深圳房地產行業“潛規則”下 每年案件逾萬起
2012-10-22 來源：0352房網 編輯：凱瑟
房價下跌業主集體“退房”，開發商承諾“售后包租”卻未能兌現，中介強行"撮合"加劇二手房交易糾紛……記者從深圳市中級人民法院了解到，受國內外經濟、金融形勢和房地產調控政策影響，深圳房地產市場房地產糾紛呈多發態勢。數據顯示，2008年以來，深圳每年的案件總數都在1萬件左右，房地產行業“潛規則”浮出水面。
一年逾萬起案件標的額大
深圳市中級人民法院日前發布的《深圳法院房地產審判工作白皮書》顯示，2008年1月-2012年6月，深圳兩級法院受理的各類房地產民事案件就多達56935件，收案標的總額高達279.9億元。
盤點深圳的房地產民事案件，其中一個主要特點就是案件標的額相對較大，群體性糾紛較多。據統計，2008年以來，全市法院受理的房地產案件中，涉及100名以上當事人的群體性案件就有30余起。隨著深圳樓市大幅度調整，房價一度出現“過山車”現象，一些放棄首付和房產的主動斷供者浮出水面。“退房潮”引發群體性糾紛，開發商和業主最終對簿公堂。
與此同時，一些新類型案件也不斷涌現。房屋買賣合同、房屋租賃合同、物業服務和建設工程合同糾紛這四種傳統類型案件占一審房地產案件總數的63.42%，比重較大。而涉及房屋優先購買權、建筑物區分所有權、小區業主自治、停車位的案件以及因所有權爭議提起的確權和執行異議之訴這些新類型案件逐漸增多。
據深圳市中級人民法院副院長郝麗雅介紹，深圳的房地產案件當中還有一個難以解決的“疑難雜癥”：由于歷史原因，目前深圳有數量不少的違法建筑尚未經過行政處理程序，針對這些違法建筑提起的確權、分割和物權保護的案件很難通過訴訟途徑得到解決。
行業“潛規則”浮出水面
深圳市中級人民法院相關負責人談到，在一系列房地產案件的審理過程中，房地產行業“潛規則”浮出了水面：
建筑市場違法分包、轉包和掛靠現象突出。有的建筑企業很少參與工程的實際施工，而以出借資質、收取管理費作為主要經營收入。這些違法行為導致有關施工單位資質的法律規定形同虛設，工程質量難以保證，并由于質量問題和拖欠錢款引發大量糾紛。
部分房地產開發商違規違約有“污點”。比如：建設部2001年頒發的《房地產銷售管理辦法》就明確規定，不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋。2006年5月，建設部又對當時再度盛行的"返租經營"未竣工房產再次發文，明確"售后包租"、"承諾回報"等為房地產廣告明令禁止的內容。有的開發商為規避法律，在售樓時另成立一家公司負責與小業主簽訂代理出租合同，利用政策漏洞打擦邊球，達到售后返租的目的。
房地產經紀行業入行門檻不高，人員素質參差不齊。一些中介人員服務意識差，一味撮合交易，對房屋狀況、賣方真實報價等應當披露的信息隱瞞不報，對賣方是否有處分權、買方是否屬于限購對象等影響合同履行的問題不作詢問了解。有的中介人員為獲取不正當利益，先與賣方簽訂房屋買賣合同，再尋找買主。在找不到買主的情況下，為逃避合同責任，又主張之前所簽合同為無權代理，請求認定合同無效。甚至有的中介人員采取欺騙手段，為合同履行設置障礙，激化雙方矛盾。
部分物業公司重管理輕服務，對一些重大事項不按法律法規的要求提交業主大會決定，甚至有物業公司采取非法手段對業主委員會委員進行拉攏、威脅，干擾業委會正常行使職權，引發業主不滿。一些小區的業委會未能充分發揮職能，維護業主合法權益，在不能通過業委會反映訴求的情況下，業主與物業公司的沖突更加直接，也更加激烈。
雙方守約和風險意識不強
深圳市中級人民法院相關人員透露，不少房地產糾紛都是由于買賣雙方守約意識和風險意識不強造成的。
據深圳市中級人民法院相關負責人介紹，在二手房買賣當中，很多當事人不重視合同約定，不嚴格按照合同約定的期限履行合同義務。有些賣方全權委托經紀人員和擔保公司辦理贖樓及過戶手續，對交易過程甩手不問，甚至對受托人未按期贖樓的情況都不知悉。有些買方對限購政策和房貸政策不作事先了解，在簽約后才發現無法履行合同。
同時，一些企業和個人風險意識不夠，以僥幸心理購買不具備交易條件的福利房、微利房、經濟適用房甚至農民房，為事后的法律糾紛埋下了隱患。
還有一些當事人在交易"蜜月期"缺乏風險意識，埋下隱患。例如，一些戀愛中的男女為共同居住或準備結婚一起購買房屋，登記的所有權份額與雙方的實際出資情況并不一致，在分手時，往往容易產生糾紛。一些當事人借用他人名義買房，而與被借名義人發生產權糾紛的案件也時有發生。
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