分析大同房地產市場當前情形及長遠健康的發展
2013-08-30 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：房產與生活緊密相連，當下房產成為老百姓熱議話題，而針對大同市房地產市場當前的發展成就與現狀，促進大同市房地產市場健康長遠的發展，大同市房地產和物業管理協會秘書長劉俊杰與中國人民銀行大同中心支行李連光給出以下看法與建議。
一、我市城市建設和房地產業的發展成就
始于2008年的大規模城市建設，5年以來，我市城市建設取得了輝煌的成就。與此相伴，我市的房地產業也獲得了快速發展，從2008年到2012年房地產投資分別為27億元、83億元、90億元、134億元、170億元。全市注冊的開發企業243家(其中一級企業2家，二級企業26家)，目前在大同市場上運營項目的有近80家企業，國內房地產標桿企業有4家，其它知名企業6家。
二、當前我市房地產市場的基本情況
(一)商品房銷售的形勢嚴峻，房地產企業壓力很大
今年上半年房地產投資完成67.4億元，同比增長88%。商品房銷售面積147062平方米，同比下降61.6%。商品房銷售額6.04億元，同比下降61.5%，施工面積1734萬平方米，同比增長38.8%。房屋預售登記103萬平方米(城中村改造項目未進入正式統計數據)。今年房地產投資仍可能達到去年的水平，商品房銷售的形勢嚴峻，房地產企業壓力很大。
(二)現有商品房存量和土地存量很大，房地產市場供給壓力很大
現開工的商品住宅項目及商品住宅存量土地需5年時間消化�，F已開工的商品住宅項目達623萬平方米，2012年、2013年出讓住宅兼商業土地2494畝，按目前常規的容積率計算可能將有373萬平米的商品住宅入市，兩項合近千萬平米。按前五年的銷售水平，最低也需5年消化期。
現已開工的商業辦公項目大約有300萬平方米;2012年、2013年出讓的商業辦公土地2934畝，按目前常規容積率測算，大約還有448萬平方米將來要上市;目前已竣工的商業辦公房大約有160萬平方米，三項合計大約900萬平方米。最突出的是建材市場，現已有6座，大約60萬平方米，還將要有150萬平方米的建材城入市。
(三)房地產市場需求高潮期已過去
這幾年商品房優美的環境，優良的品質吸引到了大批的改善性、剛需型住戶購買新房。從2008年至2012年五年商品房預售登記總量是863萬平方米，分別是56萬平方米、181萬平方米、222萬平方米、252萬平方米、152萬平方米，年均172萬平方米，大量的住房需求已經滿足。
近五年來，市區的拆遷安置保障房10.49萬套(約880萬平米)，已竣工7.1萬套(約593萬平米);同煤的棚戶區房10萬套(約1126萬平米);城中村改造10萬套;大批的居民改善了居住條件。隨著我市老城區建設的接近尾聲，拆遷規模逐漸減少，從房地產市場周期規律看，這一周期的購房高潮已過去。
三、影響我市房地產市場的發展因素
(一)我市的房地產發展水平總體與城市化水平一致，但與經濟發展水平有所脫離
近幾年，我市房地產投資始終排位全省第二。主要原因是我市市區人口遠多于其他市的市區人口，我市的城鎮化率及社會消費品零售總額，居民儲蓄存款始終排名在全省前列。通過上述情況分析，我市城市的綜合實力不弱，支持了城市的快速發展建設。
但是，我市GDP及城鎮人均收入在全省排位中落后，總人口排位居中，在這些方面來看，我市房地產投資有些冒進。
(二)市區人口增長緩慢，新增需求不足
從2008年到2012年盡管全市農村人口減少13.5萬人，市區戶籍人口只增加14.68萬人。市區就業崗位數量徘徊不前。
2008年城鎮從業人員42.25萬人，2012年44.5萬人，其中企業只增加1.89萬人。勞動部門公布每年新增就業5萬人，按實際招工信息分析，招工的崗位多是服務業，最大的特點是不交“三險”的臨時工。從人口和就業情況看，產業不發達還難以撐起房地產市場的需求。
四、對我市房地產市場的風險的分析
(一)我市房地產市場的風險是存在的，也是全國各地普遍存在的
在最近城鎮化發展及三四線城市房地產市場供大于求的問題舉例中大同被媒體、學者屢次提到。2012年底上海易居研究院發布了《中國城市房地產市場風險排行榜》前50位。位居第一是酒泉市，大同位居第十，前十名包括呼倫貝爾、黑河、鄂爾多斯、武威、普洱、白城。前30名包括我省的晉城、臨汾、呂梁、忻州。南通、佛山、貴陽、營口、溫州等城市也在前列。排行榜根據城市的市場需求市場供給，供求關系，外部環境、開工、成交面積、土地出讓，二手房均值，土地消化周期，房價收入比等指標分析，有很強的參考價值。
(二)我市不屬于房價暴漲城市，價格泡沫不大
房地產市場風險城市普遍性的問題是土地和商品房供大于求。典型的風險城市房價炒得很高，比如鄂爾多斯中心區房價最高時炒到2萬/ m2，價格一夜暴漲5倍，現在的房價跌4-6成。溫州的房價最多炒到4-5萬/ m2，現在普遍跌了3-4成。這兩個城市的房價炒高與民間資金借貸密不可分，價格越高民間資金流入的越多，相互作用，最終導致房價的泡沫破裂，民間借貸崩盤。
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