摘要：前一次，也就是今年的6月24日，由于一次性供應(yīng)了5宗優(yōu)質(zhì)宅地，那場(chǎng)土拍被開(kāi)發(fā)商和媒體奉為“史詩(shī)級(jí)土拍”。雖說(shuō)當(dāng)時(shí)也設(shè)置了“單限雙競(jìng)”（限成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)、競(jìng)只租不售的人才住房面積）的競(jìng)價(jià)模式，但是75家房企參加的陣勢(shì)著實(shí)夸張，光是保證金就交了1100多億。

       因此，當(dāng)10月23日公布今天的土拍消息時(shí)，很多人又高潮了。確實(shí)，光從地塊數(shù)量上來(lái)看，6塊宅地的數(shù)目確實(shí)比6.24土拍有過(guò)之而無(wú)不及。可是值得注意的是，與5個(gè)月前相比，此次的土拍條件更加苛刻。這次的土拍采用了。

       雙限雙競(jìng)——限地價(jià)、限普通商品房銷(xiāo)售均價(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)無(wú)償移交政府的只租不售的人才住房面積。

       簡(jiǎn)單地說(shuō)，一眾開(kāi)發(fā)商先得競(jìng)價(jià)，到了地價(jià)的最高價(jià)之后，再競(jìng)爭(zhēng)只租不售的人才房面積；不過(guò)由于政府把商品房均價(jià)的上限也給限死了，即使拍到了最高價(jià)，房企在人才房面積上的爭(zhēng)奪會(huì)更加理性。

       之前書(shū)童就分析過(guò)，5個(gè)月前“單限雙競(jìng)”的土拍設(shè)定，會(huì)讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得多配建人才房也沒(méi)事，只要商品房不設(shè)價(jià)格上限，在人才房建設(shè)上花出去的建安成本，肯定可以從商品房上賺回來(lái)。

       “單限雙競(jìng)”等于是變相告訴開(kāi)發(fā)商“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”，只要完成了人才房配建目標(biāo)，商品房賣(mài)到天價(jià)也無(wú)所謂。

       因此6.24土拍結(jié)果出來(lái)之后，不少業(yè)內(nèi)人士一算，龍華和光明的兩塊地已經(jīng)面粉貴過(guò)面包了，配建完以后的樓面價(jià)比周邊二手商品房的價(jià)格還要高。

       當(dāng)時(shí)輿論也一片嘩然，上千家媒體以《深圳土地拍賣(mài)日收224億》為題進(jìn)行了報(bào)道，給外界的觀感非常不好。

       這次的11.22土拍，深圳市應(yīng)該是吸取了上次的教訓(xùn)，想要悶聲發(fā)大財(cái)，不想搞個(gè)大新聞，于是增設(shè)了商品房銷(xiāo)售均價(jià)的限制。

       龍華上塘地塊最高不超過(guò)71400元/㎡，光明新城地塊最高不超過(guò)47250元/㎡，3宗坪山地塊最高售價(jià)不超過(guò)38750元/㎡，大鵬人才住房最高售價(jià)23598元/㎡應(yīng)該說(shuō)，最高限價(jià)設(shè)置的還算比較理性。

       其中爭(zhēng)奪最激烈的3塊地分別是：龍華上塘地塊、光明新城地塊和坪山馬巒地塊。

       龍華上塘地塊位于上塘地鐵站旁，對(duì)面就是2014年的深圳地王中海錦城和2016年的深圳地王金茂府。

       從目前的鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)看，7.1萬(wàn)/㎡的價(jià)格還略低于掛盤(pán)價(jià)。如果算上資金成本，和未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲的收益，最高價(jià)拿這塊地是不賺錢(qián)的。

       至于光明新城地塊，目前周邊都是農(nóng)民房和工業(yè)區(qū)，并沒(méi)有什么商品房，最近的商品房小區(qū)也都有2-3個(gè)地鐵站的距離，4.7萬(wàn)/㎡的上限應(yīng)該是把未來(lái)潛力給估算進(jìn)去了。

       讀者老爺們也可以看書(shū)童從國(guó)土局網(wǎng)站上找到的這張高清圖，地塊前方是一整塊空地，單論想象空間的話(huà)，確實(shí)非常充足。遠(yuǎn)處的高樓群是光明鳳凰新城的核心區(qū)，直線(xiàn)距離大概也就3公里左右。

       坪山馬巒地塊位于坪山核心地段，14號(hào)線(xiàn)沙湖站零距離，鄰近泰禾中央廣場(chǎng)，算是坪山3個(gè)地塊當(dāng)中最優(yōu)質(zhì)的一塊。周邊二手房均價(jià)在3.5-3.8萬(wàn)/㎡之間，配套也十分成熟。

       綜合起來(lái)看，大家不難發(fā)現(xiàn)，如果一切按照政府規(guī)劃好的路線(xiàn)走，那么這幾塊地就屬于開(kāi)發(fā)商拍了有錢(qián)賺但賺不了太多的局面。

       最大的贏家是政府，賣(mài)地收入不菲的同時(shí)還能收獲幾千套保障房。

在實(shí)際的拍賣(mài)過(guò)程中，由于無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)，深圳安居集團(tuán)直接拿下了大鵬壩光地塊。而坪山坑梓宅地由于無(wú)人競(jìng)買(mǎi)，直接流拍。招商華潤(rùn)聯(lián)合體以20.42億元競(jìng)得坪山碧嶺地塊，可售樓面價(jià)約2.04萬(wàn)/㎡。

       最受矚目的三個(gè)地塊

       1、龍華上塘地塊被中海地產(chǎn)以50.2億元購(gòu)得，可售樓面價(jià)約4.58萬(wàn)/㎡；2、光明新城地塊被南國(guó)置業(yè)（電建馬甲）以26.4億購(gòu)得，可售樓面價(jià)約2.94萬(wàn)/㎡；3、坪山馬巒地塊被五礦以25.6億元競(jìng)得，可售樓面價(jià)約2.57萬(wàn)/㎡。

       按照上面的樓面價(jià)和銷(xiāo)售價(jià)，上述幾個(gè)地塊附近的二手房房?jī)r(jià)要跌了~

       一句話(huà)總結(jié)今天的土拍，6塊土地當(dāng)中1塊流拍、1塊底價(jià)成交，4塊未觸及最高地價(jià)，但從拍賣(mài)的角度上來(lái)說(shuō)，不可為不慘淡。拍賣(mài)的本質(zhì)就是為拍賣(mài)者謀取利益最大化，結(jié)果這次沒(méi)有搞出個(gè)大新聞。

       可中國(guó)式土拍的最大矛盾就是——一旦土地所有者利益最大化，房?jī)r(jià)絕對(duì)低不了要說(shuō)土地所有者沒(méi)有辦法抑制地價(jià)么？本次深圳11.22土拍就是個(gè)明證，和6.24土拍相比，土地所有者增設(shè)了商品房銷(xiāo)售均價(jià)的條件，并且好幾塊地的限價(jià)還略低于周邊二手房的價(jià)格。

       對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)這是一個(gè)非常明顯的信號(hào)，萬(wàn)一拿地拿貴了，那就鐵定掙不了錢(qián)。掙不了錢(qián)，開(kāi)發(fā)商還會(huì)高價(jià)拍地么？不會(huì)高價(jià)拍地，自然房?jī)r(jià)高企的預(yù)期就會(huì)有所降低了。

       說(shuō)是這么說(shuō)，幕后大Boss真的想做到又會(huì)非常非常難。童希望大家不要把深圳的這次土地拍賣(mài)冷淡的情況當(dāng)做常態(tài)。為什么這么說(shuō)？因?yàn)槿绻�每次土拍都按�?1.22土拍的做法，保障房建設(shè)完成目標(biāo)都完不成~

       以今年為例，6月24日土拍的5塊地共配建人才房面積158570㎡，10月22日土拍的6塊地共配建人才房面積148136㎡，再加上前海宅地配建的6000㎡人才房總共312706㎡的人才房面積，按照60㎡一套人才房算，也就只能提供5212套人才房。

       2018年8月，深圳發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》。

       政策公布的時(shí)候，被大家稱(chēng)之為深圳的“二次房改”，目標(biāo)也提的很宏大，要將以往以商品住房為主的供應(yīng)體系修改為人才住房、公租房、安居房、商品房按照2：2：2：4比例供應(yīng)的體系，其中保障性住房占比60%，并且要求到2035年，籌集建設(shè)各類(lèi)住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。

       理想很豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)很骨感，一邊是2019年一年才能建設(shè)5212套房，一邊是要求未來(lái)17年要建設(shè)100萬(wàn)套人才房，不好意思，書(shū)童的算數(shù)不好，這題解不出來(lái)，還有個(gè)問(wèn)題，書(shū)童得提醒下。

       6月24日的土拍是“單限雙競(jìng)”，開(kāi)發(fā)商為了搶面粉，把配建的人才房面積也抬高了許多。按照11月22日土拍“雙限雙競(jìng)”的模式，只要不放開(kāi)商品房售價(jià)的限制，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)去抬高配建保障房的面積。

       那么設(shè)想一下，未來(lái)商品房和保障房就變成了一個(gè)蹺蹺板的兩頭。商品房不貴，保障房數(shù)量就不夠保障房數(shù)量充足，商品房死貴死貴不管是哪一種都不是我們想看到的。