雅戈爾上海長風地王開工四個月仍在緩慢的挖坑(2)

2012-02-17 來源：中國經濟網編輯：韓軒

　　按照長風8號東地塊開工信息公示，該項目總投資為55億元。此前雅戈爾置業已經為該地塊支付了33.93億元的土地出讓金，意味雅戈爾至少還需要在該項目上投入11億元左右。根據雅戈爾財報，2011年1至6月，雅戈爾新開工項目4個，規劃建筑面積64.03萬平方米。截至去年6月末，雅戈爾在建項目共15個，規劃建筑面積達210.40萬平方米，這同樣需要大量的資金投入。長風8號東項目公示的建設信息顯示，雅戈爾與宏潤建設簽訂的施工總包工程合同價金額為2.4億元，總建筑面積為95318平方米，相當于每平方米建筑面積約需2500元建設費用。以此估算，截至2011年6月末，雅戈爾15個在建項目所涉及的210.4萬平方米建筑面積僅施工成本就達52億元左右。

　　從雅戈爾去年三季報來看，其貨幣資金為22.7億元，資產負債率為71.65%，且這部分貨幣資金是歸屬于雅戈爾置業母公司的，并不可能全部用于雅戈爾置業的地產項目。值得注意的是，截至去年9月末，雅戈爾另有可供出售金融資產105億元，意味著該公司有較強的變現能力，同時該公司在2011年沒有新增土地儲備積壓資金，從這個角度看，雅戈爾放慢長風地塊的開發節奏或許并不一定是出于資金壓力，更有可能的是有意放緩節奏，以規避行業低谷期。

　　據記者此前對全國多個城市樓市的調查顯示，面對持續的調控，那些在行業高峰期拿了高價地的開發商，在面對行業低谷時，多選擇蟄伏，在土地轉讓相關法規規定的期限內動工，但動工后拖長開發時間，避過行業調整期，等到行業進入高速增長階段，再通過土地增值與房價上漲獲取更高的利潤。

　　當然，這樣做的前提是開發商有足夠的資金實力熬過行業低谷期。以長風8號東地塊為例，雅戈爾拿地至今已經一年多過去了，在其中沉淀了34億元購地資金，雖然目前施工緩慢，但也會產生一定的施工成本和其后數年的資金成本。這些都是擺在該項目上面的 “沉淀成本”。如果行業持續低迷，這部分壓力將日益沉重。近期，多個地方政府的樓市新政被叫停，顯示房產調控政策短期內仍難有大的松動，而隨著調控深入，在一線城市已經開始出現房價下行的跡象。這讓雅戈爾上述項目，面臨利潤難題。

　　據二手房搜索引擎安居客信息，長風片區今年2月二手房均價為21681元/平方米，環比下跌1.66%，這一價格甚至還遠遠低于雅戈爾拍得長風8號東地塊時的樓板價。按照規劃，雅戈爾長風8號東地塊所處的長風生態商務區將會融合多種功能，其中的住宅部分也將與周邊目前的二手房拉開一定檔次，但即使如此，按照目前的行業環境，長風生態商務區內的中高檔住宅項目也面臨較大的定價壓力。

　　如何為長風單價地王增加更多的附加值，這也是當前擺在雅戈爾面前的問題。有分析稱，目前雅戈爾唯一的辦法或是等待調控政策放松，等待下一次土地增值、房價上漲的機會。

（責任編輯：0352房網）