摘要：2018年底，樓市調控邊際效應不斷凸顯，樓市疲態盡顯。然而，今年以來，隨著調控精準化施策逐步落實，惠州房地產市場再現供需活躍的局面。尤其是在目前的歲末市場，“翹尾”行情明顯。

據市場監測機構統計數據，市場成交在“金九銀十”高位“翻身”后，11月交易規模再度攀升，達到164.99萬平方米的年內峰值。不均衡發展勢頭也進一步趨于明顯，不同縣區、不同片區乃至不同的項目樓盤都出現明顯差異。

如何看待這一市場行情？相關樓市專家認為，這是市場良性發展的必然方向，也是供需市場自然選擇的結果。專家表示，隨著樓市調控體系不斷完善和深化，市場正從粗放走向集約發展，不同區域和產品在區位、品質等維度的差異也更加靈活地體現在動態市場。這將有效激發活力，引導市場提質高效發展。

市場表現

不同項目和片區呈現差異化發展局面

得益于有效的價格監制機制，惠州房地產市場亂象迅速得到整治，市場波動行情得到穩定。但隨著調控邊際效應的出現，市場方面也開始呼喚調控施策的精準化和差異化。

具體到動態市場，改變正在發展。

今年5月開始，相比之前，部分新取得預售許可證的企業項目在價格表現上出現明顯波動。領地蘭臺府、御水龍庭等樓盤分別有500元—1500元每平方米的上浮，富力惠林溫泉等項目則明顯下浮。

尤其是在當下，隨著歲末市場供需進一步強化，金山湖、江北等市場“斷供”多時的城市核心區迎來新項目入市，樓盤價格上浮的表現更顯直觀。例如，位于金山新城的隆生西江花園、中海閱江府、鑫洲湖心島1號等均達到15000元/平方米—16000元/平方米左右。

惠州房價再入上漲通道？惠州樓市獨立評論人、甲乙丙丁策劃機構創始人余鶴皋認為，單純從幾個樓盤項目來判斷惠州房價的漲跌并不合適，更應該從整個市場的發展軌跡來看待。他介紹，隨著當前市場調控機制不斷完善和優化，價格監制環節也不斷實現精準化，與其說是價格的漲跌，不如說是項目價值的回歸，“不同區域不同項目在價格上實施分類指引，引導不同需求的客戶群理性選擇，也有效釋放了市場活力。”

余鶴皋認為，價格是否合理，最直觀的體現就是市場的接受程度和認可度，“能夠真正得到客戶認可的價格才是合適的價格。”

這在近期市場推售的項目簽約信息上得到反映。市住建局數據顯示，近期多次領取預售許可證推售的隆生西江花園，10月24日推出的93套房源、11月8日推售的140套，已顯示完成備案或簽訂預售合同的房源數超過1/2。另外，中海閱江府、保利天匯也得到市場的廣泛關注。

反觀藍光雍和園、金盛麗景等其他項目，隨著市場環境的變化，樓盤不斷調整價格預期。同時，在銷售過程中也通過9折、贈送停車位等優惠方式以價換量刺激銷售。

不只是不同項目間的差異拉大，各縣區的市場表現同樣明顯出現不均衡。數據顯示，11月，大亞灣區交易房源3915套，居全市縣區首位，環比上浮29%；惠城2951套位列次席，比增39%；而縣域的龍門市場交易量則僅有269套，環比下降31%。在整體的漲跌表現上，惠城、惠陽、大亞灣和惠東環比上揚，而仲愷、博羅和龍門則出現了不同程度下滑。

發 展 方 向

推動市場調控施策精細化

“從大環境來看，惠州樓市是活躍向好，且平穩健康的；但關注局部市場也可以看到，不同區域間的差異表現也在不斷加大，不同區域依托各自的價值吸引各自的消費客群。”余鶴皋認為，這是調控后周期市場發展的必然趨勢。

惠州市房地產業協會相關負責人同樣表達了類似觀點。該負責人指出，隨著調控體系完善和深化，市場調控邊際效應也在強化，且市場依然認同調控的常態化，實現了新階段的另一種市場平衡。而不同區域發展的差異化的表現和風險，又需要行業調控施策進一步優化。

聚焦市場可以看到，隨著今年以來，樓市調控“一城一策”不斷深化，惠州樓市調控施策也不斷實現精準化和差異化。針對不同地區和不同項目在價格監制機制上進行優化和靈活處理，有效地從源頭上為行業注入活力，帶動市場精細化發展。

“從目前的行業動態來看，價格機制的優化切實帶來了市場活力，但隨著供需反轉局面加劇，局部地區庫存再現，市場還將提出更高的要求。”市房協該負責人舉例稱，以往被淡忘的庫存壓力可能再度出現，這都要求推行更加長效有序的措施和策略機制。

以年內交易表現最為突出的11月交易數據為例，雖然單月銷售規模達到164.99萬平方米的年內最高位值，但同期供應的新房源規模也達到170.23萬平方米。

市統計局發布的前10月房地產投資、銷售數據情況則更清晰地展示這一行業表現。1—10月，惠州三縣四區房地產投資總額達到933.7億元，比增21%。在即時建設規模上，這一階段的施工面積和新開工面積將分別達到8730萬平方米、1757.4萬平方米，增量均表現明顯。

“回顧過去幾年的市場表現，供需表現已然明顯發生了反轉，市場需求更加理性，房源銷售一定程度上進入到平淡期。但也要看到，由于粵港澳大灣區建設、城際、高鐵等利好，惠州部分區域對于購房者的吸引力仍然明顯。”余鶴皋認為，這種局面意味著行業向好的發展前景依舊，但是各區域差異化發展也將加劇。這也對行業調控的智慧提出了更高要求。“行業的基礎面變了，接下來的市場調控已不再是單純的拳擊和重壓了，而是因地制宜，精細施策，多舉措并行的市場也對調控施策提出了更高的要求。”

關注

企業推售熱情提升市場供需活躍

在階段性交易市場方面，記者注意到，在“金九銀十”止住連跌的頹勢后，歲末市場“翹尾”行情明顯。

據惠民之家的監測數據，惠州4月—8月市場銷售房源規模分別為12765套、12480套、12186套、12159套、10621套，惠州樓市呈現出“四連跌”的下行行情。但隨著傳統的銷售黃金周期“金九銀十”到來，市場打了個“翻身戰”，在這一周期銷售規模分別飆升至14220套/149.97萬平方米、13984套/148.13萬平方米規模。

在剛剛過去的11月份則再迎新高位。據統計，當月全市四區三縣新建商品住宅網簽房源達到15518套，面積規模則達到164.99萬平方米，達到年內峰值。對比“金九銀十”的黃金周期，上漲幅度分別達到9%、11%，同比去年同期11974套成交數漲幅則達到30%。

為何如此？業內一名專家認為，這是銷售集中期到了、企業推售力度加劇使然。他介紹，前兩年集中拿地開發的眾多新項目到了入市的周期，同時調控常態化也使企業推售更加理性，面對歲末交易市場的到來加速推售博取業績成為必然選擇。

在這方面，住房主管部門預售監管平臺的信息更為直觀。11月，惠州發放預售許可證數量就達到了103張，共計75個項目推出了15270套新房，面積規模更是達到了170.23萬平方米。