摘要：“2020年的銷售額將超過17萬億，對應(yīng)的是16億平方米的銷售面積。”在2020年的最后一天，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在上海給出了他統(tǒng)計的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。半個月后，國家統(tǒng)計局公布的商品房銷售額為17.3613萬億元，銷售面積則達(dá)到17.6086萬平方米。盡管數(shù)據(jù)之間有些出入，但都在表明一件事——即便是新冠肺炎疫情帶來重大不利影響，2020年的房地產(chǎn)市場仍然創(chuàng)下了銷售新高。  

       事實上，早在第二季度，就已有不少房企走出了疫情的“陰霾”，銷售額累計同比陸續(xù)回正，經(jīng)過“金九銀十”、重點城市重歸火熱等事件，到了年末，多數(shù)房企仍然迎來了一張漂亮的成績單。  

       不過，成績單的背后是部分房企未能達(dá)到銷售目標(biāo)的事實。盡管“疫情”可以成為借口，但在房企融資“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”的重壓下，2021年房企如何走，仍然是個問題。  

       多數(shù)保持增勢  

       南方產(chǎn)業(yè)智庫綜合上市公司公告及研究機構(gòu)數(shù)據(jù)，對HFI-60指數(shù)監(jiān)測房企2020年銷售數(shù)據(jù)進行了統(tǒng)計。  

       在可獲取銷售情況的44家房企中，合約銷售金額最高的恒大與萬科雙雙跨入“7字頭”，達(dá)到7232.5億元和7041.5億元。另一家龍頭房企碧桂園公布的權(quán)益銷售金額為5706.6億元，但從中國指數(shù)研究院發(fā)布的房企銷售數(shù)據(jù)來看，碧桂園的銷售額已經(jīng)達(dá)到7888.1億元。  

       值得一提的是恒大，在萬科、碧桂園上半年因疫情影響銷售同比縮水時，恒大依靠線上賣房等策略，讓銷售額同比始終保持增勢，在行業(yè)中顯得與眾不同。這與恒大去年提出抓銷售、降負(fù)債等“新戰(zhàn)略”密切相關(guān)，恒大最終的銷售表現(xiàn)也大幅超過了起初6500億元的預(yù)計。  

       除恒大、萬科、碧桂園外，融創(chuàng)和保利地處“5字頭”陣營，中海、綠地、世茂3家房企均超過了3000億元。此次統(tǒng)計共有35家企業(yè)銷售額在1000億元以上，其中龍光、佳兆業(yè)、華僑城、合景泰富、中駿、時代中國6家房企頭一次跨入“千億”陣營。而越秀、華發(fā)、建發(fā)3家企業(yè)已經(jīng)超過900億元，距離“千億”僅一步之遙。  

       統(tǒng)計顯示，有41家實現(xiàn)正增長。其中最高的建發(fā)國際，直接從507.8億元增至907.7億元，增幅高達(dá)78.75%。綠城中國在不統(tǒng)計代建數(shù)據(jù)的前提下，去年實現(xiàn)2147億元的銷售業(yè)績，而在2019年，這一數(shù)字僅為1354億元，增量達(dá)到793億，增幅為58.57%。  

       37家正銷售額增長的房企，多數(shù)增幅位于10%—30%的區(qū)間內(nèi)，共有22家。恒大、萬科、華潤、世茂、招商蛇口、奧園等規(guī)模房企均在此列。其中恒大增幅達(dá)到20.33%，萬科為11.62%。  

       而與恒大萬科相比，碧桂園的銷售額同比增速較低，為3.34%。增幅在0—10%的房企中，有不少“幸運兒”。在去年三季度末，遠(yuǎn)洋集團銷售額累計為760.3億元，同比仍然少了14.50%，但遠(yuǎn)洋在后續(xù)發(fā)力，到了年末時一舉沖至1310.4億元，與2019年相比增加了0.78%。同樣的還有富力，去年前三季度僅為866.3億元，同比少了6.41%，但四季度“開掛”后，全年銷售額達(dá)到1387.9億元，同比增長0.43%，搭上了止跌回升的末班車。  

       三家房企“掉隊”  

       與那些涉險過關(guān)轉(zhuǎn)負(fù)為正的房企相比，還有一些房企就沒這么幸運了。此次統(tǒng)計的44家房企中，有3家銷售額并不及去年同期，其中新城控股和綠地控股情況類似，兩家房企的同比縮水均在7%左右。  

       新城控股銷售額曾狂奔多年，但在2019年時任董事長王振華涉事被捕后，部分項目被出售，可售貨值只有4000億元。再加上疫情的影響，去年3月現(xiàn)任董事長王曉松宣布2020年銷售目標(biāo)僅2500億元，這一數(shù)字甚至沒有2019年實現(xiàn)的2708.01億元銷售額高。而從剛公布的2509.63億元年銷售額來看，新城控股算是勉強及格。  

       綠地控股的處境則更顯尷尬，自2018年實現(xiàn)3874.93億元的突破后，2019年僅僅象征性地漲了約5.5億元，到了2020年則調(diào)頭回落。與上半年末同比下滑20.67%相比，綠地下半年仍然進行了追趕，但與其他頭部陣營房企紛紛跨過5000億元甚至7000億關(guān)口相比，仍然在4000億元門檻徘徊的綠地控股顯然已經(jīng)掉隊。  

       在所有可統(tǒng)計房企中，首創(chuàng)置業(yè)銷售額為708.6億元，同比下滑12.31%，成為縮水最大的房企。2018年時，首創(chuàng)置業(yè)曾經(jīng)提出“2018年沖800億元、2019年突破1000億元、2020年實現(xiàn)1400億元”的三年目標(biāo)。如今2020年結(jié)束，首創(chuàng)置業(yè)的銷售額卻離當(dāng)初的愿望越來越遠(yuǎn)。  

       此次統(tǒng)計的44家房企中，有36家此前曾公開透露過2020年的銷售目標(biāo)。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，其中有29家房企目標(biāo)完成度在年末超過了100%，4家房企超過120%，最高的瑞安房地產(chǎn)，去年銷售額為211.84億元，完成度達(dá)到151.31%。但也有融創(chuàng)、富力、中海等7家房企未能實現(xiàn)當(dāng)初定下的目標(biāo)，最低的遠(yuǎn)洋集團只有65.52%。  

       HFI-60指數(shù)監(jiān)測的房企中，有16家因暫未公布銷售額而無法統(tǒng)計，此前曾經(jīng)遭遇危機的泰禾、粵泰等均在此列。狀況已經(jīng)廣為人知的泰禾，當(dāng)前仍然債務(wù)纏身，債務(wù)重組陸續(xù)有進展但暫未有較大的突破。  

       機遇與壓力共存  

       即便是銷售同比上升，銷售目標(biāo)實現(xiàn)突破，也有房企在2021年伊始遭遇麻煩。  

       與泰禾產(chǎn)品定位相似，主要依靠“府”系高端住宅產(chǎn)品的中國金茂，2020年銷售額增幅達(dá)到43.71%，但金茂在1月25日晚突發(fā)盈利預(yù)警，宣布公司所有者應(yīng)占溢利（未包含投資物業(yè)的公平值收益）較2019年度下降40%至50%。  

       金茂在公告中稱，溢利下降主要是房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因?qū)е马椖渴蹆r不及預(yù)期，需計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。但這并不能抵消市場信心，金茂股票26日一天內(nèi)跌幅超過16%。不論如何，銷售大增但凈利潤出現(xiàn)近乎“腰斬”都不能說是正常現(xiàn)象，金茂的突然遭遇，或許也是部分規(guī)模房企正在面對的問題。  

       “‘三道紅線’之后，房企的資金壓力驟升，資金上的挑戰(zhàn)將是未來最大的挑戰(zhàn)。”丁祖昱認(rèn)為，“三道紅線”讓過去高歌猛進的房企變得拿不到那么多資金，行業(yè)整體再繼續(xù)往上走的動能會大大削弱，再加上已經(jīng)提了多年的“房住不炒”，行業(yè)的發(fā)展方向已經(jīng)變得非常清晰。  

       事實上，進入2021年后，原本已有融資“三道紅線”緊箍咒的房企，在房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”上再度迎來壓力，整個1月，包括廣州、深圳、杭州、上海等地從購房資格、金融措施等多個方向調(diào)控收緊措施，也在對房企今年的走向產(chǎn)生重要影響。  

       中國指數(shù)研究院在一份報告稱，2021年“房住不炒”的調(diào)控總基調(diào)不會變，金融監(jiān)管也將繼續(xù)規(guī)范健康行業(yè)發(fā)展，平穩(wěn)健康發(fā)展將是主基調(diào)。新時期行業(yè)降速、分化、容錯低等特征更加明顯，新競爭格局的形成正在孕育中。  

       該報告認(rèn)為，房企應(yīng)當(dāng)在更具韌性的重點城市群及核心一二線城市抓住城市結(jié)構(gòu)性機遇推動增長，同時嚴(yán)防財務(wù)風(fēng)險，優(yōu)化財務(wù)管理，全方位塑造核心競爭力，從產(chǎn)品、服務(wù)、運營、管理等方面提升自身能力，綜合能力將成為行業(yè)競爭的根本所在。  

       丁祖昱也認(rèn)為，在“三道紅線”等壓力之下，未來規(guī)模房企出現(xiàn)負(fù)增長，可能是常態(tài)。