摘要：“一年只賣三次地”，這個新的政府供地規則最近浮出水面。2021年2月24日，一份出自土地市場動態監測與監管系統的文件在網絡流傳。該文件指出，住宅用地“兩集中”的新規將在全國22個重點城市試點。

       所謂“兩集中”，指集中發布出讓公告，集中組織出讓活動。同時，文件還要求各地2021年發布住宅用地公告不得超過3次。22個試點城市包含北上廣深4個一線城市和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

       兩天后，自然資源部自然資源開發利用司負責人對此公開回應。該負責人表示，今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預期。

       據不完全統計，截至3月1日，已有青島、天津、鄭州、濟南、南京等5城先后發文，明確今年將推行住宅用地“兩集中”模式，全年分三次統一發布住宅用地出讓公告。

       廣東省房地產行業協會會長王韶向南方周末記者表示，在“因城施策，一城一策”原則下，當前資金端實施房地產金融審慎管理制度，嚴禁銀行信貸資金違規進入樓市，土地供給端亦將實施住宅用地供應分類調控，這是貫徹落實“房住不炒”、完善房地產調控長效機制的需要。

       多位地產業內人士表示，新規的目的是為了調控地價和房價。但是對于調控力度和效果，卻存在分歧。

       看起來，資本市場的判斷是，新規有利于龍頭房企。廣發地產研究部發文指出，集中供地可以帶來參拍企業數減少，競爭格局改善，降低地價，除控制房價上漲外，也會改善企業盈利，利好綜合能力強的頭部房企。

       2月25日，滬深A股房地產板塊漲幅達到5.1%，16家個股漲停，包括收獲三年來首個漲停的萬科A（000002.SZ）等多家龍頭房企。港股內房股也出現集體爆發，中國恒大（03333.HK）、融創（01918.HK）等房企股價均漲超10%。

       穩住地價？

       從各地實施細則來看，每個城市選擇的集中供地時間并不一樣。

       根據各地文件，天津明確將集中在3、6、9月發布住宅用地出讓公告；而濟南選擇的時間是5、8、10月；南京選擇的則是4、7、10月。

       深圳一位地產研究人士透露，深圳計劃3月中下旬推出第一批土地，年中推出第二批，10月推出第三批�！案鞒怯凶灾鬟x擇的時間，可以互相錯配”。

       廣東省房地產行業協會會長王韶分析，一般情況下，每年5月和10月都是房地產銷售的“黃金月”；而6月30日、12月30日前后，企業要做半年報和年報。如果4月、10月發布土地供應公告，一個月公告期，一個月交地價，也就是會在6月、12月要交土地款，企業一般情況下不愿意這個時候大量支付現金。“應明確在3月、6月和9月三個時段為宜�！�

       此前，全國大部分城市的土地出讓活動遍布全年。各地會提前公布一年的總供地計劃和數量，但是在全年內則是不定期、不定量舉辦土地拍賣活動。

       限定一年三次，究竟有何影響？

       廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，集中供地改變了過去無規則的單宗出讓模式，開發商無需大規模搶地，一定會降低土地溢價率，對降低房價是一個利好。

       中原地產首席分析師張大偉則持相反看法，他認為影響房價核心原因是信貸，地價高低對于房價影響不大。抑制土地價格的辦法很多，分撥出讓則會造成優質土地集中哄搶。抑制土地價格，可以全面限制土地銷售價，類如北京的限競房、共有產權房。

       近年來，各地針對地價過高，也曾相繼采取過限地價、競自持、競配建等一系列穩地價政策，而這些密集的調控政策的確讓土地市場整體熱度消退，“地王”、高價地頻出的現象得到控制。

       “如果真要看成效，限地價明顯來得更直接。地價封頂，根本上防止了高地價問題。如果只是集中供地，什么都有可能。”上訴深圳地產研究人士表示。

       自2020年以來，政府調控政策已經變得越來越密集。據中原地產研究中心統計數據顯示，僅2021年前兩個月，各地房地產調控累計已經高達62次。

       奇怪的是，土地價格卻越調越高。

       克而瑞統計顯示，2020年全國土地成交金額累計達74300億元，同比增長16%；全國300城土地成交樓板價增至2591元/平方米，同比上漲8%；成交溢價率提升至14.0%。

       一位Top10地產商的區域投資部經理告訴，新規可能會使得城市之間的地價更加極端分化。如果多地都按照369模式供地，房企在一個時間段內密集拿地，一定會更傾向熱門、優質地塊的競爭，導致某些地塊地價更高，而一些非熱門區域的地塊則有可能流拍。這對城市之間如何錯峰推地提出了更高的要求。

       同時，該投資部人士表示，集中競拍也會考驗房企和房企之間的競地默契。本來一些相熟的房企在拍地前會提前打招呼，互相試探競地意愿，這對于交情更多、資金更足的頭部房企更有利。

       另一地產央企的管理層人員陳明告訴，目前各地尚未披露新政的執行細則，效果還很難預估。政府希望集中供地能降低每塊地的競拍房企數量，避免高價哄搶，但在拍地的實際操作層面上，房企還常常會以各類子公司、馬甲公司的形式來參與，如果執行細則不規范，新規立意面臨很大挑戰。

       大魚吃小魚

       陳明表示，本來拿地就是一個拼錢，更拼人脈關系、拼消息靈通的事情。房企之間、房企和政府之間，“就是一場博弈”。

       顯然，中小房企將面臨更大挑戰。

       天津自然資源局的辦公室人員告訴，新政用意在于，住宅用地改成集中出讓后，頭部房企難以壟斷所有優質地塊，一定程度上更利于營造公平的競爭環境，讓更多房企有地可拿。

       由于土地出讓流程中存在保證金制度，開發商拿地至少需要拿出底價20%作為保證金繳納，有的地方繳納額度甚至高達100%。集中供地后，意味著房企一次競拍就要拿出幾十億甚至上百億元的保證金，這無疑提高了參加全部土地競拍的門檻。

       雖然提高了頭部房企競拍所有地塊的難度，但是對于資金實力較弱的中小房企，可參與的競拍機會無形中也變少了。

       中指研究院的研報指出，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京等地若實施集中供地，每次供地將可能超40宗，當中高額的保證金、土地出讓金等都將對企業的融資能力和現金流管理能力提出更高的要求。

       具備更好現金流匹配能力和融資能力的房企才能有機會。而過去一年來，對于開發商而言，最頭疼的就是融資問題。

       2020年下半年，政府先是出臺了“三道紅線”，從金融端對開發商融資進行分類管控，以此約束房企的負債率；再是“五類分檔”，對銀行的房貸進行集中管理，有效打擊地產加金融杠桿擴張的模式，卡住了資金對地產業的注入。

       一部分房企已經倒在了負債面前，新規會進一步加速行業的優勝劣汰。

       觀點指數統計，過去一年，如果以2020年全國商品房銷售額預計為17.1萬億元計算，Top100房企市占率合計超過77.2%，較2019年上升3.2個百分點，1000億元以上房企市占率逾59.4%，較去年上升7.3個百分點。房地產行業規模持續擴大，集中度也在不斷提升，呈現強者愈強的局面。

       一位頭部房企的策劃人士表示，房企大概率將持續推出各類優惠營銷活動以加快庫存去化，增加銷售回款。房企之間合作拿地的可能性也會增加。

       該人士透露，此前就有Top3的大型房企在2020年年中拍下地塊，隔了大半年遲遲未付清全款遭到當地國土局催促警告，最終除了付清超10億元的土地出讓金，外加1.5億元的違約金才保住了地塊。

       但更多地產從業人士表示，房企壓力主要還是來自資金端的約束，新規對于房企影響不大。雖然單個城市集中供地，但是不同城市有可能錯峰供應，加上本來土地款也是分三四個月才分批次交付的。對于房企而言，最終看的還是融資能力。

       集中出讓土地新規的約束對象還指向政府本身。

       據申萬宏源研究的300城監測數據顯示，住宅用地“兩集中”的22個試點城市，近三年雖然出讓的土地面積占比約為全國的25%，但土地出讓金的占比卻超過45%。土地集中供應能讓一些地區原有的“先次后好”順序供地的做法無法繼續，不能再通過“饑餓營銷”逐步抬高地價，將會降低出讓金總收入。

       王韶亦表示，住宅用地集中供應勢必使房地產企業的選擇增加，城市間土地供應競爭激烈，必然增加出讓失敗的可能，這迫切需要地方政府科學編制土地供應計劃，避免出現熱點地塊關注度高引發哄搶競價，而關注度較低的地塊遭遇流拍的現象。

       舊改新戰場

       陳明認為，短期內土地財政仍是各地政府的重要收入來源。不過，如今各地政府也深諳賣地非一勞永逸之計，更看重產業發展等問題。在他看來，集中供應土地將給深耕區域的本土房企，或能讀懂本地產業政策與政府心思的區域性開發商帶來機會。

       實際上，這種轉變已經在發生。面對近年來招拍掛市場的頻頻調控，心有戚戚的房企已經開始轉向新戰場。

       中指研究院在2020年對20家代表性房企進行了研究，發現房企拿地渠道已經開始全面多元化。報告指出：“房企將采取招拍掛、收并購、商業產業購地、城市更新、棚改舊改等方式投資高質量土地，低成本多元化拓儲渠道將成為房企穩健長足發展的前提�！�

       其中，舊改是地產商追逐的主要賽道。

       2019年，中央經濟工作會議中提到，要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造。隨后全國各地城市更新項目紛紛動了起來。

       以廣州為例，2019年4月，廣州市發布了《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》，當中提出：政府進一步鼓勵房企和城中村自行洽談，先給村民補償，操刀城中村改造，最后才補上土地出讓金。

       多位房企人士表示，相比前期溝通、提前準備多月進行招拍掛拿地還往往以失敗告終，城中村改造的風險更加可控，毛利率也更高。

       過去城市更新的難點在于“釘子戶”難搞，資金補償大。如今多地出了新規，規定了資金補償的天花板，同時村民開始傾向于房屋置換而非現金置換。而土地出讓金又可以在改造項目后再補上，那實際項目所需的前期開發資金比以往大幅減少。

       而且，根據多地針對城市更新的規定，舊城、舊村改造項目因用地和規劃條件限制，無法實現資金平衡的，還可通過政府補助、異地安置、異地容積率補償等方式，在全市或全區統籌平衡土地。

       戴德梁行華中區策略發展顧問部高級董事及主管邵豐曾參與多個舊改項目，他在接受南方周末記者采訪時曾表示，舊改是獲得政府支持的。當前國家對房地產融資愈發收緊，幾乎所有渠道都封死了，但是留了個口子給舊改項目，例如多家信托公司仍被允許發行城市更新領域的相關產品。這對于房企而言無疑有著巨大的吸引力。

       一家廣州本土開發商的員工說，她來不及關心集中供地的新政，春節前夕，老板就給她下達了新命令，爭奪舊改人才。

       近期登錄獵聘網，“薪資100萬以上”的城市更新高管崗位數量為“100+”。上述人士表示，公司對于舊改總裁級崗位給出了“百萬起跳，上不封頂”的條件，還未算上項目提成的績效獎勵。

       不過，針對舊改人才，企業看重的不僅是學歷，還有更多關于“人脈資源”的爭奪，尤其是“政府人脈”。上述人士說，“我們會優先考慮會說當地方言的，擁有一定社會資源和項目資源的，與當地城市更新相關職能部門關系良好的”。