大同樓市：樓市烽火照西京 誰言房產幾多愁
2012-10-17 來源：山西日報 編輯：無憂
樓市進入泛營銷時代
傳統的營銷利器
九月十月向來被稱為樓市的銷售旺季，大同的開發商把項目開盤的時間紛紛集中在這兩個月，據統計，這兩個月本市新開樓盤數量達到十多個， 其中純新樓盤占到總量的近六成。
開盤數量的扎堆也掀起了空前激烈的促銷大戰，據了解，從贈送面積到裝修基金，從直接點位優惠到物業費贈送，從特價房到訂金數倍充抵……10月份樓市的促銷方式林林總總， 本土團隊、外埠精英頻頻過招，營銷手段也日益多變，花樣繁多。
集中放量、低價推盤、特惠優惠、創意營銷…… 開發商們按部就班展開比拼，除了打折優惠、購房送豪禮的方式外，開發商或明或暗、加大折扣的手段很多，送打折的購房卡、送旅游、減現金、推出“典藏房源”等等。眾多樓盤促銷手段花樣翻新以博得購房者關注。其中最為傳統的營銷手段就是廣告戰了， 媒體上整版的房地產廣告上顯示著營銷策劃的主打方向，各個樓盤的房地產廣告策劃開始比拼。除了我市各個平面媒體，廣播電視、戶外、車體也滿是房地產廣告。很多開發商打出多種組合拳，進行媒體資源整合進行廣告宣傳。 除了必不可少的廣告戰，各種營銷方式也悉數登場，如大打學區教育牌、物業配套牌、地段品質牌、親情活動牌等 。
一家樓盤銷售經理告訴記者，最為常見的招式就是單刀直入式，采取直接降價、打折、特價房、送車、送裝修、送電器、送管理費等;通過給消費者以一定的實惠，以較小的代價，拉開與周邊樓盤的價差，加快銷售速度，加快資金的快速回籠。其次， 通過組織一些活動，增加銷售氣氛，增強已購買業主的信心和忠誠度，挖掘潛在客戶，樹立樓盤的良好形象。大打學區教育牌作為傳統營銷手段今年也是頗為盛行。
此外，物業管理不論是在住宅還是在商業項目上，都可以說是小區建設完備的重要因素，物業管理好不好、到不到位、是否從業主角度出發都是決定置業者購房的重要條件。所以有很多開發商大做物業文章， 專業化、高端化的物業管理不僅能提高小區的檔次，更能贏得業主良好的口碑，由此產生的口碑效應可以影響到開發公司的其他項目，產生良性的連鎖反應。
外來大鱷的新模式
在如今的樓市，以往一開盤就能達到銷售目標的時代已經過去，在目前的市場大環境下，客戶的觀望情緒加重，成交已非易事。嚴峻的銷售形勢讓開發商的營銷模式也面臨著調整，開始從簡單機械的賣房轉為如今的豐富多彩的活動促銷。特別是一些外來地產大鱷的進入，帶來了全新的視野和更多樣化的銷售模式。大同九月十月推盤的外來大鱷樓盤有復地·御瀾灣、富力城·瀛湖灣、千禧·御東畫卷、綠地世紀城等。
外來大鱷們強調了“眼見為實，客戶體驗式”的銷售模式， 從推廣模式上， 由原來的大面積轟炸式廣告推廣轉向更多與客戶貼切的活動，比如現場冷餐、文藝表演、實景看房、專家指導等，組成了一整套成熟的模式。特別是樣板房和客戶體驗區的推出，讓客戶更加直接感受到樓盤的生活形態以及生活意境。
一些外來大鱷的高端產品主打體驗式營銷，它們推出的品質感更強、空間感更好、精裝修標準更高的樣板房把樓市體驗式營銷的感染效用推向了極致。樣板房大戰烽火大有越燃越烈之勢。繼前段時間江鴻·鉑藍郡和恒大·綠洲樣板房開放備受關注以來，近日復地·御瀾灣、千禧·御東畫卷、綠地世紀城等也紛紛推出高端樣板房，吸引了眾多購房者的目光。從過去的屈指可數到現在的遍地開花， 體驗式營銷升級戰已經正式打響。
隨著各大高端盤相繼推出樣板房和實景示范區，開發商已經從傳統銷售方式轉移到優惠與體驗式營銷相結合的戰役中，讓更多購房者感受到高端盤的用心和品質保證，這也成了近期樓市最值得關注的熱點之一。
推出樣板房其實就是一種體驗式營銷模式，通過看得見摸得著的實景，讓購房者真切地體驗未來高端生活。 樣板房的出現，是高端樓市升級的體現，更是樓市營銷方式的一種進步。
泛營銷時代來臨
大同樓市空前活躍，大量樓盤粉墨登場，競爭日益激烈，賣房子再也不是蓋個售樓部，招個售樓員那么簡單了，為了爭奪市場，各家各使解數，樓盤悄悄開始了向泛營銷發展，也就是通過各種方式、借助各種關系，盡所有能量把房子賣出去。
比如砸錢造景，園林美景的確能提升樓盤美譽，攜手知名園林公司打造實景園林，加大園林景觀資金投入，已經成為我市各大房企打造舒適住宅附加值的主旋律。各種各樣的造景方式，也日漸成為樓市營銷的大亮點。此外引入商業地產項目，高端商業與地產開發企業的聯手，打造繁華商業區，吸引業主和投資者。再比如有的樓盤老業主介紹新業主享受3年免物業費，聘請代理公司全權售樓等等。 總之，只要能夠把房子賣出去的辦法，開發商就盡量不愿放棄。
同時由于樓市未來走勢不明朗，很多開發商在住宅宣傳銷售中開始淡化產品的“投資屬性”，而是回歸到樓盤產品本身的質量與性能。體驗式營銷更是主打產品的舒適性 ，讓房子真正回歸居住的本性。
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