摘要：環(huán)京地區(qū)一直以來(lái)與海南（樓盤(pán)）、廈門(mén)（樓盤(pán)）并稱(chēng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。在每一輪房?jī)r(jià)上漲浪潮中往往率先反彈，也在每一次嚴(yán)政調(diào)控下迅速偃旗息鼓。環(huán)京樓市可以看作北京樓市的附屬。從環(huán)京樓市過(guò)去4年一輪完整的牛熊周期可以看出，無(wú)論是2015年的快速上漲，2017年的下跌，2018年末的小幅企穩(wěn)，以及近期的明顯反彈，都是北京樓市的縮影，只是波動(dòng)幅度被明顯放大。從長(zhǎng)期來(lái)看，環(huán)京市場(chǎng)主要承擔(dān)承接北京外溢人口需求的作用，本篇文章通過(guò)交通區(qū)位、房?jī)r(jià)水平、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)情況、發(fā)展規(guī)劃五個(gè)維度來(lái)分析環(huán)京城市群的投資價(jià)值，以此判斷環(huán)京最有潛力的地區(qū)。

       環(huán)京地區(qū)的概念界定

       環(huán)京樓市的最重要屬性是承接北京工作人群的居住需求，那么應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注與北京的距離及通勤是否方便。從與北京的距離來(lái)看，按照國(guó)際都市圈發(fā)展規(guī)律，至多將北京為中心100公里以?xún)?nèi)劃為環(huán)京地區(qū)。從通勤是否方便來(lái)看，一般認(rèn)為北京大七環(huán)東、南、西部范圍內(nèi)為環(huán)京地區(qū)，其他區(qū)域超出北京的通勤極限。

       綜合考慮兩方面因素，我們將環(huán)京地區(qū)簡(jiǎn)化為北三縣（燕郊、大廠、香河）、南三縣（固安、永清、霸州）、以及涿州、廊坊市區(qū)、淶水、武清十個(gè)重點(diǎn)市縣。

       1：環(huán)京區(qū)域的概念界定

       根據(jù)北京目前的規(guī)劃，未來(lái)北京的整體發(fā)展趨勢(shì)是“東南飛”。據(jù)此，環(huán)京地區(qū)市縣可分為四類(lèi)。第一類(lèi)背靠東部的北京城市副中心，接受北京市區(qū)和通州人口外溢（通州房?jī)r(jià)近4.5萬(wàn)/平，與周邊房?jī)r(jià)梯度拉的很大），主要包括燕郊、大廠、香河。第二類(lèi)背靠南部北京新機(jī)場(chǎng)，受益于臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)帶動(dòng)就業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主要包括固安、永清、廊坊市區(qū)。第三類(lèi)除環(huán)京帶動(dòng)外還有其他經(jīng)濟(jì)中心支撐，主要包括霸州（環(huán)京環(huán)雄雙區(qū)利好）、武清（背靠京津兩地）。第四類(lèi)遠(yuǎn)離各經(jīng)濟(jì)中心，炒作價(jià)值低，主要包括涿州、淶水。

       環(huán)京地區(qū)樓市表現(xiàn)：三輪漲跌后重現(xiàn)“小陽(yáng)春”，與北京樓市同步但波動(dòng)更明顯

       環(huán)京市場(chǎng)與北京樓市的波動(dòng)周期基本同步，但由于環(huán)京地區(qū)的城市定位有其特殊性，供給少，產(chǎn)業(yè)輕，受政策調(diào)控的影響更大，因此會(huì)放大北京樓市的波動(dòng)幅度。我們把廊坊看作是環(huán)京市場(chǎng)的縮影，從2010年至今，廊坊市場(chǎng)共經(jīng)歷了3輪漲跌周期：第一輪是2010年6月-2012年7月，上漲周期漲幅19%，下跌周期跌幅11%。2010年房地產(chǎn)政策收緊，首付比例和貸款利率不斷提高，廊坊房?jī)r(jià)漲幅收窄，至2011年5月轉(zhuǎn)為環(huán)比下跌。同期北京通州跌幅較大，最大跌幅達(dá)到了50%。第二輪是2012年8月-2015年7月，上漲周期漲幅22%，下跌周期跌幅5%。2012年6月央行重啟降息，開(kāi)啟了一輪弱寬松周期，廊坊房?jī)r(jià)從2012年8月轉(zhuǎn)為上漲，直到2014年3月由于限購(gòu)限貸政策收緊轉(zhuǎn)為震蕩下跌。第三輪是2015年8月-2018年12月，上漲周期漲幅94%，下跌周期跌幅8%（部分地區(qū)如燕郊最大跌幅超過(guò)35%）。2015年3月，“330新政”發(fā)布后，政策極度寬松，北京房?jī)r(jià)開(kāi)始啟動(dòng)，廊坊房?jī)r(jià)于2015年7月正式開(kāi)始上漲周期。直到2017年3月廊坊一紙限購(gòu)令變相封死了流動(dòng)性，廊坊房?jī)r(jià)漲幅迅速收窄，并于2018年3月正式轉(zhuǎn)為下跌。代表性地區(qū)燕郊房?jī)r(jià)從1萬(wàn)元/平上漲到2.86萬(wàn)/平，近似翻了2倍。限購(gòu)令發(fā)布后燕郊房?jī)r(jià)馬上開(kāi)始下跌，到2018年10月已經(jīng)跌至1.6萬(wàn)/平，跌幅近35%。

       2：廊坊房?jī)r(jià)經(jīng)歷了3輪漲跌周期，與北京房?jī)r(jià)波動(dòng)基本同步

       2019年開(kāi)始環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)反彈伴隨著成交復(fù)蘇，市場(chǎng)流動(dòng)性開(kāi)始轉(zhuǎn)好。成交方面，1月燕郊商品住宅成交100套，成交面積0.77萬(wàn)平方米，同比上漲約12倍。價(jià)格方面，1月燕郊二手房均價(jià)上漲到1.85萬(wàn)/平，2月繼續(xù)上漲至1.89萬(wàn)/平，與2018年12月相比上漲8%。二手房市場(chǎng)核心先行指標(biāo)——當(dāng)月掛牌價(jià)調(diào)增的小區(qū)占比也在上漲，1月份廊坊有72%的小區(qū)掛牌價(jià)上漲，2月份有85%的小區(qū)掛牌價(jià)上漲，表明市場(chǎng)進(jìn)一步走強(qiáng)，預(yù)期樂(lè)觀。業(yè)主成交周期拉長(zhǎng)，多存在捂盤(pán)惜售的心理。

       3：2月廊坊掛牌價(jià)上漲小區(qū)占比上升到85%

       4：業(yè)主成交周期被進(jìn)一步拉長(zhǎng)，存在捂盤(pán)惜售的心理

       環(huán)京樓市有著鮮明的地方特色，與全國(guó)、三四線和大城市周邊趨勢(shì)都不盡相同，以下是環(huán)京房?jī)r(jià)走勢(shì)的分析邏輯。

       一是房?jī)r(jià)具備較強(qiáng)彈性，調(diào)控政策是短期房?jī)r(jià)最重要的影響因素。從房?jī)r(jià)歷史表現(xiàn)上看，環(huán)京地區(qū)市場(chǎng)對(duì)北京樓市波動(dòng)的放大效應(yīng)明顯。2015年的全面寬松史無(wú)前例，廊坊漲幅達(dá)94%，同期北京漲幅僅為30%。在下跌時(shí)期廊坊代表性地區(qū)跌幅更是達(dá)到了35%，同期北京多數(shù)時(shí)間橫盤(pán)企穩(wěn)。這一輪環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的主要邏輯為承接北京外溢的短期投資需求。這種短期投資需求的本質(zhì)是加杠桿，抗風(fēng)險(xiǎn)能力極差，會(huì)在短時(shí)間內(nèi)迅速推高房?jī)r(jià)，一旦受到政策精準(zhǔn)打擊也很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂引起房?jī)r(jià)連環(huán)下跌。因此未來(lái)調(diào)控政策的主基調(diào)會(huì)更強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定。目前除涿州和淶水外，其余地區(qū)限購(gòu)政策都比較嚴(yán)，基本都是本地限購(gòu)2套，外地限購(gòu)1套并交3年社保，取得了比較好的調(diào)控效果。未來(lái)也不太可能全面放松限購(gòu)限貸，而是傾向于定向放松和邊際放松，比如前期廊坊棚改新政對(duì)入駐新機(jī)場(chǎng)的企業(yè)員工定向放松限購(gòu)，以及近日出臺(tái)的公積金新政邊際放松限貸。政策邊際放松是年后環(huán)京房?jī)r(jià)反彈的重要推手。

       5：環(huán)京地區(qū)限購(gòu)政策匯總

       二是土地供給持續(xù)緊張，會(huì)對(duì)中期房?jī)r(jià)形成一定的支撐。前期環(huán)京市場(chǎng)的供給以新房為主，二手房市場(chǎng)流動(dòng)性較差。但基于環(huán)京地區(qū)的發(fā)展定位，市場(chǎng)土地供給持續(xù)緊張，燕郊已經(jīng)3年沒(méi)有住宅土地供應(yīng)，固安、香河也分別有6個(gè)月、2個(gè)月沒(méi)有住宅用地供給。可以預(yù)計(jì)環(huán)京市場(chǎng)未來(lái)將進(jìn)入以存量房為主的階段，二手房流動(dòng)性增強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)有一定提振作用。

       三是居住屬性明顯，通勤和配套是長(zhǎng)期房?jī)r(jià)最主要的決定因素。長(zhǎng)三角、珠三角的發(fā)展規(guī)劃主要是鼓勵(lì)周邊城市積極與一線核心城市對(duì)接，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，吸引人口。而環(huán)京地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃并不支持大規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，其戰(zhàn)略意義是打造生態(tài)優(yōu)美，人口適度，產(chǎn)業(yè)較輕的宜居新城鎮(zhèn)。因此長(zhǎng)期來(lái)看，環(huán)京地區(qū)有開(kāi)發(fā)極限。作為北京的睡城，環(huán)京地區(qū)吸引人口主要在于通勤價(jià)值和配套價(jià)值。

       環(huán)京各地區(qū)的投資價(jià)值

       長(zhǎng)期來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾依然是非常突出的，環(huán)京地區(qū)承接北京人口外溢的任務(wù)將成為長(zhǎng)期發(fā)展的最主要?jiǎng)恿Α?/p>

       因此判斷地區(qū)長(zhǎng)期的投資價(jià)值主要看五個(gè)方面，一是立體交通價(jià)值是否突出，在半小時(shí)通勤圈內(nèi)最佳。二是住房成本是否低廉，是相對(duì)價(jià)值洼地。三是配套設(shè)施是否完善，同時(shí)具備宜居性和功能性。四是可開(kāi)發(fā)體量是否足夠，有能力承接人口外溢。五是是否背靠經(jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)業(yè)發(fā)展受益于經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。

       因此，我們從交通區(qū)位、房?jī)r(jià)水平、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)情況、發(fā)展規(guī)劃五個(gè)維度來(lái)分析環(huán)京城市群的投資價(jià)值，以此判斷環(huán)京最有潛力的地區(qū)。

       1、燕郊：環(huán)京第一重鎮(zhèn)，地理位置最優(yōu)越

       交通區(qū)位：燕郊的地理位置是環(huán)京地區(qū)中的龍頭，是與北京通勤最方便的地區(qū)，通勤價(jià)值環(huán)京最高。燕郊與通州區(qū)隔潮白河相望，與天安門(mén)距離僅30公里，車(chē)程1小時(shí)，距離北京商務(wù)核心東三環(huán)國(guó)貿(mào)中心只有半小時(shí)的車(chē)程，目前也主要是靠國(guó)貿(mào)商圈帶動(dòng)。從交通規(guī)劃來(lái)說(shuō)，燕郊是目前唯一可以公交通勤的地區(qū)，通燕高速與京平高速、并徐尹路一起連接燕郊夏墊、三河市區(qū)與北京副中心。未來(lái)燕郊如果能夠受地鐵22號(hào)線（平谷線）和京唐城際、京濱城際的加持，整體交通規(guī)劃更加便捷，交通區(qū)位價(jià)值在環(huán)京地區(qū)獨(dú)一無(wú)二。

       房?jī)r(jià)水平：2019年2月燕郊的房?jī)r(jià)已經(jīng)回歸到1.89萬(wàn)/平米，最大的樓盤(pán)首爾甜城成交價(jià)2萬(wàn)/平米左右，市場(chǎng)在前期低位企穩(wěn)后反彈明顯，目前燕郊的價(jià)格是環(huán)京地區(qū)最高。

       配套設(shè)施：配套是燕郊的一大短板。由于燕郊是開(kāi)發(fā)商最早入市的地區(qū)之一，城市沒(méi)有做很好的規(guī)劃，開(kāi)發(fā)較為無(wú)序。尤其是城市排水系統(tǒng)沒(méi)有做好，每逢大雨必有積水，非常影響出行需求。

       開(kāi)發(fā)情況：燕郊土地開(kāi)發(fā)受到嚴(yán)格控制，幾乎沒(méi)有新增土地，開(kāi)發(fā)體量受限。目前燕郊常住人口已達(dá)120萬(wàn)人，供給緊張的局面將進(jìn)一步加劇。

       發(fā)展規(guī)劃：北三縣背靠的通州副中心實(shí)力強(qiáng)大。2018年11月北京市政府遷入通州，通州副中心正式落地，未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有近40萬(wàn)人口流入通州。在京津冀一體化的過(guò)程中，北三縣的發(fā)展戰(zhàn)略更集中在承接副中心人口外溢需求，相對(duì)南部的主城優(yōu)化思路更有分量。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，燕郊著重發(fā)展高端高新產(chǎn)業(yè)，中興燕郊產(chǎn)業(yè)園已初具規(guī)模。但是在北三縣中，燕郊產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平并不如大廠和香河，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)對(duì)市場(chǎng)的支撐較弱。

       燕郊是環(huán)京地理位置最優(yōu)越的地區(qū)，屬于北京東部商務(wù)核心區(qū)半小時(shí)通勤圈內(nèi)，通勤價(jià)值非常高。作為北三縣的龍頭，背靠通州副中心，未來(lái)發(fā)展規(guī)劃整體利好。但存在的風(fēng)險(xiǎn)在于房?jī)r(jià)在環(huán)京處于高位，開(kāi)發(fā)體量受限，配套沒(méi)有很好的跟上，再加上過(guò)去在價(jià)值炒作上用力過(guò)猛，目前的回暖可能只是前期超跌反彈，市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)還需要看信貸政策的寬松力度。

       2、大廠：離通州新政府最近，配套設(shè)施最完善

       交通區(qū)位：大廠是北三縣離通州新政府最近的地區(qū)，也是京濱城際、京唐城際規(guī)劃的一站。尤以潮白新城離北京最近，距離六號(hào)線潞城地鐵站車(chē)程僅20分鐘。一旦連接大廠和通州的廠通橋打通，未來(lái)潮白到北京新政府的直線距離僅不到10公里，相當(dāng)于6分鐘左右的車(chē)程。

       房?jī)r(jià)水平：大廠房?jī)r(jià)相對(duì)燕郊更加便宜，代表性樓盤(pán)潮白孔雀新城在17年的高點(diǎn)價(jià)格不到2萬(wàn)/平，現(xiàn)在的均價(jià)為1.58萬(wàn)/平左右，比要燕郊價(jià)格低不少。

       配套設(shè)施：與燕郊不同的是，大廠在做了很好的城市規(guī)劃后才引入開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)相對(duì)有序，居住環(huán)境相對(duì)燕郊較好。未來(lái)隨著人民大學(xué)通州新校區(qū)大廠拓展區(qū)、人大附中大廠校區(qū)等重點(diǎn)名校相繼落地大廠，大廠的教育資源將成為環(huán)京小鎮(zhèn)中最有優(yōu)勢(shì)的地區(qū)。北京城市副中心生活區(qū)項(xiàng)目也計(jì)劃落戶(hù)大廠潮白河，屆時(shí)潮白新城宜居性和功能性都要更勝一籌。

      6：大廠的居住環(huán)境相對(duì)更整潔有序

       開(kāi)發(fā)情況：環(huán)京各小鎮(zhèn)很難獲得新增建設(shè)用地指標(biāo)，大廠也不例外，目前供給比較稀缺。但是與燕郊不同，大廠的人口數(shù)在環(huán)京地區(qū)中是最少的，不超過(guò)13萬(wàn)人，未來(lái)可容納的人口空間更大。華夏幸福(600340)、榮盛發(fā)展(002146)等環(huán)京名企已經(jīng)進(jìn)駐拿地，開(kāi)發(fā)質(zhì)量有保障。

       發(fā)展規(guī)劃：同樣作為北三縣中的一城，大廠也受到北京副中心經(jīng)濟(jì)輻射，承接人口外溢需求。大廠的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)聚焦，重點(diǎn)培育影視文化、人工智能、總部商務(wù)三大產(chǎn)業(yè)，尤其是影視文化產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)顯著，目前華夏幸福打造的大廠產(chǎn)業(yè)新城已入駐了59家優(yōu)質(zhì)文創(chuàng)企業(yè)。未來(lái)通州新政府也有可能與大廠啟動(dòng)后花園式的合作，進(jìn)一步建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境，以此吸引更多的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才聚集。

       大廠是環(huán)京離通州副中心最近的地區(qū)，尤其是潮白河地區(qū)通勤價(jià)值最佳，擁有北京副中心經(jīng)濟(jì)輻射利好。與燕郊相比，大廠城市規(guī)劃更好，配套設(shè)施也更完善，人大通州新校區(qū)的入駐，給大廠帶來(lái)了豐富的教育資源。大廠的房?jī)r(jià)比燕郊低，人口數(shù)也相對(duì)稀少，可開(kāi)發(fā)體量稍大一些，有一定價(jià)值提升空間。

       3、香河：北三縣的價(jià)值洼地，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有優(yōu)勢(shì)

       交通區(qū)位：香河是北三縣中與北京距離最遠(yuǎn)的縣城，距離通州26公里，離天安門(mén)50公里。其中香河北部新城的位置最好，在國(guó)貿(mào)的東南方向，如果走京哈高速到國(guó)貿(mào)需1小時(shí)左右。

       房?jī)r(jià)水平：香河是北三縣房?jī)r(jià)最便宜的，均價(jià)1萬(wàn)/平左右，但香河也是環(huán)京名企進(jìn)駐最多的地方，綠地、富力、萬(wàn)科、華夏幸福等超過(guò)30家名企皆在香河拿地或投資。

       配套設(shè)施：由于香河房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)較晚，香河配套比大廠甚至燕郊都要弱一些。相對(duì)利好的是首都師范大學(xué)將建立香河實(shí)驗(yàn)學(xué)校，有利于改善教育配套。

開(kāi)發(fā)情況：香河樓市開(kāi)發(fā)起步較晚，新樓盤(pán)仍多施工，開(kāi)發(fā)水平?jīng)]有燕郊成熟，目前二手房市場(chǎng)在售數(shù)量在北三縣中也是最低。但由于名企眾多，開(kāi)發(fā)前景較好。目前香河的人口數(shù)在37萬(wàn)人左右，環(huán)京地區(qū)倒數(shù)第二，未來(lái)可容納人口的空間還是比較大的。

       發(fā)展規(guī)劃：相比于燕郊和大廠，香河擁有自己的重點(diǎn)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。香河家具制造展覽產(chǎn)業(yè)發(fā)展已久，產(chǎn)業(yè)體系完善并具有一定的實(shí)力。與此同時(shí)，香河還積極發(fā)展機(jī)器人產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)創(chuàng)新項(xiàng)目。香河機(jī)器人產(chǎn)業(yè)港是目前是京津冀區(qū)域新興的機(jī)器人產(chǎn)業(yè)高地。

       香河的通勤價(jià)值和開(kāi)發(fā)時(shí)間不及燕郊和大廠，但卻是環(huán)京名企進(jìn)駐最多的地方，目前房?jī)r(jià)是北三縣的價(jià)值洼地，與環(huán)京其他地區(qū)相比也處于低位。香河的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)應(yīng)該是北三縣最好的，而且有本地的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)吸引人口流入的能力或進(jìn)一步增強(qiáng)。

       4、固安：房?jī)r(jià)已處相對(duì)高位，臨空經(jīng)濟(jì)輻射利好區(qū)域發(fā)展

       交通區(qū)位：距北京天安門(mén)60公里，與大興區(qū)隔永定河相望，對(duì)于在北京南部工作人群來(lái)說(shuō)通勤比較便利，開(kāi)車(chē)到北京南三環(huán)玉泉營(yíng)橋需50-60分鐘。固安距離北京新機(jī)場(chǎng)直線距離只有10公里，預(yù)計(jì)建設(shè)的京雄城際和天津至北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線都將路過(guò)固安，屆時(shí)固安會(huì)有固安東、固安南兩座高鐵站，完善立體交通價(jià)值。

       房?jī)r(jià)水平：固安的房?jī)r(jià)要低于燕郊和大廠，目前的均價(jià)為1.3萬(wàn)/平，在環(huán)京地區(qū)屬于第二梯隊(duì)。但是與區(qū)位價(jià)值相似的永清相比高出不少。

       配套設(shè)施：固安發(fā)展時(shí)間較早，在南三縣中配套設(shè)施相對(duì)成熟。教育方面，固安城西、城南學(xué)校已經(jīng)開(kāi)建，并規(guī)劃了大衛(wèi)城小學(xué)、大衛(wèi)城幼兒園等多個(gè)幼小教育資源。此外，融百匯百貨、蘇寧易購(gòu)、聚品薈等大型百貨都于已于2018年開(kāi)業(yè)，商業(yè)配套不斷升級(jí)。

       開(kāi)發(fā)情況：固安的新增住房供給也非常緊張。目前總?cè)丝谶_(dá)到52萬(wàn)，在南三縣中次于霸州，排名第二，供需緊張的局面將進(jìn)一步加劇。

       發(fā)展規(guī)劃：在廊坊市十三五規(guī)劃中，明確固安要按照中等城市的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，形成“一北一南”兩大新城帶動(dòng)的發(fā)展格局：北邊組團(tuán)固安新城和南邊組團(tuán)溫泉新城。固安新城積極發(fā)展總部商務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、科技服務(wù)等服務(wù)業(yè)，溫泉新城打造以健康養(yǎng)生、溫泉商務(wù)、旅游休閑為主的現(xiàn)代田園新城。兩大新城共同加速周邊人口集聚，帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展。同時(shí)，固安還依托臨空經(jīng)濟(jì)輻射。北京南部新機(jī)場(chǎng)定位為亞洲最大的機(jī)場(chǎng)，年吞吐量達(dá)7200萬(wàn)人次。將會(huì)形成一個(gè)包括航空、國(guó)際會(huì)展、酒店娛樂(lè)等行業(yè)的“空港經(jīng)濟(jì)圈”，預(yù)計(jì)拉動(dòng)就業(yè)十萬(wàn)人次，給臨近地區(qū)的就業(yè)和產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的較大的發(fā)展空間。

       固安的通勤價(jià)值不如北三縣，但在南三縣中居前。主要原因是離北京新機(jī)場(chǎng)距離很近，如果能夠受益于京雄鐵路和京津機(jī)場(chǎng)線加持，立體通勤價(jià)值會(huì)提高很多。固安的一個(gè)最重要的利好是背靠新機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈輻射，兩大新城著力發(fā)展新型服務(wù)業(yè)也走了政策鼓勵(lì)環(huán)京發(fā)展的輕產(chǎn)業(yè)方向。但固安房?jī)r(jià)雖處于第二梯隊(duì)，已經(jīng)比條件相近的永清高出不少，房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)就不是特別明顯了。

       5、永清：南三縣的價(jià)值洼地，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最具潛力地區(qū)

       交通區(qū)位：永清位于固安的東南方向，距天安門(mén)70公里，開(kāi)車(chē)用時(shí)1小時(shí)30分左右，距北京新機(jī)場(chǎng)直線距離30公里。只有機(jī)場(chǎng)北線、京霸高鐵建成，永清才能實(shí)現(xiàn)“五縱三橫一高鐵”布局：京港澳、京開(kāi)、京臺(tái)、京滬、京津5縱高速網(wǎng)，大七環(huán)（G95）、津保高速、機(jī)場(chǎng)北線3橫高速網(wǎng)，京霸高鐵出京首站、京臺(tái)高速直達(dá)南四環(huán)的便捷。如果按照目前交通規(guī)劃，未來(lái)永清出口到南三環(huán)只需30分鐘即可，屆時(shí)通勤價(jià)值將進(jìn)一步提高。

       房?jī)r(jià)水平：縱觀京南一帶的房?jī)r(jià)對(duì)比，永清是一個(gè)絕對(duì)的價(jià)值洼地。目前，永清的均價(jià)在9600元/平米左右，明顯低于區(qū)位相近的固安，與距離更遠(yuǎn)的霸州看齊。

       配套設(shè)施：永清相對(duì)短板的就是配套。由于仍處于規(guī)劃紅利期，教育、醫(yī)療和商業(yè)配套短期內(nèi)不會(huì)有很大改善。但永清生態(tài)環(huán)境較好，45%森林綠化覆蓋，相對(duì)宜居。

       開(kāi)發(fā)情況：永清的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)比較晚，供給較少。總?cè)丝跒?1萬(wàn)，在南三縣中最少，可以承載外溢人口流入空間比較大。

       發(fā)展規(guī)劃：在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，北京亦莊·永清高新區(qū)是第一個(gè)在京津冀一體化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中獲批的實(shí)體高新區(qū)，得到地方財(cái)政近20億元的重點(diǎn)支持，是時(shí)下北京產(chǎn)業(yè)外遷最重要的一環(huán)。再加上空港發(fā)展紅利，對(duì)周邊的就業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)效應(yīng)。

       與北三縣和固安相比，永清的通勤價(jià)值并不是特別突出。京臺(tái)高速的開(kāi)通大大縮短了永清到北京的時(shí)間。但只有京霸高鐵建成，那么永清的通勤價(jià)值才能迅速提高。但從房?jī)r(jià)上來(lái)看，永清是京南絕對(duì)的價(jià)值洼地，均價(jià)比固安低很多。永清也是京南承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移能力較強(qiáng)的地區(qū)，再加上受益于空港經(jīng)濟(jì)圈輻射，市場(chǎng)存在一定支撐。

       6、霸州：京津保腹地中心，新機(jī)場(chǎng)和雄安經(jīng)濟(jì)圈共同加持

       交通區(qū)位：霸州是南三縣中最南的城市，距離北京中心100公里，距雄安新區(qū)25公里，距天津70公里，處于京津保黃金三角區(qū)的交叉點(diǎn)，也是未來(lái)京津冀發(fā)展的核心區(qū)域。霸州是京南的重要交通樞紐，大廣高速、京臺(tái)高速、京滬高速、京九線直通北京，并與廊涿高速、榮烏高速形成以霸州為主的發(fā)展區(qū)域。如果按現(xiàn)在的正常通勤速度，從霸州到天安門(mén)開(kāi)車(chē)要1小時(shí)40分鐘。霸州的通勤價(jià)值取決于京雄高鐵是否在霸州設(shè)站。如果京雄高鐵通過(guò)霸州，那么霸州北站至新機(jī)場(chǎng)站約13分鐘，至雄安站約7分鐘，至北京西站約半小時(shí)。

       房?jī)r(jià)水平：霸州的房?jī)r(jià)一直較低，目前均價(jià)僅為8800元/平，是環(huán)京地區(qū)價(jià)格最低的區(qū)域。

       配套設(shè)施：霸州的商業(yè)配套主要集中在老城區(qū)。醫(yī)療方面，6家大型公立醫(yī)院為二甲級(jí)別，能滿(mǎn)足市民的基本就診需求。教育資源相對(duì)豐富，霸州一中是河北省重點(diǎn)中學(xué)。此外，霸州還擁有廊南森林濕地、市區(qū)生態(tài)公園、牤牛河生態(tài)景觀等休閑景觀，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，宜居性較好。

       開(kāi)發(fā)情況：從人口數(shù)量來(lái)說(shuō)，霸州總?cè)丝跀?shù)超過(guò)65萬(wàn)，在南三縣中領(lǐng)先。實(shí)力開(kāi)發(fā)商云集，共同開(kāi)發(fā)霸州市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)主要由華夏幸福把控，榮盛發(fā)展建設(shè)東部新城，恒大集團(tuán)建設(shè)溫泉國(guó)際旅游城項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)有序。

       發(fā)展規(guī)劃：霸州最重要的城市價(jià)值是一城連雙都。既是環(huán)京區(qū)，又是環(huán)雄區(qū)。不僅是雄安新區(qū)、北京新機(jī)場(chǎng)發(fā)展建設(shè)的直接受益者，還是其產(chǎn)業(yè)、居住、養(yǎng)老外溢的主要承接地。按照規(guī)劃，未來(lái)雄安新區(qū)將容納540萬(wàn)的人口規(guī)模，但是新區(qū)不建商品房，鄰近的霸州將率先承接其居住需求的外溢。

       7：霸州同時(shí)受益于環(huán)京區(qū)和環(huán)雄區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)圈

       霸州作為環(huán)京二線環(huán)雄一線的城市，仍然有一定的發(fā)展?jié)摿Α５珡牡乩砦恢蒙峡窗灾菖c北京距離比較遠(yuǎn)，只有京雄高鐵落地霸州，其通勤價(jià)值才能顯現(xiàn)出來(lái)。霸州的房?jī)r(jià)是環(huán)京最低，配套比較完善，生態(tài)環(huán)境良好，整體開(kāi)發(fā)有序，人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展又是南三縣中最強(qiáng)。與北京新機(jī)場(chǎng)空港經(jīng)濟(jì)輻射圈相比，霸州更是雄安新區(qū)最優(yōu)輻射區(qū)。由于雄安新區(qū)戰(zhàn)略定位的特殊性，未來(lái)霸州承接新區(qū)外溢人口的功能會(huì)更強(qiáng)。

       7、廊坊市區(qū)：通勤價(jià)值不及北三縣，空港新區(qū)帶動(dòng)區(qū)域受益

       交通區(qū)位：廊坊市區(qū)包括安次區(qū)、廣陽(yáng)區(qū)2個(gè)市轄區(qū)和廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。市區(qū)直線距離北京天安門(mén)廣場(chǎng)50公里，距天津中心區(qū)60公里，距北京新機(jī)場(chǎng)30公里。在通勤價(jià)值上，如果選擇高速入京，需要1個(gè)半小時(shí)的時(shí)間。安次區(qū)的通勤價(jià)值相對(duì)更高，因?yàn)槔确坏母哞F站在安次設(shè)站，到北京全程21分鐘。開(kāi)發(fā)區(qū)距離廊坊到北京的高速出口較近，將來(lái)天津至北京新機(jī)場(chǎng)城際聯(lián)絡(luò)線也將在開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)置高鐵站，并規(guī)劃了高鐵與區(qū)域內(nèi)地鐵可換乘，通勤便利度會(huì)大大提高。如果S6號(hào)線能順利開(kāi)通，廣陽(yáng)區(qū)的通勤價(jià)值才能提高。

       房?jī)r(jià)水平：廊坊市區(qū)的房?jī)r(jià)水平要低于燕郊和大廠，但要比南三縣高。目前廣陽(yáng)區(qū)房?jī)r(jià)約1.45萬(wàn)/平，在區(qū)域內(nèi)最高。安次區(qū)房?jī)r(jià)約1.4萬(wàn)/平，但云集恒大、首開(kāi)等知名房企開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)約1.1萬(wàn)/平，在市區(qū)中價(jià)格最低。

       配套設(shè)施：廣陽(yáng)區(qū)的現(xiàn)代化開(kāi)發(fā)較早，配套設(shè)施比較完善，擁有10余所大型商場(chǎng)，4所三甲醫(yī)院以及高爾夫球場(chǎng)、體育館、圖書(shū)館等文化配套。開(kāi)發(fā)區(qū)各種企業(yè)較多，污染是一個(gè)比較大的問(wèn)題，但是大學(xué)城板塊住宅集中，再加上大面積的高爾夫球場(chǎng)綠化，北師大附屬中學(xué)也已確定落戶(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)，教育資源豐富。安次區(qū)配套稍微落后，目前也正加緊完善配套，包括2所重點(diǎn)中小學(xué)和1所公園的建設(shè)。

       開(kāi)發(fā)情況：廊坊市區(qū)土地供應(yīng)比較緊張，新售樓盤(pán)稀缺。目前市區(qū)人口約93萬(wàn)人左右，本地人口密集，承接外溢需求空間有限。

       發(fā)展規(guī)劃：廊坊市區(qū)三區(qū)域中，廣陽(yáng)區(qū)被劃進(jìn)空港新區(qū)的規(guī)劃區(qū)域中，后期發(fā)展?jié)摿�較大。廊坊空港新區(qū)擁有河北省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支點(diǎn)，冀京合作雙贏的示范區(qū)、首都經(jīng)濟(jì)圈核心空間增長(zhǎng)點(diǎn)、環(huán)渤海地區(qū)海陸空聯(lián)運(yùn)樞紐，廊坊市次中心區(qū)域五大戰(zhàn)略定位，帶動(dòng)會(huì)展商貿(mào)、創(chuàng)新研發(fā)、國(guó)際物流、空港經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)集群的升級(jí)。同時(shí)吸引更多優(yōu)質(zhì)人才進(jìn)入空港新區(qū)輻射區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)置業(yè)。

       從通勤價(jià)值來(lái)看，廊坊市區(qū)并不如北三縣優(yōu)勢(shì)明顯。除安次區(qū)由于有高鐵站進(jìn)入了半小時(shí)通勤圈，廣陽(yáng)區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)則需要等待新機(jī)場(chǎng)線和S6號(hào)線的加持。廊坊市區(qū)的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)沒(méi)有南三縣明顯，住房供給也非常緊張，新房稀缺，可開(kāi)發(fā)體量有限。只有廣陽(yáng)區(qū)受空港新區(qū)建設(shè)利好，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，進(jìn)一步吸引人口流入。

       8、涿州：立體交通價(jià)值最完善，遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)圈輻射市場(chǎng)穩(wěn)定

       交通區(qū)位：涿州隸屬于保定（樓盤(pán)）市，距北京中心70公里，開(kāi)車(chē)約1個(gè)半小時(shí)。京深高鐵與京港澳（G4）高速穿越，到北京西站僅需25分鐘，立體交通價(jià)值環(huán)京最完善。未來(lái)有廊涿城際鐵路將涿州與南三縣、武清與新機(jī)場(chǎng)緊密聯(lián)系起來(lái)，同時(shí)與環(huán)北京城際連接，與京唐城際鐵路、京沈客專(zhuān)銜接，通勤價(jià)值會(huì)更加凸顯。

       房?jī)r(jià)水平：由于涿州遠(yuǎn)離通州副中心和空港經(jīng)濟(jì)圈的輻射，臨近的房山發(fā)展又比較滯后，導(dǎo)致涿州開(kāi)發(fā)落后于固安和永清，目前均價(jià)在1.2萬(wàn)/平左右，高鐵區(qū)域均價(jià)會(huì)稍高一些，在1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)/平左右。

       配套設(shè)施：在醫(yī)療資源方面，涿州擁有一洲質(zhì)子醫(yī)療中心是一大亮點(diǎn)。但商業(yè)配套比較缺乏，由于開(kāi)發(fā)落后，高鐵新城又距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，沒(méi)有形成完整的商圈。

       開(kāi)發(fā)情況：涿州與燕郊類(lèi)似，是最早開(kāi)發(fā)的地區(qū)，早期開(kāi)發(fā)無(wú)序，除高鐵區(qū)外主要土地供應(yīng)來(lái)源于拆遷，后續(xù)供應(yīng)難度會(huì)加大。且涿州沒(méi)有名企開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)進(jìn)度停滯，無(wú)新盤(pán)出售。目前，涿州市人口數(shù)接近70萬(wàn)人，后續(xù)可容納人口空間也較小。

       發(fā)展規(guī)劃：涿州是最早承接央企轉(zhuǎn)移的地區(qū)，集中包括了中石油、中國(guó)兵工、中國(guó)鐵建(601186)、中國(guó)水電和中國(guó)鋁業(yè)(601600)等多家央企的子公司，還吸引了航天科工等央企在涿州建設(shè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)較好。在城市規(guī)劃方面，涿州加快建設(shè)京南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，按照“兩園一帶”，即涿州創(chuàng)新科技園、碼頭國(guó)際健康產(chǎn)業(yè)園、拒馬河文化產(chǎn)業(yè)帶的空間布局進(jìn)行發(fā)展，產(chǎn)業(yè)配套將更加完善。

       涿州的通勤價(jià)值比南三縣和廊坊市區(qū)都要更高一些，高速、高鐵和在建的城際鐵路打造了完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)，使涿州也成為了半小時(shí)通勤圈的一員。與廊坊各縣不同的是，涿州受北京副中心、大興新機(jī)場(chǎng)和雄安新區(qū)三大經(jīng)濟(jì)中心的利好都比較小，臨近的房山發(fā)展又比較滯后，房?jī)r(jià)一直比較平穩(wěn)，由于早期開(kāi)發(fā)無(wú)序?qū)е潞笃诳砷_(kāi)發(fā)體量受限。

       9、武清：背靠京津兩地，戶(hù)籍和教育資源雙重利好

       交通區(qū)位：武清區(qū)位于天津市西北部，是京、津兩大直轄市的中心點(diǎn)，距離北京中心90公里，如果開(kāi)車(chē)走京津高速需要1個(gè)半小時(shí)，如果乘坐京津城際鐵路只需20分鐘。未來(lái)在武清新城內(nèi)還將計(jì)劃興建武清城際北站，這也將會(huì)成為武清的第二座城際火車(chē)站。

       房?jī)r(jià)水平：2018年天津?qū)嵭腥瞬乓�進(jìn)計(jì)劃前，武清的房?jī)r(jià)從17年的高點(diǎn)回落到1.3萬(wàn)/平。人才引進(jìn)新政出臺(tái)后，需求增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)回升，現(xiàn)在又基本回歸平穩(wěn)，均價(jià)回升到1.5萬(wàn)/平。武清區(qū)域人口入住率很高，說(shuō)明剛需為主，市場(chǎng)健康。

      配套設(shè)施：武清作為天津的遠(yuǎn)郊區(qū)，教育資源十分良好，武清楊村一中是天津市首批重點(diǎn)中學(xué)。同時(shí)，天津高考升學(xué)率高達(dá)89%，位居全國(guó)第一。如果想兼顧教育和戶(hù)籍，武清無(wú)疑是比較好的選擇。

       開(kāi)發(fā)情況：武清受益于天津大幅降低人才落戶(hù)門(mén)檻，是吸引北京工作人群落戶(hù)的第一選擇。目前總?cè)丝谝堰_(dá)96萬(wàn)余人，即將成為百萬(wàn)人口城市。2018年武清區(qū)引進(jìn)人才1.3萬(wàn)人次，引才人數(shù)位于全市前列。且有首創(chuàng)、鴻坤等大型房企入駐開(kāi)發(fā)，未來(lái)開(kāi)發(fā)質(zhì)量有保證。

       發(fā)展規(guī)劃：武清背靠京津兩地，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在環(huán)京地區(qū)中居首。2017年武清區(qū)GDP位居天津市第三名，民營(yíng)企業(yè)活力十分明顯。未來(lái)武清的發(fā)展目標(biāo)是京津綜合發(fā)展主軸上的國(guó)際化功能區(qū)和京津之間高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和生態(tài)宜居城市，主動(dòng)對(duì)接京津冀消費(fèi)大市場(chǎng)，電子商務(wù)、高端商貿(mào)、休閑旅游等，在承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面更有優(yōu)勢(shì)。

       武清是天津離北京最近的區(qū)，城際鐵路使武清進(jìn)入了半小時(shí)通勤圈內(nèi)。武清最大的優(yōu)勢(shì)在于天津放寬人才落戶(hù)的政策和豐富的教育資源，對(duì)北京工作人群的流入具有巨大的吸引力。如果想同時(shí)兼顧居住通勤的合理性和教育、戶(hù)籍優(yōu)勢(shì)，目前武清區(qū)房?jī)r(jià)又基本處在合理的調(diào)控水平中，無(wú)疑是性?xún)r(jià)比很高的地區(qū)。與廊坊各縣相比。武清的經(jīng)濟(jì)水平也更強(qiáng)一些。

       10、淶水：通勤價(jià)值較弱，淶水新城承接北京第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

       交通區(qū)位：淶水歸屬于保定市，位于京津冀三大發(fā)展軸之一的“京保石”發(fā)展軸上，距離北京市中心100公里。淶水周?chē)�有京昆、京石和環(huán)首都高速環(huán)繞，駕車(chē)需1小時(shí)40分鐘。目前淶水與北京之間沒(méi)有高鐵直通，只有環(huán)北京南段的城際鐵路線建成后，才能優(yōu)化淶水與新機(jī)場(chǎng)、北京市區(qū)的交通問(wèn)題。

       房?jī)r(jià)水平：目前是環(huán)京房?jī)r(jià)最低的地區(qū)，成交均價(jià)在8400元/平左右。

       配套情況：淶水的自然環(huán)境資源較豐富，擁有野三坡、云居寺、十渡等自然風(fēng)景區(qū)和歷史遺跡。由于開(kāi)發(fā)較晚，目前只有淶水新城是配套較好的區(qū)域。除基本生活功能和商業(yè)配套外，淶水新城在教育配套方面，簽約衡水（樓盤(pán)）中學(xué)，中英雙語(yǔ)幼兒園，引入國(guó)際小學(xué)。醫(yī)療配套方面，擁有淶水新城三甲醫(yī)院和便捷社區(qū)醫(yī)院。此外還有高端酒店配套和展館配套等。

       開(kāi)發(fā)情況：淶水人口數(shù)僅35.8萬(wàn)人，目前人口數(shù)較少，開(kāi)發(fā)時(shí)間也比較晚。恒大已經(jīng)在淶水布局，未來(lái)開(kāi)發(fā)空間還比較大。

       發(fā)展規(guī)劃：由于距離副中心和空港較遠(yuǎn)，在沒(méi)有經(jīng)濟(jì)圈輻射利好的情況下，承接首都高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)疏解的能力十分重要。淶水未來(lái)發(fā)展的重要看點(diǎn)一是依靠良好的自然環(huán)境發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)。二是打造以戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的淶水新城。

       由于沒(méi)有高鐵加持，淶水的通勤價(jià)值就不是特別突出。淶水的總面積超過(guò)燕郊、香河、大廠、固安四縣面積之和，但人口卻只有35萬(wàn)，開(kāi)發(fā)程度低。目前淶水的均價(jià)是環(huán)京最低，而且并未限購(gòu)，政府還提供購(gòu)房落戶(hù)的支持，吸引了一定的剛需。但由于沒(méi)有經(jīng)濟(jì)中心輻射帶動(dòng)，未來(lái)承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的能力是支撐區(qū)域房?jī)r(jià)的重要因素。