摘要：受疫情影響，房地產行業將迎來新一輪洗牌，那些依靠高周轉回流資金或在疫情高發地區布局較多的房企，可能有資金鏈斷裂的風險;購房者的購房理念也將發生變化，政府治理能力較強、人均醫療資源較多的地區未來或受到更多青睞

       多地持續出臺房地產供給側政策，以行業層面為主，主要是針對開發商資金壓力的緩解，但基調仍是“房住不炒”“因城施策”

       面對疫情沖擊，當前的調控政策一方面仍應堅持“房住不炒”原則;另一方面應從現實出發，對房地產行業給予階段性的、邊際上的政策寬松，以穩定房企的資金流，避免對經濟、金融系統產生較大的負面外溢效應

       售樓處封閉，中介推遲營業，在建項目的工期延長……對于房地產行業而言，新冠肺炎疫情帶來的影響不僅在于春節期間所有的交易、生產與經營都按下了暫停鍵，還在于原本期待的“金三銀四”或成為泡影。

       目前至少已有20個多省市發布了有關房地產方面的政策，涉及放寬房企土地出讓金、稅費繳納時限，甚至還有放寬預售條件的。

       但這并不意味著房地產調控風向發生了改變。與此同時，財政部、統計局、央行等多部門也在密集發聲，重申要堅持“房住不炒”定位，再次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

       這究竟意味著什么?業內專家在接受《法制日報》記者采訪時說，不應將上述地方政策視為放松或刺激房地產的信號，中央堅持“房住不炒”的決心沒有動搖，房價也不會大起大落。值得注意的是，這次疫情改變了不少人的購房理念。展望未來，政府治理能力較強、人均醫療資源較多的地區或將受到更多青睞。

       疫情來襲樓市停擺

       房企發起線上自救

       2月13日，恒大宣布實施全國所有樓盤網上購房的營銷措施，一度引起熱議。七五折的促銷，繳納5000元定金即可預定房源，5月10日前購房者均享有最低價購房權益……力度不可謂不大。

       此后，房多多推出小訂寶和線上售樓處，成交一套額外5000元返利;貝殼找房宣布減免106個城市兩個月的業務平臺費，推出了VR售樓部;安居客則推出了“安心在線購房季”集合超過5000個樓盤的優惠活動，通過VR售樓處連接買房用戶和開發商;富力集團啟動“好房子，網購吧”創新營銷行動，包含了“全民營銷+網上售房+購房大優惠+無理由退房+差價補償”;世茂推出了自己線上賣房的“三大方案”，優惠多多。

       線上賣房成為房企“活下去”的自救模式，究竟效果如何?發現并未出現所謂的“手慢無”現象，自促銷以來多日過去，還有許多房源可選，希望幫他“沖業績”。

       不過，線上賣房對于房企自救還是有積極意義的。以恒大為例，近日其公布的一組銷售數據看上去還不錯。遠東資信研究部研究員陳心潔表示，恒大雖然身陷“先漲價后打折”的爭議，“活動或許有水分，但對購房者還是很有吸引力的”，恒大深諳購房者的心理，通過促銷大幅提高了線上售樓模式的蓄客能力，有利于加速回款。

       有人將線上銷售稱為房地產行業的“救命稻草”。連日來，在疫情的沖擊下，房地產行業有了一系列不同尋常的操作：不僅“線上賣房”，還搭配“×天無理由退房”“網紅引流”等手段拼命攬客。

       自疫情暴發以來，樓市幾乎處于停擺狀態。春節期間全國諸多大城市出現了零成交和零供應。

       遠東資信獨家披露的一份報告顯示，自1月23日起已有超百余城暫時關閉商品房線下售樓處，暫停房產交易活動。為了扭轉局勢，房企紛紛搭建線上售樓處，由于無法實現線下看房、簽約，線上售樓處效果不佳，各地除夕至2月9日期間商品房銷售基本停止。

       “往年春節期間是返鄉置業熱潮期，而今年受疫情影響，房企春節返鄉營銷停止，這部分需求基本消失。從目前情況來看，返鄉置業的主力城市(基本是一些三四線城市)受影響較大。”陳心潔說，保守估計1月至2月全國商品房銷售面積同比下降50%，2020年全國商品房銷售面積同比將至少下降4.6%。

       陳心潔補充道，以上預測的前提是疫情在短期內能得到有效控制，若疫情持續時間較長，對全年商品房銷售面積的影響將更大。往年1月至2月通常是商品房銷售淡季，銷售面積一般約占全年的8%至8.5%，疫情必然會對短期內商品房銷售產生巨大沖擊，但長期來看對全年影響有限。“不過，無論從哪個角度分析，新冠肺炎疫情對于2020年房地產銷售的負面影響都將超過SARS疫情。”

       同時，報告稱，“受疫情影響，短期內商業物業租金收入大幅下降，而更長遠的影響是，若疫情導致宏觀經濟增長不及預期，消費不振，商場商戶失去信心引發退租潮，則商業地產受到的沖擊將更大”。

       疫情出現后，居民到商場購物的次數大幅減少，同時除一線城市外春節期間大部分省市商場關門歇業(超市、藥店除外，整體開業率約40%至50%)，租金成為一些中小企業的負擔，商戶退租率明顯提高。

       1月底至2月初，多家商業地產公司宣布對旗下商鋪租戶實施不同規模的租金減免。業內預計，僅萬達商管集團一家減免就超過30億元。

       防資金鏈斷裂風險

       降價促銷加速回款

       在需求端受到沖擊的同時，供給端同樣存在問題。首先，土地市場短期內供求兩端均大幅下滑。為配合疫情管控要求，避免現場人群聚集，北京、重慶、武漢、上海、石家莊、福州、蘇州、天津、南通等多個城市推遲土地拍賣時間，出讓時間推遲數日不等，導致1月下旬起土地供應和成交均大幅減少。

       1月，中指研究院發布的300城供應土地面積環比縮水近七成，同比縮水近四成;成交土地面積環比下滑超七成，同比下滑近五成。

       “從以往的推地節奏來看，政府通常選擇在下半年尤其是年底集中供地，上半年供地往往不足全年供地計劃的一半。此次疫情的出現，導致政府第一季度甚至上半年的供地計劃大受影響，再加上疫情期間減稅、公共財政支出大幅增長等情況，疫情過后或將存在加速供地的可能。”報告認為，此次疫情或將影響土地市場的節奏，“但從宏觀來看并未影響整體熱度，土地市場的穩定回暖指日可待”。

       此外，由于建筑施工企業復工時間受疫情影響延后，房企施工行為和全年工程進度也將受到影響。這意味著新盤延遲推出，房地產投資增速穩步下行。“第一季度新開工面積損失巨大，土地購置費也受到一定程度影響，預估2020年第一季度房地產開發投資完成額合計將下降19.5%。若疫情能在第一季度得到控制，且忽略后續月份的影響，則預估2020年房地產投資增速約為4.5%左右。”陳心潔說。

       房地產行業也將隨之迎來新一輪洗牌。報告斷言，全國房企第一季度銷售數據將近乎腰斬，疫情已對房企銷售回款帶來巨大沖擊，那些依靠高周轉回流資金或在疫情高發地區布局較多的房企壓力會很大，有資金鏈斷裂的風險。

       據統計，2019年房地產行業共發生并購221次，并購規模高達1840.6億元，一些實力突出的百億房企在2019年內都有多次并購行為，行業集中度也相應有所提升。而排名靠后的房企融資渠道明顯收窄，融資成本提高。“若疫情導致這些中小房企資金鏈斷裂并因此倒閉，將會進一步提高房地產行業集中度。”陳心潔說。

       報告稱，預計疫情過后大部分房企會采取降價促銷的方式加速回款，短期來看，這種方式確實可以獲得更多的現金流，但由于一些中小房企融資受限，這些現金流更多用于還債，而實質性大幅降價促銷會強化房價下跌的預期，不利于后續銷售回款。因此，對外部融資過于依賴的房企，信用風險相對較高，一旦資金鏈斷裂，就會出現違約，甚至破產。尤其是對于大量使用債券直接融資的房企來說，債務到期并不會因銷售放緩而推遲，若房企自身流動性緊張，且短期銷售回款不及預期，屆時將面臨更大的償債及融資壓力。

       “當前房地產業最突出的問題是一些房企面臨資金鏈緊繃、甚至斷裂的風險。”中國社科院世經政所研究員徐奇淵說。

       “房住不炒”基調未變

       購房理念或將變化

       在此背景下，不僅房企發起“自救”，多地政府也紛紛出臺政策。僅在2月11日至15日這5天的時間里，就有上海、西安、無錫、天津、福州等地調整土地出讓金繳交期限，允許受疫情影響的企業申請延期繳納土地出讓金，不收取滯納金。

       上海、浙江、無錫、天津、福州順延項目開竣工期限，土地出讓合同關于開竣工、投達產的履約時間要求可根據疫情自動順延，不計入違約期并不收取違約金。

       無錫和福州調整房地產預售條件，疫情防控期間預售部分達到總投資額25%以上，按規定予以辦理商品房預售審批手續。

       浙江、西安、無錫、廣西推行網上審批服務，實行不動產登記“不見面”辦理，幫助房地產開發和中介企業促成交易。

       “這些政策在一定程度上緩解了房企資金壓力，但鑒于疫情拐點目前尚未完全明確，仍存較大不確定性。”報告指出，在“因城施策”的調控思路指導下，各城市均有一定的自主調控空間，預計未來還會有更多城市出臺類似支持政策，但不應將這些政策視為放松或刺激房地產的信號。

       尤其是從2月16日到19日，僅4天時間內，財政部、統計局、央行等多部門密集發聲，重申要堅持“房住不炒”定位，再次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

       遠東資信董事長、全國資產管理標準化技術委員會委員楊秋嶺認為，多地持續出臺房地產供給側政策，以行業層面為主，主要是針對開發商資金壓力的緩解，但基調仍是“房住不炒”“因城施策”。

       中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，這表明決策層對中國經濟和房地產市場充滿信心，也是在房地產方面再次向市場發出明確的政策不變信號，同時也是向地方政府發出明確的政策指引。

       徐奇淵稱，面對疫情沖擊，當前的調控政策一方面仍應堅持“房住不炒”的原則;另一方面應從現實出發，對房地產行業給予階段性的、邊際上的政策寬松，以穩定房企的資金流，避免對經濟、金融系統產生較大的負面外溢效應。具體而言，第一，政策應一視同仁對待房地產業，為其提供信貸紓困;第二，適度放寬監管額度限制;第三，稅費適當減免，繳納期限酌情調整;第四，鼓勵、引導地方政府“因城施策”“因企施策”，適當增加定向支持。

       總體而言，在業內人士看來，2020年樓市調控基調仍以穩為主，房地產市場總體趨穩，房價不會大起大落。但對于購房者而言，有一點預計將改變。

      “這次疫情也改變了不少人的購房理念。展望未來，政府治理能力較強、人均醫療資源較多的地區或將受到更多青睞，而且選擇樓盤時會更注重物業管理公司的服務質量。無房者重新認識到房子的重要性，疫情結束后或將有一些新增購房需求。”陳心潔說。