摘要：近日，央行宣布最新1年期貸款市場報價利率(LPR)為4.15%，此前為4.2%;5年期以上LPR為4.80%，此前為4.85%。均比上月下調了5個基點。業內人士表示，11月份5年期LPR相比10月份有所下調，充分體現了當前中長期貸款市場利率降低的趨向，也能夠對房貸市場產生較為積極的影響。從當前房地產市場的表現來看，類似減負有助于降低相關購房成本，對房地產市場的發展有較為積極的效應，也有助于房企的去庫存。

       貸款利率下調基本符合預期

       業內人士表示，從房地產市場的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的是5年期LPR。從數據上看，11月份此類數據出現下行，進一步體現了中長期貸款基礎利率的降低成本效應。尤其是此前各類貨幣政策工具如MLF等均釋放了降低成本的導向，所以類似下調基本上是符合預期的，換句話說，此次房貸利率下調基本上符合預期，對于后續市場的影響也是積極的。

       8月17日，央行宣布全面改革中國的利率制度，推出了“貸款市場報價利率(LPR)”。這意味，房貸利率看央行公布的“貸款基準利率”的時代終結了，以后新增貸款都要看LPR。8月20日，新機制下的貸款市場報價利率(以下稱新LPR)出爐，1年期4.25%，5年期4.85%。在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。10月8日，調整個人住房貸款利率、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

       據了解，LPR不是央行宣布的，是央行授權“全國銀行間同業拆借中心”負責統計、公布。由18家銀行報價，報出各自的1年期和5年以上期貸款利率，然后由“全國銀行間同業拆借中心”剔除最低價、最高價，算出的平均價。其他銀行在發放貸款的時候，都要參照LPR利率，然后加上自己的“資金成本”、“風險成本”、“利潤”等因素，也就是所謂的“加點”。所以，以后各家銀行的貸款利率都不會完全一樣，但LPR利率是其坐標。其中5年以上期的LPR利率，就是普通房貸利率的坐標。

       百萬房貸月供壓力有所減少

       根據“房貸利率=LPR+基點”的公式計算，11月份，統計的64個城市首套房的利率為5.58%，相比10月份的5.63%有所下調。從城市分類看，統計中的一線、二線和三四線城市的利率分別為5.10%、5.57%和5.64%，相比10月份的5.15%、5.62%和5.69%均有所下調，這對于其房貸成本的降低等都有較為積極的作用。

       以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進行房貸成本測算，測算結果如下表。11月份，統計的64個城市首套房的月供額為5731元，相比10月份的5762元減少了31元，即每個月的月供額將減少31元。其中4個一線城市為5433元，22個二線城市為5722元，38個三四線城市為5767元，相比10月份均減少了31元。這進一步體現了此次LPR利率調整下的減負效應。

       而根據“房貸利率=LPR+基點”的公式計算，11月份，統計的64個城市二套房的利率為5.92%，相比10月份的5.97%有所下調。從城市分類看，統計中的一線、二線、三四線城市的利率為5.56%、5.89%和5.98%，相比10月月份的5.61%、5.94%和6.03%均有下調。這也使得二套房的購房壓力會有所減少。以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進行房貸成本測算，11月份，統計的64個城市二套房的月供額為5947元，相比10月份減少了32元。其中4個一線城市為5716元，22個二線城市為5926元，38個三四線城市為5983元，三類城市相比10月份均減少了32元。若是剔除數據四舍五入等因素，其實減負的效應和首套房是一樣的。

       分析預測：市場有托底效應

       業內人士分析認為，此次LPR的調整，總體上符合預期，進一步體現了當前中長期貸款利率下調和降低成本的導向。此類基礎利率的調整，也使得房貸利率本身出現下調，使得最終計算出來的房貸利率下降，對于降低月供壓力等都有較為積極的作用。

       易居研究院總監嚴躍進表示，此次利率的調整，對于原先已經簽訂的購房貸款的影響并不大，主要是影響后續新簽訂的房貸合同，對于11月下旬以及未來的購房的壓力會有較為積極的影響，即相對來說月供的壓力會減少，這也客觀上使得購房者的購房壓力會減少，這對于后續市場的發展等都有較為積極的作用，購房市場的活躍度也有望增加。此次調整以后，預計對于年底的市場交易等都有較為積極的托底效應。對于部分房企來說，也有助于積極去庫存。

       第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可表示：“中國的房地產、金融及證券市場正在經歷一系列變革。房地產市場新增供應減少，開發商專業度不斷提升，物業由散持逐步轉向整持，資產管理成為焦點,內資開發商逐步將關注點從住宅轉向商業。而金融市場中，政府持續打壓影子銀行，并鼓勵企業從債權融資向股權融資過渡，同時提高資本透明度和利用率。證券市場中，滬港股市實現互聯互通，A股納入MSCI新興市場指數，科創板成立，資金運作更專業化，整個證券市場進一步向國際交易機構開放。這些都為中國推出REITs(房地產投資信托基金)奠定了基礎。

       三四線城市 房貸利率基點最高

       根據易居研究院統計顯示，11月份，統計的64個城市首套房貸款的平均基點為78基點。其含義是，當前各城市在新公布的5年期LPR基礎利率上，將增加0.78個百分點的利率水平。此類基點數據和10月份保持不變。從城市分類看，4個一線城市基點為30基點，22個二線城市為77基點,38個三四線城市則為84基點。其中一線城市的基點較小，這和上海市場基點為負數有關，而三四線城市的基點較高，這和當前三四線城市房價熱度略大于一二線城市有關，基點更高也體現了房貸政策收緊的導向。從城市分類來看，部分城市的基點較高，這也體現了房貸市場因城施策、分類調控的導向。

       此外，11月份，統計的64個城市二套房貸款的平均基點為112基點。其含義是，當前各城市在新公布的5年期LPR基礎利率上，二套房將增加1.12個百分點的利率水平。從城市分類看，4個一線城市平均基點為76基點，22個二線城市為109基點,38個三四線城市則為118基點。此類基點數明顯要高于首套房的基點數，充分體現了差別化的信貸政策導向。當然近期基點方面的數據比較穩定，即相比10月份數據并沒有出現調整和變化。

       這也就是說，無論是首套房，還是二套房，房貸利率基點最高的城市都是三四線城市。