摘要：2014年以來，已有兩輪“救市”，眼下，第三輪“救市”呼聲再起。隨著2014年中國經濟增速下滑至7.4%，作為最重要的經濟引擎之一的
房地產行業，
政策暖風頻頻吹起。
日前，國務院總理李克強與達沃斯世界經濟
論壇國際工商理事會代表對話時指出，中國房地產
市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內相關行業和產品供給，
房地產市場在一段時期內出現
調整也是正常的。
與此同時，包括杭州、紹興等多地出臺松綁
限購、鼓勵
購房的政策，
住房和城鄉
建設部副部長齊驥更是表示，要指導督促商品住房較多的
城市出臺支持措施，將
商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。
福州市下發的 《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》提出，開發企業若有多余商品房或安置房可賣給政府，用于保障性住房。除了福州，四川、安徽、江蘇等省的部分地區也正在試點類似政策。第三輪救市呼之欲出。
供求關系依舊嚴峻
盡管2014年下半年房地產市場呈現探底回升的勢頭，并且在四季度出現“翹尾”，但供大于求的基本面并未得到實質改變，進入2015年1月份以來，市場
成交再度下滑。
克而瑞的
監測顯示，2015年1月上半月，61個重點城市商品
住宅成交954.9萬平方米，環比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市場分化進一步加劇：
一線城市商品住宅成交環比雖下降，但同比大漲近32%，表現依然搶眼；18個二線城市上半月商品住宅成交量同、環比都出現大幅下滑，且分化明顯，廈門、南京、杭州等城市環比跌幅都超過30%，而南昌、貴陽、呼和浩特等城市環比小幅下降，與2014年12月的高點基本持平；三四線城市上半月整體市場成交環比雖仍在下滑，但同比來看與2014年同期基本持平。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，一般而言，臨近年關都是成交淡季，但眼下離年關尚早，成交下滑一方面是受市場淡季影響，但更多是因為供過于求的市場格局并沒有發生根本性改變，隨著前期地方救市政策效應遞減，信貸政策又止步不前，加之市場對經濟發展信心不足，使得購房者信心下降，觀望情緒上升。
世聯行的研究報告顯示，盡管房地產市場經歷了2014年四季度的成交反彈，但截至2014年12月末，國內大部分城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線，去
庫存壓力不容小覷。這其中，一線城市除深圳外，
北京、上海、廣州去化時間均超過15個月。二線城市中多數城市的庫存量仍處于2010年來的高點，像杭州與福州的去化時間分別達到17.3與18.4個月。多數三四線城市由于人口凈流出的影響，庫存高企，像湛江與溫州的去化時間分別高達26.3與22.1個月，錦州的去化時間更是高達89個月。
相對于在售住宅存量，潛在供應量的增幅更為驚人。歐陽捷和他的研究團隊調查更發現，目前
全國住宅在建施工面積接近50億平方米，
房企土地儲備約為12億平方米，按照2014年約10.5億平方米的全國住宅
銷售面積計算，即使地方政府不再出讓地塊，要消化目前的存量也需要6年時間。
然而，與巨大的供應量相比，需求量卻呈現持續下行的勢頭。歐陽捷調查發現，在絕大部分二線城市，人均居住面積已經接近30平方米，進一步改善的空間十分有限，三四線城市的人均居住面積更高，這意味著除了一線城市，存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時，受到傳統產業產能過剩的影響，農村勞動力進城的速度也在放緩，導致近幾年大多數一二線城市人口凈流入速度放緩，住房剛性需求相應減少。
對
樓市一向樂觀的原華遠地產董事長任志強也坦言，盡管房地產行業已經進入底部徘徊周期，但由于商品房庫存量巨大，
房價大幅反彈的可能性微乎其微，最快也要到2015年末才會出現回升的勢頭。
多重刺激手段救市
面對不利的市場形勢，不僅各級政府紛紛出招托市，連
住建部門也在為樓市
去庫存出謀劃策，第三輪救市潮蠢蠢欲動。
四川省住建廳1月20日發布消息稱，將對省內地方住房政策進行集中清理，全面取消限購、限價等行政干預政策。廈門也宣布從1月16日起全面取消島內限購。此外，紹興日前出臺的《關于促進越城區行政區域房地產市場平穩健康發展的意見》提出，將于2月15日起實施購房補貼、提高
公積金貸款額度等購房
優惠政策，購房者將獲得房屋成交計稅
價格0.8%的補貼。
興業證券房地產分析師閻常銘表示，雖然在
央行降息后房地產基本面確實開始復蘇，尤其是一線和核心二線城市，但由于三四線城市庫存較大等因素，單靠貨幣政策的寬松對于三四線城市基本面的推動相對緩慢，區域性的行業政策支持是非常有益的補充，預計未來會有更多三四線城市效仿推出救市措施。
然而，在歐陽捷看來，0.8%的購房稅費補貼對購房者的資助力度很有限，難以帶來大規模的購買力釋放。除了一線城市，絕大多數城市限購政策松綁帶來的刺激作用也在遞減，上述救市政策只是“小打小鬧”。
相對而言，住房保障的貨幣化改革救市力度更大。根據報道，住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺將商品房轉化為安置房、利用存量房促進棚改和收購商品房用于保障性住房的指導意見。隨后，福州市下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》，
開發商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，由各區政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，回購安置協議可以由原征遷實施單位負責。
中信證券房地產分析師陳聰認為，住房保障貨幣化是一種對中低收入居民的購買力支持，尤其在一些供大于求的城市，如果地方政府先名義出資協助購房者取得房屋部分產權，并要
求購房人在二次銷售房屋時償還地方政府出資，開發企業一邊取得地方政府出資，一邊繼續支付規費和
地價。這樣一來，地價低流入與民生保障低流出的格局就可能變為地價適當流入與民生保障適當流出，同時未實際增加地方政府凈開支，最終可能使中國樓市的剛需保持長期化。
相對于各式各樣的救市政策，在歐陽捷看來，城鎮化才是房地產市場重拾動力的核心因素，“2014年9月發改委已經確定新型城鎮化試點名單，在全國共選取了50多個試點城市，如果真的能解決農村人口進城所面臨的落戶、社會保障、土地改革等難題，推動城鎮化發展將產生更多剛性住房需求，從根本上解決高庫存困境”。
