摘要：根據統計數據顯示，業內典型房企前9月發債規模整體呈下行趨勢但過程中出現震蕩。理論上地產企業對于融資的需求應是迫切的、持續的、增長的，但實際上，數據顯示前9月地產企業發債規模總體呈下行趨勢且存在較大波動，這背后，宏觀經濟環境和金融調控政策起了關鍵的主導作用。

一季度借調控松動發債，1月為發債峰值

自去年下半年以來，央行、銀監會、證監會等對房企融資開始收緊，房地產企業杠桿降低，房企面臨融資難題，去年9月起與資金收緊同時到來的還有各地房地產調控政策，開發商使用銀行資金高杠桿搶高價地的行為被限制，緊接著，10月上交所就正式規定房企發行公司債券募集的資金不得用于買地。房企上游資金“水龍頭”被逐漸擰緊。

進入2019年，房地產調控政策并沒有松動，但年初資金較為充裕，且為流動性考慮，央行于2019年1月實施兩次降準行為，合計降低存款準備金率1個百分點，并決定于2019年起降低普惠金融定向降準貸款考核標準，向市場釋放了部分資金，且營造了寬松氛圍，致使房企把握機會選擇在第一季度尤其是1月份集中發行企業債券。

據數據統計，95家典型房企1月共發行債券超1300億，為前9月最高值，一季度共發債超3000億元，分別高出第二季度和第三季度41%和43%。但寬松氛圍并未持續，2月13日，中國證券投資基金業協會發布“4號文”，重點規范私募資管計劃向熱點城市普通住宅項目輸血、支持房地產開發商買地或補充流動資金等行為。2月17日，央行將下階段的貨幣政策定調為“穩健中性”，同時強調限制信貸流向投資投機性購房。同月典型房企發債規模回落，由1月的約1350億元下降到約790億元。

二季度調控收緊，發債規模下降

年初部分城市調控政策雖有小幅邊際改善空間，但在市場回暖超預期的情況下，部分熱點城市調控政策再度收緊，調控寬松預期減弱，政策限制資金進入房企用于拿地，房企投資熱度減退，企業融資主要用于還債，發債規模較一季度下降，降幅超1000億。

從月度來看，5、6月發債規模從3、4月份的近1000億大幅下降到420億左右，除考慮到政策持續收緊外，企業為保證中期報告中資產負債數據美觀可能也是壓低5、6月發債規模的原因之一。同時從二季度開始，債券市場利率上升，企業債券利差加大，企業或考慮到發債成本增大而有意減少了企業債券發行規模。

7月發債回彈，三季度規模整體下行

半年報過后企業發債規模立即回彈，7月單月發債規模突破800億元，較6月份規模增加近一倍，但曇花一現后又迅速回落至4000億元以下，導致三季度整體發債規模為前三季度最低，造成了前9月企業債券規模整體下行的態勢。

值得關注的是，第三季度企業境內發債規模較為均衡但海外債發行產生較大波動。8月海外債發行跌至波谷，在前9月第二次低于境內債發行規模，此間緣由應是綜合因素造成，但8月人民幣對美元匯率波動或許也是8月海外債發行減少的重要誘因，8月5日，人民幣離岸、在岸匯率雙雙破七，海外發債成本上升，或影響了房企利用海外債榮融資的腳步，9月人民幣幣值上升，企業海外發債規模又有所增加。

從時間維度上縱觀前9月典型房企發債行為，不難發現房企發債規模雖整體呈現下行趨勢，但其會受到國家金融政策、貨幣政策和國際匯率等宏觀經濟因素的影響，且較為敏感，因此可以觀察地產企業發債行為管窺豹，也能觀察經濟環境對地產企業融資作出預測判斷。在“房住不炒”的政策背景下，地產企業融資壓力似乎不會減小但其發債行為也會因環境變化產生波動。