摘要：2018年底，樓市調(diào)控邊際效應(yīng)不斷凸顯，樓市疲態(tài)盡顯。然而，今年以來，隨著調(diào)控精準(zhǔn)化施策逐步落實，惠州房地產(chǎn)市場再現(xiàn)供需活躍的局面。尤其是在目前的歲末市場，“翹尾”行情明顯。

據(jù)市場監(jiān)測機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，市場成交在“金九銀十”高位“翻身”后，11月交易規(guī)模再度攀升，達(dá)到164.99萬平方米的年內(nèi)峰值。不均衡發(fā)展勢頭也進(jìn)一步趨于明顯，不同縣區(qū)、不同片區(qū)乃至不同的項目樓盤都出現(xiàn)明顯差異。

如何看待這一市場行情？相關(guān)樓市專家認(rèn)為，這是市場良性發(fā)展的必然方向，也是供需市場自然選擇的結(jié)果。專家表示，隨著樓市調(diào)控體系不斷完善和深化，市場正從粗放走向集約發(fā)展，不同區(qū)域和產(chǎn)品在區(qū)位、品質(zhì)等維度的差異也更加靈活地體現(xiàn)在動態(tài)市場。這將有效激發(fā)活力，引導(dǎo)市場提質(zhì)高效發(fā)展。

市場表現(xiàn)

不同項目和片區(qū)呈現(xiàn)差異化發(fā)展局面

得益于有效的價格監(jiān)制機(jī)制，惠州房地產(chǎn)市場亂象迅速得到整治，市場波動行情得到穩(wěn)定。但隨著調(diào)控邊際效應(yīng)的出現(xiàn)，市場方面也開始呼喚調(diào)控施策的精準(zhǔn)化和差異化。

具體到動態(tài)市場，改變正在發(fā)展。

今年5月開始，相比之前，部分新取得預(yù)售許可證的企業(yè)項目在價格表現(xiàn)上出現(xiàn)明顯波動。領(lǐng)地蘭臺府、御水龍庭等樓盤分別有500元—1500元每平方米的上浮，富力惠林溫泉等項目則明顯下浮。

尤其是在當(dāng)下，隨著歲末市場供需進(jìn)一步強化，金山湖、江北等市場“斷供”多時的城市核心區(qū)迎來新項目入市，樓盤價格上浮的表現(xiàn)更顯直觀。例如，位于金山新城的隆生西江花園、中海閱江府、鑫洲湖心島1號等均達(dá)到15000元/平方米—16000元/平方米左右。

惠州房價再入上漲通道？惠州樓市獨立評論人、甲乙丙丁策劃機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人余鶴皋認(rèn)為，單純從幾個樓盤項目來判斷惠州房價的漲跌并不合適，更應(yīng)該從整個市場的發(fā)展軌跡來看待。他介紹，隨著當(dāng)前市場調(diào)控機(jī)制不斷完善和優(yōu)化，價格監(jiān)制環(huán)節(jié)也不斷實現(xiàn)精準(zhǔn)化，與其說是價格的漲跌，不如說是項目價值的回歸，“不同區(qū)域不同項目在價格上實施分類指引，引導(dǎo)不同需求的客戶群理性選擇，也有效釋放了市場活力。”

余鶴皋認(rèn)為，價格是否合理，最直觀的體現(xiàn)就是市場的接受程度和認(rèn)可度，“能夠真正得到客戶認(rèn)可的價格才是合適的價格。”

這在近期市場推售的項目簽約信息上得到反映。市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近期多次領(lǐng)取預(yù)售許可證推售的隆生西江花園，10月24日推出的93套房源、11月8日推售的140套，已顯示完成備案或簽訂預(yù)售合同的房源數(shù)超過1/2。另外，中海閱江府、保利天匯也得到市場的廣泛關(guān)注。

反觀藍(lán)光雍和園、金盛麗景等其他項目，隨著市場環(huán)境的變化，樓盤不斷調(diào)整價格預(yù)期。同時，在銷售過程中也通過9折、贈送停車位等優(yōu)惠方式以價換量刺激銷售。

不只是不同項目間的差異拉大，各縣區(qū)的市場表現(xiàn)同樣明顯出現(xiàn)不均衡。數(shù)據(jù)顯示，11月，大亞灣區(qū)交易房源3915套，居全市縣區(qū)首位，環(huán)比上浮29%；惠城2951套位列次席，比增39%；而縣域的龍門市場交易量則僅有269套，環(huán)比下降31%。在整體的漲跌表現(xiàn)上，惠城、惠陽、大亞灣和惠東環(huán)比上揚，而仲愷、博羅和龍門則出現(xiàn)了不同程度下滑。

發(fā) 展 方 向

推動市場調(diào)控施策精細(xì)化

“從大環(huán)境來看，惠州樓市是活躍向好，且平穩(wěn)健康的；但關(guān)注局部市場也可以看到，不同區(qū)域間的差異表現(xiàn)也在不斷加大，不同區(qū)域依托各自的價值吸引各自的消費客群。”余鶴皋認(rèn)為，這是調(diào)控后周期市場發(fā)展的必然趨勢。

惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人同樣表達(dá)了類似觀點。該負(fù)責(zé)人指出，隨著調(diào)控體系完善和深化，市場調(diào)控邊際效應(yīng)也在強化，且市場依然認(rèn)同調(diào)控的常態(tài)化，實現(xiàn)了新階段的另一種市場平衡。而不同區(qū)域發(fā)展的差異化的表現(xiàn)和風(fēng)險，又需要行業(yè)調(diào)控施策進(jìn)一步優(yōu)化。

聚焦市場可以看到，隨著今年以來，樓市調(diào)控“一城一策”不斷深化，惠州樓市調(diào)控施策也不斷實現(xiàn)精準(zhǔn)化和差異化。針對不同地區(qū)和不同項目在價格監(jiān)制機(jī)制上進(jìn)行優(yōu)化和靈活處理，有效地從源頭上為行業(yè)注入活力，帶動市場精細(xì)化發(fā)展。

“從目前的行業(yè)動態(tài)來看，價格機(jī)制的優(yōu)化切實帶來了市場活力，但隨著供需反轉(zhuǎn)局面加劇，局部地區(qū)庫存再現(xiàn)，市場還將提出更高的要求。”市房協(xié)該負(fù)責(zé)人舉例稱，以往被淡忘的庫存壓力可能再度出現(xiàn)，這都要求推行更加長效有序的措施和策略機(jī)制。

以年內(nèi)交易表現(xiàn)最為突出的11月交易數(shù)據(jù)為例，雖然單月銷售規(guī)模達(dá)到164.99萬平方米的年內(nèi)最高位值，但同期供應(yīng)的新房源規(guī)模也達(dá)到170.23萬平方米。

市統(tǒng)計局發(fā)布的前10月房地產(chǎn)投資、銷售數(shù)據(jù)情況則更清晰地展示這一行業(yè)表現(xiàn)。1—10月，惠州三縣四區(qū)房地產(chǎn)投資總額達(dá)到933.7億元，比增21%。在即時建設(shè)規(guī)模上，這一階段的施工面積和新開工面積將分別達(dá)到8730萬平方米、1757.4萬平方米，增量均表現(xiàn)明顯。

“回顧過去幾年的市場表現(xiàn)，供需表現(xiàn)已然明顯發(fā)生了反轉(zhuǎn)，市場需求更加理性，房源銷售一定程度上進(jìn)入到平淡期。但也要看到，由于粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、城際、高鐵等利好，惠州部分區(qū)域?qū)τ?a href="http://www.i3g.com.cn/newxinfang/zhinan/" class="p_wordlink" target="_blank">購房者的吸引力仍然明顯。”余鶴皋認(rèn)為，這種局面意味著行業(yè)向好的發(fā)展前景依舊，但是各區(qū)域差異化發(fā)展也將加劇。這也對行業(yè)調(diào)控的智慧提出了更高要求。“行業(yè)的基礎(chǔ)面變了，接下來的市場調(diào)控已不再是單純的拳擊和重壓了，而是因地制宜，精細(xì)施策，多舉措并行的市場也對調(diào)控施策提出了更高的要求。”

關(guān)注

企業(yè)推售熱情提升市場供需活躍

在階段性交易市場方面，記者注意到，在“金九銀十”止住連跌的頹勢后，歲末市場“翹尾”行情明顯。

據(jù)惠民之家的監(jiān)測數(shù)據(jù)，惠州4月—8月市場銷售房源規(guī)模分別為12765套、12480套、12186套、12159套、10621套，惠州樓市呈現(xiàn)出“四連跌”的下行行情。但隨著傳統(tǒng)的銷售黃金周期“金九銀十”到來，市場打了個“翻身戰(zhàn)”，在這一周期銷售規(guī)模分別飆升至14220套/149.97萬平方米、13984套/148.13萬平方米規(guī)模。

在剛剛過去的11月份則再迎新高位。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)月全市四區(qū)三縣新建商品住宅網(wǎng)簽房源達(dá)到15518套，面積規(guī)模則達(dá)到164.99萬平方米，達(dá)到年內(nèi)峰值。對比“金九銀十”的黃金周期，上漲幅度分別達(dá)到9%、11%，同比去年同期11974套成交數(shù)漲幅則達(dá)到30%。

為何如此？業(yè)內(nèi)一名專家認(rèn)為，這是銷售集中期到了、企業(yè)推售力度加劇使然。他介紹，前兩年集中拿地開發(fā)的眾多新項目到了入市的周期，同時調(diào)控常態(tài)化也使企業(yè)推售更加理性，面對歲末交易市場的到來加速推售博取業(yè)績成為必然選擇。

在這方面，住房主管部門預(yù)售監(jiān)管平臺的信息更為直觀。11月，惠州發(fā)放預(yù)售許可證數(shù)量就達(dá)到了103張，共計75個項目推出了15270套新房，面積規(guī)模更是達(dá)到了170.23萬平方米。