摘要：如業內近兩周以來所預期的，“房地產融資端收緊”這個靴子終于落地。

       8月23日，住建部、央行官網對外均發布了同一篇“兩部門聯合召開房地產企業座談會”的重要內容，稱上周四，住建部、央行在京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制。

       注意！除了上述參與各方之外，還有銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門。這不難看出，幾乎囊括了房企融資所涉及到的開發貸、公司債、信托、資管、定增類股權融資、境外美元債、銀行間市場各類發債等。

       目前，作為房企占融資渠道大頭的主要分為三類：

       一類來自銀保監會體系。目前，由銀保監會監管下來自銀行體系的開發貸、信托、以及銀行間債券市場包括短融券、中期票據等各類債券工具。

       注意！特別是在銀行間債券市場，自今年2月過完春節后，房企在此渠道融資規模可謂“爆發式”增長。

       二類來自證監會體系。目前，A股上市房企在定增、配股等股權融資上幾無可能，但在滬、深證券交易所新推行注冊制發行私募型公司債相對通暢，尤其是小公募公司債直接受其審核。

       去年底至今，房企發行上述公、私募型公司債也屬爆發式猛漲，尤其是部分千億房企一單發債規模80億元或100億元，且從期限看，中、長期債券較為普遍，極大地改善了此類房企的債務結構。

       三類就是外匯局。目前，主要為H股上市房企，主要境外債以美元票據為主，期限根據各個房企資信水準及資金鏈緩急不同有明顯差異，當然年利率也差別很大。

       據貝殼研究院數據：2020年上半年，房企境內外債券融資約6506億元，是2019年全年融資額的53%。其中，境內融資規模占比相較2019年同期提升12%達62%，境外融資規模占比38%。

       如上周我們重點分析的，去年底以來，房企融資受金融大環境寬松影響而頗為收益，受疫情影響各地又放寬拿地付款節奏，搶地潮火爆，地價紛紛走高，樓市“穩預期”受沖擊。

       易居研究院統計：上半年全國百城居住地價同比漲10.2%，在全國36個一二線城市中，成都、昆明和銀川等地價上漲比較快，上半年同比漲幅分別達到61%、59%和57%。

       所以說，此次兩部門座談會指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

       站在監管者的角度，我們對此表述的理解和判斷是，未來房企的融資規則將趨于“市場化、規則化、透明化”，讓房企們合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，改變過去“一卡就死，一放就亂”的政策短期化、功利化等。

       從最終目的看，第一，形成穩定的金融政策預期；第二，推動房地產業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險；第三，促進房地產市場持續平穩健康發展。

       此前，21財經曾報道地產融資新規對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設置“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于 70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。

       “重點房企資金監測和融資管理規則”是否就是如上述所表述的，暫不得而知。從短期看，從穩預期角度看，當前各類房企大規模境內外融資置換舊債，肯定會在發債節奏上受影響，包括重點房企。

       注意！考慮到今年下半年，房企面臨約5588億元償債高峰（同比增加58%），高負債型的重點房企接下來肯定壓力非常大。

       從重點房企被引導的融資規則“三化”看，要防范化解房地產金融風險，如避免部分重點房企遇到短期流動性危機而陷入破產、倒閉危局，就必須讓其繼續“借新還舊”，引導其債務結構優化。

       針對重點房企，無論是財務穩健的華潤、中海等央企、以及萬科等頭部大鱷，亦或是融創、陽光城、雅居樂等高負債率型千億級頭部或千億房企，中長期都是受益者。理由是，“市場化”意味著監管層不可能既當裁判員，又當守門員，否則最后就演變成頭部幾家穩健型大鱷的“地產托斯拉”。

       對“重點房企”的劃定，目前仍是個問號。當然，入圍全國銷售百強或綜合實力百強的無疑是重點房企，當然像去年能進入千億銷售額的肯定都是佼佼者。對于銷售額、綜合實力均排在百強之外的，很可能會面臨被收并購的局面。