陜西房產限利令遭質疑政府應帶頭“曬”成本

2012-10-25 來源：0352房網編輯：凱瑟

　　　10月22日，陜西省住建廳及物價局出臺樓市新政，要求各城市“確定(開發商)合理利潤率并控制在10%左右。”超出價格區間的商品房，將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。

　　耐人尋味的是，這一媒體眼中的“全國首個限利政策”，卻一邊倒地遭遇“執行難”質疑。“能否合理、合法地確定一套商品房的成本及利潤率，是政策有效實施的‘起點’。但目前，不同商品房的成本構成差異太大，一些說不清、道不明的‘灰色成本’，更讓利潤率成為一筆政府與房企‘各說各話’的糊涂賬。”北京大學經濟學院金融系副主任呂隨啟在接受中國青年報采訪時表示。

　　受訪房產界專家均認為，不破解成本之謎，陜西“限利令”將舉步維艱。而在解謎過程中，“政府的角色尤為關鍵”。

　　莫衷一是的“利潤率”：從10%-55%皆有

　　如果說陜西省的“限利令”有一個引爆點，恐怕就是10%這一數字。

　　盡管陜西省建設廳房產監管處處長張繼剛對媒體表示，“限利令”是對中央“一房一價、明碼標價”政策的細化，目的是希望開發商既有利潤，老百姓也能買得起。但為何確定利潤率是10%?其回應是：總體來看，陜西省多數樣本[最新消息價格戶型點評]的利潤率均在10%上下。

　　在幾乎無人反對房地產屬暴利行業的今天，這一數字顯得有些出人意料。

　　日前，國務院發展研究中心出版的《中國住房市場發展趨勢與政策研究》權威統計稱，我國房地產行業2007年以后的年均利潤率是30%左右，已超出工業整體水平約10個百分點。國內部分知名開發商的毛利潤率，接近甚至超過了50%。

　　從10%到50%，差距為何如此之大?

　　“原因首先可能在于，不同項目間的利潤率差距頗大，不具有統一性。”呂隨啟副主任向中國青年報記者分析，單就某個房地產項目的成本而言，從土地價格到設計、建安成本、銷售及管理，都具有特殊性，物價也在隨時間變動，“指望‘一刀切’不現實。”

　　另一種可能性的呼聲更高。即有業內人士指出，在一些房地產管理部門和物價部門，基本上是以開發商報送的商品房建造成本數據為準，進行核算利潤率，并不核查上述商品房成本數據“是否真實”。

　　在呂隨啟副主任看來，上述兩點，已使“限利令”在起點上就成了一筆糊涂賬。

　　而中國青年報記者進一步檢索發現，房地產業的利潤率從來都沒有“標準答案”，從10%-55%皆有。且媒體與學界統計的數字，與地產界常相距甚遠。

　　據2011年4月新華網報道，2009年，我國房地產業平均毛利率為55.72%。而房地產利潤的合理區間，國際慣例通常是不超過5%。此外，據人民網報道，去年商務部專家梅新育稱，他對北京地區房地產業利潤率的估算是34.7%。全國政協委員劉明華也證實，我國房地產行業的利潤率在30%以上。

　　另一個數字來自2011年4月證券業的統計，統計顯示，主流房企如招保萬金、首開[簡介最新動態]、萬通[簡介最新動態]等，2008年至2010年的毛利率均在30%-40%之間，凈利率則在15%-18%之間。

　　而地產商的“自我估計”，則保守得多。

　　中國青年報記者檢索發現，2010年3月，媒體曾報道全國政協委員、廣州富力地產[簡介最新動態]總裁張力自稱，開發商的利潤只有10%。SOHO中國張欣也稱，房地產的利潤率只有營業額的10%。有網民質疑：“若這么算，即使是凈利潤，10%也很難稱為‘暴利’了。情況真的如此嗎?”

　　“灰色支出”致房價飚紅，開發商仍嫌賺得不夠

　　撲朔迷離的利潤率，令老百姓弄清某批商品房的成本，都成了難事一樁，何談“限利”?

　　針對為何學界與開發商會如此“各說各話”，呂隨啟副主任的答案是，除計算口徑不同外，關鍵之一在于商品房成本中的一些“灰色支出”，既難以公開，又無法測量，以致房價雖一路高企，開發商卻仍嫌賺得不夠。

　　“房地產的成本構成，大致有以下幾塊：以1塊錢的房價為例，其中30%-40%左右是政府收取的土地價格;20%-30%是稅費，稅與費合計數十種，也是政府和事業單位收取;10%-30%是建筑成本，包括水泥、設備、勞動等，一般10%-20%才是利潤。”上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍向中國青年報記者詳解。

　　在李戰軍看來，房地產的成本構成比較清晰，“內行只要知道土地價格和銷售價格，就可以算出成本和利潤，沒有秘密可言。”

　　但北京才良律師事務所主任、知名房地產領域專家王才亮和呂隨啟副主任均提示，上述說法回避了成本中的“灰色支出”部分。

　　“這部分支出，據我估算約占真實成本的30%，土地出讓金、建筑成本及稅費，合計只占70%。”呂隨啟副主任表示，“灰色支出”大部分被用作公關費用，與“權錢交易”等地產腐敗密切相關。“這部分成本，最終會反映到房價上，但基本上很難暴露在陽光[最新消息價格戶型點評]下。因此，商品房成本報表的真實性，就要打折扣。”

　　王才亮也證實，房地產界遠非“有錢就能進入”，需要協調各方面的關系。“像土地成本、銷售稅金、施工造價等數字，相對容易核算，但其余的開發成本、管理費用、銷售費用，則彈性很大，也是房地產業腐敗的‘高發區’。”他說，“這部分信息若不透明，就很難說成本數字準確。”

　　專家分析，真實成本難以截獲的另一原因，在于“相當一部分成本流向了政府”。

　　據媒體報道，2009年全國“兩會”期間，全國工商聯向全國政協遞交的《我國房價何以居高不下——房地產開發的總費用支出一半流向政府》稱，全國九城市“房地產企業開發費用”調查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。

　　李戰軍也向中國青年報記者分析，拿地成本和稅費合計起來，已約占總成本的60%-70%。因此，整個房地產企業的利潤“其實不高”，“比醫藥行業和石油行業低。”

（責任編輯：0352房網）