一級開發成本水漲船高 房企因謹慎投資
2012-10-26 來源：0352房網 編輯：加文
就在萬科等龍頭房企在“招拍掛”市場攻城略地之際，土地一級開發市場也顯得熱火。浙江知名房企新湖中寶近日發布公告稱，其子公司將參與浙江溫州平陽縣西灣海涂圍墾項目的建設及后續開發，總投資為750億元。此外，近日大名城、華夏幸福基業等房企都紛紛拿下多個一級土地開發協議。
此前如中國鐵建、招商地產等品牌房企都紛紛拿下多個一級開發項目。保利地產也在2012半年報中提到，將積極關注城中村等一級開發的途徑。近兩年發展迅猛的方興地產在2011年的130億銷售額里，有30億來自一級土地開發業務。
以土地一級開發起家的房企不在少數，典型的如云南城投、綿世股份、中天城投等地方企業，通過拆遷、土地平整將“生地”變為“熟地”以達到出讓標準，最后通過招拍掛出讓后與政府按比例分成。
但多數房企更多是為了拿到二級土地開發的權利，因為進入一級開發意味著政府會給予相應優惠政策且擁有成本優勢，招拍掛拿地相對勝算大。眼下地方政府目前資金緊張，大量引入民營資本進行土地一級開發，這也恰恰給了背景均雄厚的民營房企一次進入土地一級市場的良機。
隨著廣東等多地“三舊”改造及大連填海運動的進行，不少房企借此低成本獲取大量土地。如立足深圳的龍頭房企招商地產，就在深圳的各區舊改項目儲備了龐大土地資源。
但一級開發絕非圈地利器。其資金投入密集度高、投資規模大，啟動項目的第一期往往動輒十數億，對普通型房企是個考驗。此外，一級開發牽涉環節眾多，特別是在拆遷環節存在成本變數，近年來土地一級開發成本水漲船高。
而由于開發周期一般較長，受到宏觀經濟形勢、樓市調控政策的疊加影響，不但會有土地不能按計劃拆遷或出讓，地塊出讓價格規模也具有不確定性。實際上從去年開始，各地政府降低土地價格和放緩供地節奏上，都對不少介入的房企形成打擊。如房企中國新城鎮就因此虧損，在9月初被母公司上置集團剝離。
在樓市的槍林彈雨中，先行者和先烈往往只有一步之遙。把“生地”變成“熟地”，沒有百分百的盈利模式，教訓也遠遠多于經驗。在樓市亟需走量與“現金為王”的時代，天量資金的投入不是人人都可做得。因此，房企要進入一級開發之前，還需慎重。
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