從重慶選美看房企財(cái)報(bào)潛規(guī)則
2012-08-08 來(lái)源：第一商訊 編輯：紫琳
重慶“美女”三甲
湖北熱線訊 在國(guó)際小姐中國(guó)大賽重慶賽區(qū)三甲風(fēng)波后，冠、亞、季軍首度公開(kāi)露面去養(yǎng)老院獻(xiàn)愛(ài)心。她們當(dāng)日均未施粉黛，沒(méi)有了濃重的脂粉氣，學(xué)生裝打扮讓人大吃一驚。三位選手都表示出對(duì)化妝的恐懼。其實(shí)，和選美一樣，很多行業(yè)都喜歡對(duì)財(cái)報(bào)進(jìn)行粉飾。很多行業(yè)是看起來(lái)很丑，實(shí)際上還是丑，有些行業(yè)則是看起來(lái)挺美，但卸了妝簡(jiǎn)直沒(méi)法看了。地產(chǎn)：看起來(lái)很美 實(shí)際很丑在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的比重中，房地產(chǎn)無(wú)疑是個(gè)大美女，土地出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售，上下游產(chǎn)業(yè)鏈……這位美女的心情好壞，直接影響到整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體走勢(shì)。
上半年一度慘淡的樓市，并未對(duì)品牌房企造成太大影響，而二季度的成交回暖，則很大程度上促進(jìn)了房企業(yè)績(jī)的提升。不過(guò)，從凈利潤(rùn)來(lái)看，房企半年報(bào)并沒(méi)有看上去那么“美好”。
大型房企業(yè)績(jī)高漲
目前，已經(jīng)有49家滬深上市房企以快報(bào)和預(yù)告等形式發(fā)布了上半年利潤(rùn)情況，其中17家為上市房企前100強(qiáng)的大型房企，其余32家為排名100強(qiáng)以外的中小房企。其中28家房企出現(xiàn)虧損或利潤(rùn)下滑，接近已披露房企半年報(bào)總數(shù)六成，其中虧損房企13家。
此外中海、華遠(yuǎn)等標(biāo)桿房企也實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收、利潤(rùn)雙雙增長(zhǎng)。在凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的公司中，中弘股份、億城股份、中關(guān)村等開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)較為搶眼，凈利潤(rùn)增幅超過(guò)100%，其中中關(guān)村預(yù)期增長(zhǎng)4560%至5408%。
但從上市房企年度銷售指標(biāo)的制定與去年同期銷售金額對(duì)比來(lái)看，個(gè)別房企年中業(yè)績(jī)可能存在粉飾成分。
揭秘地產(chǎn)公司粉飾財(cái)報(bào)手段
地產(chǎn)上市公司的年報(bào)失真的質(zhì)疑早已屢見(jiàn)不鮮。除了銷售業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)不同步的因素，還有什么原因讓地產(chǎn)商的業(yè)績(jī)看起來(lái)如此漂亮?
其實(shí)，很多房企的營(yíng)業(yè)額和銷售額兩大指標(biāo)的數(shù)據(jù)存在較大反差，而房地產(chǎn)行業(yè)整體上營(yíng)業(yè)收入占合約銷售的比例約在70-80%。
而只要與業(yè)主簽訂了合同，其銷售金額就可錄入到合約銷售額，但由于首付款或者按揭款可能無(wú)法如期支付的原因，合約銷售有一部分是無(wú)法計(jì)入營(yíng)業(yè)收入的。
湖北在線觀察也正是這樣，一些上市房企便利用這一“合理合法”的規(guī)則，主動(dòng)將一部分合約銷售額不計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，而是選擇向下一個(gè)財(cái)年“滾動(dòng)”，這樣一來(lái)，只要操作手法得當(dāng)，上市房企連續(xù)幾個(gè)年度的業(yè)績(jī)曲線就會(huì)比較平穩(wěn)，不至于出現(xiàn)業(yè)績(jī)的大起大落。
此外，利用重組、股權(quán)交易等方式致使損益類數(shù)據(jù)出現(xiàn)變動(dòng)，也可達(dá)到“粉飾”效益類指標(biāo)的目的。
粉飾業(yè)績(jī)難掩隱憂
對(duì)于上市房企半年報(bào)的業(yè)績(jī)飄紅存在的粉飾問(wèn)題并不難理解，在樓市走勢(shì)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時(shí)間段，房企粉飾年中報(bào)，報(bào)喜不報(bào)憂的意圖其實(shí)不言而喻，那就是進(jìn)一步以“假回暖”的現(xiàn)象炒作市場(chǎng)“真回暖”，最終形成市場(chǎng)成交量的“真回暖”，進(jìn)而形成“買漲不買跌”的熱銷氣氛。
不過(guò)，房企上半年銷售飄紅，主要得益于降價(jià)促銷的銷售策略，但降價(jià)的另一結(jié)果就是利潤(rùn)率明顯會(huì)走低，房企表面上的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并不代表利潤(rùn)率的增長(zhǎng)。
盡管部分城市樓市成交數(shù)據(jù)逐月攀升，但仍有樓盤(pán)成交乏力。而部分開(kāi)發(fā)商則夸大樓市熱度，將“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策當(dāng)利好樓市解讀，試圖造勢(shì)托市，影響購(gòu)房者預(yù)期。當(dāng)前穩(wěn)樓市關(guān)鍵是要穩(wěn)預(yù)期，防止開(kāi)發(fā)商造勢(shì)托市進(jìn)而影響樓市調(diào)控大局(http://www.hubeirx.com)。
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