聶梅生：過去調控不理想 未來房價正逐步回歸
2013-08-09 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：7月24日，全聯房地產商會創會會長聶梅生，針對房價、房產稅等當前樓市熱點話題一一進行回應，認為未來房地產市場走勢主要受宏觀經濟環境、調控政策以及房地產市場自身布局影響。
在過去的10年里，房地產呈現越調越漲的趨勢。本輪調控之嚴厲程度和以前相比，有過之而無不及，對于未來房價漲勢，聶梅生表示，從現階段來看，房地產成交量以及價格走勢均有趨緩之勢，因此，受宏觀經濟環境影響，下半年雖然房價上漲動力依然存在，但是同比漲幅將趨緩。
而針對今年上半年各項指標處于本輪調控改革的高位，聶梅生說，兩年調控一次的周期，這次從2011年到2012、2013年的調控，各項指標都處于高位。2013年以來，房地產投資貢獻率、房地產交易量、交易額等多方面指標由負轉正，達到近兩年高位，可以從統計數據來說明。
國家統計局發布的2013年上半年全國房地產開發和銷售情況報告顯示，前6個月全國房地產行業在開發投資、新開工面積、銷售情況及資金狀況方面均呈現出增長態勢。在本輪調控期間，2011年和2012年大部分時間，房地產投資對固定資產投資形成負拉動作用，但是到了2013年形成了正拉動作用。
國家統計局數據顯示，2013年全國房地產開發投資36828億元，同比增長20.3%，高于全國固定資產投資20.1%的增速，形成正拉動作用。而在2012年，全國房地產開發投資同比增長僅為16.2%，遠遠低于全國固定資產投資20.6%的增速，形成負拉動。
另外，從交易額與交易量來看，今年1、2月商品房銷售額增長速度高達77.6%，銷售面積增速也超過50%。房價方面，今年1至6月份房價平均漲幅高達11.2%，僅次于2009年21.2%的增速，達到第二高點。
在開發商整體經濟運行環境方面，聶梅生認為，開發商的資金到位率比較好，雖然交易量和交易額從一季度的高位往下，但是資金到位率比較高，保持在30%左右，1~6月份還是上升的，因此各種數據都反映出開發商不差錢，它們的資金充裕率比較好，包括個人抵押貸款和企業自籌資金。
從宏觀經濟環境來看，貨幣政策堅持穩健是明確的信號，面對二季度貨幣供應量的回落以及5月份以來資金外流導致的流動性緊張，國務院常務會議給出了明確的表態，要將穩健的貨幣政策堅持住發揮好，合理地保持貨幣總量。因此，未來貨幣政策整體放松的可能性不大，金融市場流動性緊張的局面還會繼續。
對于幾次狼來了的房產稅試點擴圍，聶梅生給出了自己的看法，她認為選試點城市一定要房地產領域當中有一定的代表性，這樣才有意義。比如上海代表發達地區;重慶雖然說直轄市，但是房價并不是太高，是內陸地區有代表性的城市。
目前情況下，整個對存量房來收房產稅的法理上，還需要再有一段時間的準備。所以我覺得對所有的存量房開征房產稅在今年的試點當中可能性并不大，可能還是對有限定的一部分來收房產稅，比如說像上海、重慶都是有限定。至于限定條線劃在什么地方，這恰恰是試點的內容，比如說新房，可以按新房舊房劃分，也可以按照多少平方米來區別。
從調控政策來看，擴大房產稅試點范圍預期日漸增強的同時，多個重點城市尤其一線城市調控會趨嚴，而從緊的調控會增加市場的觀望。從商品房銷售面積和新開工面積來看，2012年下半年商品房的銷售增幅高于新開工面積增幅，增加了28.7%，意味著房地產供應面積是減少的。從存量房統計數據看，截至6月末，僅部分三四線城市的存貨水平較高，多數城市商品房的存貨量同比減少。因此，結合供需兩方面因素，預計三季度房價保持穩中有升，房價漲幅趨緩。
聶梅生說，過去的10年，對房價的調控我們應該說政府采取了很多的辦法，但是其結果并不是很理想，現在可能行政手段對房價的干預會慢慢地減少一些，長效機制會啟動，市場的作用會更強一些，這樣的話就恢復了房地產自己應該有的一些周期，所以房價還會有變化，但是這個變化不是一只有形的手造成的，可能更多的是各種因素造成。
所以，她認為，下一場房地產會隨著市場經濟的這樣一個特點體現得更多一些，可能行政干預會更少一些。今年下半年，房價下降的可能性并不大，但是飛快上漲的動力也不足。
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