸州設站。如果京雄高鐵通過霸州，那么霸州北站至新機場站約13分鐘，至雄安站約7分鐘，至北京西站約半小時。

       房價水平：霸州的房價一直較低，目前均價僅為8800元/平，是環京地區價格最低的區域。

       配套設施：霸州的商業配套主要集中在老城區。醫療方面，6家大型公立醫院為二甲級別，能滿足市民的基本就診需求。教育資源相對豐富，霸州一中是河北省重點中學。此外，霸州還擁有廊南森林濕地、市區生態公園、牤牛河生態景觀等休閑景觀，生態環境優美，宜居性較好。

       開發情況：從人口數量來說，霸州總人口數超過65萬，在南三縣中領先。實力開發商云集，共同開發霸州市場。住宅市場主要由華夏幸福把控，榮盛發展建設東部新城，恒大集團建設溫泉國際旅游城項目，整體開發有序。

       發展規劃：霸州最重要的城市價值是一城連雙都。既是環京區，又是環雄區。不僅是雄安新區、北京新機場發展建設的直接受益者，還是其產業、居住、養老外溢的主要承接地。按照規劃，未來雄安新區將容納540萬的人口規模，但是新區不建商品房，鄰近的霸州將率先承接其居住需求的外溢。

       7：霸州同時受益于環京區和環雄區兩大經濟圈

       霸州作為環京二線環雄一線的城市，仍然有一定的發展潛力。但從地理位置上看霸州與北京距離比較遠，只有京雄高鐵落地霸州，其通勤價值才能顯現出來。霸州的房價是環京最低，配套比較完善，生態環境良好，整體開發有序，人口和經濟發展又是南三縣中最強。與北京新機場空港經濟輻射圈相比，霸州更是雄安新區最優輻射區。由于雄安新區戰略定位的特殊性，未來霸州承接新區外溢人口的功能會更強。

       7、廊坊市區：通勤價值不及北三縣，空港新區帶動區域受益

       交通區位：廊坊市區包括安次區、廣陽區2個市轄區和廊坊經濟技術開發區。市區直線距離北京天安門廣場50公里，距天津中心區60公里，距北京新機場30公里。在通勤價值上，如果選擇高速入京，需要1個半小時的時間。安次區的通勤價值相對更高，因為廊坊的高鐵站在安次設站，到北京全程21分鐘。開發區距離廊坊到北京的高速出口較近，將來天津至北京新機場城際聯絡線也將在開發區設置高鐵站，并規劃了高鐵與區域內地鐵可換乘，通勤便利度會大大提高。如果S6號線能順利開通，廣陽區的通勤價值才能提高。

       房價水平：廊坊市區的房價水平要低于燕郊和大廠，但要比南三縣高。目前廣陽區房價約1.45萬/平，在區域內最高。安次區房價約1.4萬/平，但云集恒大、首開等知名房企開發。開發區房價約1.1萬/平，在市區中價格最低。

       配套設施：廣陽區的現代化開發較早，配套設施比較完善，擁有10余所大型商場，4所三甲醫院以及高爾夫球場、體育館、圖書館等文化配套。開發區各種企業較多，污染是一個比較大的問題，但是大學城板塊住宅集中，再加上大面積的高爾夫球場綠化，北師大附屬中學也已確定落戶開發區，教育資源豐富。安次區配套稍微落后，目前也正加緊完善配套，包括2所重點中小學和1所公園的建設。

       開發情況：廊坊市區土地供應比較緊張，新售樓盤稀缺。目前市區人口約93萬人左右，本地人口密集，承接外溢需求空間有限。

       發展規劃：廊坊市區三區域中，廣陽區被劃進空港新區的規劃區域中，后期發展潛力較大。廊坊空港新區擁有河北省經濟增長的重要支點，冀京合作雙贏的示范區、首都經濟圈核心空間增長點、環渤海地區海陸空聯運樞紐，廊坊市次中心區域五大戰略定位，帶動會展商貿、創新研發、國際物流、空港經濟和產業集群的升級。同時吸引更多優質人才進入空港新區輻射區域的房地產市場置業。

       從通勤價值來看，廊坊市區并不如北三縣優勢明顯。除安次區由于有高鐵站進入了半小時通勤圈，廣陽區和開發區則需要等待新機場線和S6號線的加持。廊坊市區的房價優勢沒有南三縣明顯，住房供給也非常緊張，新房稀缺，可開發體量有限。只有廣陽區受空港新區建設利好，預計將帶動產業升級，進一步吸引人口流入。

       8、涿州：立體交通價值最完善，遠離經濟圈輻射市場穩定

       交通區位：涿州隸屬于保定（樓盤）市，距北京中心70公里，開車約1個半小時。京深高鐵與京港澳（G4）高速穿越，到北京西站僅需25分鐘，立體交通價值環京最完善。未來有廊涿城際鐵路將涿州與南三縣、武清與新機場緊密聯系起來，同時與環北京城際連接，與京唐城際鐵路、京沈客專銜接，通勤價值會更加凸顯。

       房價水平：由于涿州遠離通州副中心和空港經濟圈的輻射，臨近的房山發展又比較滯后，導致涿州開發落后于固安和永清，目前均價在1.2萬/平左右，高鐵區域均價會稍高一些，在1.3萬-1.4萬/平左右。

       配套設施：在醫療資源方面，涿州擁有一洲質子醫療中心是一大亮點。但商業配套比較缺乏，由于開發落后，高鐵新城又距離主城區較遠，沒有形成完整的商圈。

       開發情況：涿州與燕郊類似，是最早開發的地區，早期開發無序，除高鐵區外主要土地供應來源于拆遷，后續供應難度會加大。且涿州沒有名企開發商，開發進度停滯，無新盤出售。目前，涿州市人口數接近70萬人，后續可容納人口空間也較小。

       發展規劃：涿州是最早承接央企轉移的地區，集中包括了中石油、中國兵工、中國鐵建(601186)、中國水電和中國鋁業(601600)等多家央企的子公司，還吸引了航天科工等央企在涿州建設園區，產業基礎相對較好。在城市規劃方面，涿州加快建設京南經濟開發區，按照“兩園一帶”，即涿州創新科技園、碼頭國際健康產業園、拒馬河文化產業帶的空間布局進行發展，產業配套將更加完善。

       涿州的通勤價值比南三縣和廊坊市區都要更高一些，高速、高鐵和在建的城際鐵路打造了完善的立體交通網絡，使涿州也成為了半小時通勤圈的一員。與廊坊各縣不同的是，涿州受北京副中心、大興新機場和雄安新區三大經濟中心的利好都比較小，臨近的房山發展又比較滯后，房價一直比較平穩，由于早期開發無序導致后期可開發體量受限。

       9、武清：背靠京津兩地，戶籍和教育資源雙重利好

       交通區位：武清區位于天津市西北部，是京、津兩大直轄市的中心點，距離北京中心90公里，如果開車走京津高速需要1個半小時，如果乘坐京津城際鐵路只需20分鐘。未來在武清新城內還將計劃興建武清城際北站，這也將會成為武清的第二座城際火車站。

       房價水平：2018年天津實行人才引進計劃前，武清的房價從17年的高點回落到1.3萬/平。人才引進新政出臺后，需求增加導致房價回升，現在又基本回歸平穩，均價回升到1.5萬/平。武清區域人口入住率很高，說明剛需為主，市場健康。

      配套設施：武清作為天津的遠郊區，教育資源十分良好，武清楊村一中是天津市首批重點中學。同時，天津高考升學率高達89%，位居全國第一。如果想兼顧教育和戶籍，武清無疑是比較好的選擇。

       開發情況：武清受益于天津大幅降低人才落戶門檻，是吸引北京工作人群落戶的第一選擇。目前總人口已達96萬余人，即將成為百萬人口城市。2018年武清區引進人才1.3萬人次，引才人數位于全市前列。且有首創、鴻坤等大型房企入駐開發，未來開發質量有保證。

       發展規劃：武清背靠京津兩地，經濟實力在環京地區中居首。2017年武清區GDP位居天津市第三名，民營企業活力十分明顯。未來武清的發展目標是京津綜合發展主軸上的國際化功能區和京津之間高新技術產業基地、現代服務業基地和生態宜居城市，主動對接京津冀消費大市場，電子商務、高端商貿、休閑旅游等，在承接北京產業轉移方面更有優勢。

       武清是天津離北京最近的區，城際鐵路使武清進入了半小時通勤圈內。武清最大的優勢在于天津放寬人才落戶的政策和豐富的教育資源，對北京工作人群的流入具有巨大的吸引力。如果想同時兼顧居住通勤的合理性和教育、戶籍優勢，目前武清區房價又基本處在合理的調控水平中，無疑是性價比很高的地區。與廊坊各縣相比。武清的經濟水平也更強一些。

       10、淶水：通勤價值較弱，淶水新城承接北京第三產業轉移

       交通區位：淶水歸屬于保定市，位于京津冀三大發展軸之一的“京保石”發展軸上，距離北京市中心100公里。淶水周圍有京昆、京石和環首都高速環繞，駕車需1小時40分鐘。目前淶水與北京之間沒有高鐵直通，只有環北京南段的城際鐵路線建成后，才能優化淶水與新機場、北京市區的交通問題。

       房價水平：目前是環京房價最低的地區，成交均價在8400元/平左右。

       配套情況：淶水的自然環境資源較豐富，擁有野三坡、云居寺、十渡等自然風景區和歷史遺跡。由于開發較晚，目前只有淶水新城是配套較好的區域。除基本生活功能和商業配套外，淶水新城在教育配套方面，簽約衡水（樓盤）中學，中英雙語幼兒園，引入國際小學。醫療配套方面，擁有淶水新城三甲醫院和便捷社區醫院。此外還有高端酒店配套和展館配套等。

       開發情況：淶水人口數僅35.8萬人，目前人口數較少，開發時間也比較晚。恒大已經在淶水布局，未來開發空間還比較大。

       發展規劃：由于距離副中心和空港較遠，在沒有經濟圈輻射利好的情況下，承接首都高端生產性服務業疏解的能力十分重要。淶水未來發展的重要看點一是依靠良好的自然環境發展旅游服務業。二是打造以戰略新興產業和現代服務業為主的淶水新城。

       由于沒有高鐵加持，淶水的通勤價值就不是特別突出。淶水的總面積超過燕郊、香河、大廠、固安四縣面積之和，但人口卻只有35萬，開發程度低。目前淶水的均價是環京最低，而且并未限購，政府還提供購房落戶的支持，吸引了一定的剛需。但由于沒有經濟中心輻射帶動，未來承接北京產業轉移的能力是支撐區域房價的重要因素。