摘要：在涉房融資不斷收緊背景下，房企拿地總體趨于謹慎，中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-7月，TOP100企業(yè)拿地總額為18057億元，同比下降3%。

       “三道紅線、供地兩集中、拿地銷售比不能超40%等政策促使房企量入為出，審慎拿地。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示。

       今年前7月，不僅部分資金鏈壓力較大的企業(yè)拿地力度明顯降低，甚至還有房企“割肉”退地。7月21日，宋都股份不惜損失5000萬元保證金，也要退掉其在5月5日杭州首次集中供地取得的一宗宅地，在行業(yè)內引發(fā)了熱議。

       多位房產機構分析師認為，地塊樓面單價較高、項目難以在短時間內獲得足夠利潤，應是項目合作方爽約及宋都股份退地的主因之一。

       此前，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

       據(jù)平安證券研究報告，2021年上半年50強房企中有3成拿地銷售比超過了40%，基本都是綠檔或黃檔房企，這些房企下半年將不得不縮小拿地規(guī)模。

       億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年拿地銷售比超過40%的房企包括越秀地產、招商蛇口、華潤置地、保利發(fā)展等。

       “投銷比不足40%的多數(shù)是資金壓力較大的紅檔、橙檔房企，這部分房企很難通過加大拿地金額去承接這部分壓縮的量。”平安證券研報指出，前50強房企拿地金額超過40%的部分，估算權益口徑大約930億，以下半年600-930億縮量拿地金額估計，或將拖累2021年全年的拿地增速5-7個百分點。

       “短期內，為滿足監(jiān)管要求、落實規(guī)模效應和風險三平衡的戰(zhàn)略目標，部分企業(yè)或將繼續(xù)調整投資節(jié)奏，以銷定產，產銷平衡。”劉水表示，不過中長期來看，為實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，房企仍需維持適當投資力度，部分擁有資金優(yōu)勢和業(yè)績增長訴求的企業(yè)或將維持較高拿地力度。

       億翰智庫分析師于小雨認為，基于核心城市的嚴格管控，地價相對較高，房企一味在核心城市拿地難達成此要求，投資布局或將調整，普通二線及三四線城市或迎來相應利好。

       7月，受土地供應規(guī)模下降的影響，全國土地成交量同比及環(huán)比也隨之下行。

       中指院數(shù)據(jù)顯示，1-7月全國300城成交各類用地10.3億平米，同比下降12.5個百分點；其中，住宅用地累計成交4.6億平米，成交同比下降18.4%。7月單月，300城共成交各類用地1.1億平米，同比下降46.9%，下降幅度明顯。

       “7月一二線城市處于集中供地的空檔期，三四線城市雖未實行集中供地舉措，但供應規(guī)模依舊下降。”于小雨表示。

       不過，8月將迎來又一輪供地高峰。除廈門、長春已完成第二輪集中供地外，截至目前，無錫、深圳、沈陽、天津、青島、濟南、杭州等多個城市公告第二批集中供地信息，預計在8月集中進行土地出讓，屆時土地供應量以及成交量將有明顯上行。

       “對于房企而言，城市投資風險顯著加大，容錯率越來越低。不同區(qū)域和層級城市的城鎮(zhèn)化結構性發(fā)展機遇，乃至城市內部不同板塊發(fā)展機遇，都將進一步考驗企業(yè)的決策。”劉水如是說。