按照長風8號東地塊開工信息公示,該項目總投資為55億元。此前雅戈爾置業已經為該地塊支付了33.93億元的土地出讓金,意味雅戈爾至少還需要在該項目上投入11億元左右。根據雅戈爾財報,2011年1至6月,雅戈爾新開工項目4個,規劃建筑面積64.03萬平方米。截至去年6月末,雅戈爾在建項目共15個,規劃建筑面積達210.40萬平方米,這同樣需要大量的資金投入。長風8號東項目公示的建設信息顯示,雅戈爾與宏潤建設簽訂的施工總包工程合同價金額為2.4億元,總建筑面積為95318平方米,相當于每平方米建筑面積約需2500元建設費用。以此估算,截至2011年6月末,雅戈爾15個在建項目所涉及的210.4萬平方米建筑面積僅施工成本就達52億元左右。
從雅戈爾去年三季報來看,其貨幣資金為22.7億元,資產負債率為71.65%,且這部分貨幣資金是歸屬于雅戈爾置業母公司的,并不可能全部用于雅戈爾置業的地產項目。值得注意的是,截至去年9月末,雅戈爾另有可供出售金融資產105億元,意味著該公司有較強的變現能力,同時該公司在2011年沒有新增土地儲備積壓資金,從這個角度看,雅戈爾放慢長風地塊的開發節奏或許并不一定是出于資金壓力,更有可能的是有意放緩節奏,以規避行業低谷期。
據記者此前對全國多個城市樓市的調查顯示,面對持續的調控,那些在行業高峰期拿了高價地的開發商,在面對行業低谷時,多選擇蟄伏,在土地轉讓相關法規規定的期限內動工,但動工后拖長開發時間,避過行業調整期,等到行業進入高速增長階段,再通過土地增值與房價上漲獲取更高的利潤。
當然,這樣做的前提是開發商有足夠的資金實力熬過行業低谷期。以長風8號東地塊為例,雅戈爾拿地至今已經一年多過去了,在其中沉淀了34億元購地資金,雖然目前施工緩慢,但也會產生一定的施工成本和其后數年的資金成本。這些都是擺在該項目上面的 “沉淀成本”。如果行業持續低迷,這部分壓力將日益沉重。 近期,多個地方政府的樓市新政被叫停,顯示房產調控政策短期內仍難有大的松動,而隨著調控深入,在一線城市已經開始出現房價下行的跡象。這讓雅戈爾上述項目,面臨利潤難題。
據二手房搜索引擎安居客信息,長風片區今年2月二手房均價為21681元/平方米,環比下跌1.66%,這一價格甚至還遠遠低于雅戈爾拍得長風8號東地塊時的樓板價。按照規劃,雅戈爾長風8號東地塊所處的長風生態商務區將會融合多種功能,其中的住宅部分也將與周邊目前的二手房拉開一定檔次,但即使如此,按照目前的行業環境,長風生態商務區內的中高檔住宅項目也面臨較大的定價壓力。
如何為長風單價地王增加更多的附加值,這也是當前擺在雅戈爾面前的問題。有分析稱,目前雅戈爾唯一的辦法或是等待調控政策放松,等待下一次土地增值、房價上漲的機會。
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