摘要：上海易居房地產研究院4月30日發布《2019年一季度50城租金收益率研究報告》。該報告顯示，今年一季度，50城租金收益率為2.4%，環比下降4%，同比下降7%。4個一線城市的平均租金收益率為1.7%，環比下降2%，同比上升10%；31個二線城市平均租金收益率為2.4%，環比下降4%，同比下降7%；15個三線城市租金收益率為2.6%，環比下降6%，同比下降9%。今年三季度50城租金收益率中，排名前3位的城市為西寧、烏魯木齊和韶關，其中排名第1的西寧達到3.7%，而排名墊底的廈門僅為1.2%。

易居研究院研究員沈昕表示：我國部分城市長期以來租金收益率較低，這主要是由于房價漲幅過大，租金上漲速度小于房價上漲速度。房價與租金背離，說明房價存在一定程度的泡沫。隨著穩房價和控租金的政策并舉，預計未來一兩年租金收益率將趨于平穩。一季度部分城市房地產市場出現了“小陽春”，而4月19日政治局會議重提“房住不炒”、“一城一策”，預計2019年房價將維持窄幅波動。同時，租金已經兩個季度環比下跌，下半年將大概率企穩。因此，2019年下半年租金收益率或將在2.4%的水平附近窄幅波動。

報告主要有以下幾部分組成：

房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入與房屋價值的比值。租金收益率是衡量投資收益的重要指標之一。商品具有使用價值和價值，使用價值決定價值，價格反映價值，但有時候價格會偏離價值中樞，比如房價在某些時間會過高，出現泡沫。租金反映房屋的使用價值，是市場的真實需求。因此可以通過租金收益率來反映房租與房價的偏離度。

一、50城租金收益率概況

2019年一季度，根據城市房產網的數據，50個典型城市租金收益率為2.4%，環比下降4%，同比下降7%。一季度部分城市房地產市場出現了“小陽春”，房價環比上漲，而租金則環比下跌，因此租金收益率環比下降較明顯。租金收益率同比下降是因為一季度房價同比漲幅為10%，而租金同比漲幅為8%，租金上漲速度小于房價上漲速度。2017年三季度至今，租金收益率持續震蕩下降，但下降幅度相比2016年二季度至2017年三季度已經大幅減緩。這主要是因為2017年3季度前房價大幅上漲，租金收益率快速降低，而2017年3季度后房價漲幅開始震蕩收窄。2019年一季度租金收益率下滑較明顯，原因是整體租金下跌，尤其是三線城市租金下跌明顯，而二三線城市房價小幅上漲。2018年經濟增速下滑，實體經濟低迷導致租房需求減小，而同時樓市持續繁榮，部分城市租賃住房供應量較大，但收入沒有增加，導致供大于求，租金下跌。

二、三類城市租金收益率比較

2016年二季度以來，二線城市租金收益率始終略低于三線城市，且兩者走勢比較接近。2018年二季度后，租金收益率開始緩慢降低至2.5%左右。主要原因是1.2018年三季度，房價漲幅較大，其中三線城市達到9%。2. 2018年三季度后租金下跌明顯，其中三線城市今年一季度租金環比下跌5%。相比二線城市和三線城市，一線城市的租金收益率更低，2018年三季度至2019年一季度微幅降低，主要原因是租金漲幅收窄。

2019年一季度，4個一線城市的平均租金收益率為1.7%，環比降低2%，同比上升10%； 31個二線城市平均租金收益率為2.4%，環比下降4%，同比下降7%，跌幅并未出現收窄跡象；15個三線城市租金收益率為2.6%，環比下降6%，同比下降9%。環比與同比跌幅相比2018年四季度分別擴大5和7個百分點，主要原因是一季度三線城市租金環比下降5%，幅度較大。 

具體城市看，北上廣深4個城市的租金收益率環比漲幅分別為0%、1%、-6%和-3%，其中廣州租金收益率降低是因為租金下降較明顯，而深圳租金收益率降低主要是因為房價上漲。4城的同比漲幅分別為8%、14%、10%和7%，其中上海和廣州租金收益率相比去年同期上升較大，主要是因為租金增長較快而房價保持穩定。隨著近一年來一線城市增加租賃住房用地的供應，預計未來3至5年租賃住房的供應規模將有明顯增長，有利于穩定租金。同時，一線城市房價已有較長時間的調整，下半年或將企穩回升，但在近日政治局會議重提“房住不炒”的高壓政策環境下，房價漲幅將維持窄幅波動。因此下半年一線城市租金收益率或將繼續保持基本平穩趨勢。

三、50城租金收益率排序

對一季度全國50個典型城市租金收益率進行排序。從排行中可以看出，排名前5的城市分別為西寧（3.7%）、烏魯木齊（3.7%）、韶關（3.6%）、牡丹江（3.4%）和銀川（3.4%），主要是東北或西部的弱二線城市和三線城市，近幾年房價整體漲幅不大，并且租金穩步上漲，租金上漲幅度與房價上漲幅度相近，因此租金收益率較高。租金收益率最低的5個城市分別為廈門（1.2%）、青島（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家莊（1.7%），房價水平遠超租金水平，并且近幾年房價漲幅遠大于租金漲幅。

對一季度全國50個典型城市租金收益率的環比漲幅進行排序。環比漲幅為正的城市僅8城，租金收益率上升的城市遠少于租金收益率下降的城市，這是因為一季度大部分二三線城市租金環比下降而總體房價變化較小。從排行中可以看出，漲幅較大的5個城市分別為杭州（5%）、濟南（4%）、石家莊（3%）、牡丹江（2%）和太原（2%）。這幾個城市的租金均環比漲幅較大，而房價環比基本小幅下跌或持平，因此導致了租金收益率的上升。從環比跌幅數據看，贛州租金收益率環比跌幅最大，達到了24%，這是因為贛州一季度租金環比跌幅達到了19%，而同時房價環比上漲7%。

對一季度全國50個典型城市租金收益率的同比漲幅進行排序。漲幅較大的5個城市分別為天津（16%）、上海（14%）、武漢（13%）、石家莊（13%）和成都（13%）。該類城市租金同比漲幅較大，而房價同比微幅上漲或下跌。從同比跌幅的數據看，同比跌幅最大的5個城市為哈爾濱（-22%）、寧波（-18%）、煙臺（-18%）、呼和浩特（-18%）和大理（-17%）。該類城市租金漲幅遠小于房價漲幅。

綜合來看，租金收益率同比漲幅為正的城市主要為本輪房地產上漲周期中，前期房價漲幅較大的一二線城市。2018年一季度至2019年一季度，該類城市房價處于調整階段，同時租金上漲幅度較大。租金收益率同比漲幅為負的城市主要為本輪房地產上漲周期中相對較遲開始上漲的弱二線和三線城市，2018年一季度至2019年一季度，租金上漲幅度小與房價上漲幅度。

四、50城租金收益率趨勢

從Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率來看,倫敦3.1%左右，紐約4.7%左右，洛杉磯5.7%左右，東京4.3%左右，大阪6%左右，與之相比我國部分城市的租金收益率處于較低水平，說明我國租金與房價的背離度較高。

我國部分城市長期以來租金收益率較低，這主要是由于房價漲幅過大，租金上漲速度小于房價上漲速度。而租金反映房屋的使用價值，是市場的真實需求，房價與租金背離，說明房價存在一定程度的泡沫。一季度部分城市房地產市場出現了“小陽春”，而4月19日政治局會議重提“房住不炒”、“一城一策”，并強調“城市政府主體責任的長效調控機制”，預計2019年房價將維持窄幅波動。同時，租金已經兩個季度環比下跌，下半年將大概率企穩。因此，2019年下半年租金收益率或將在2.4%的水平附近窄幅波動。