上市房企全年凈利或穩步增長 明年預期樂觀
2012-11-01 來源：0352房網 編輯：加文
3月以來，樓市銷售開始復蘇，在經歷7、8月成交高峰后，房企經營業績得到較大改善。Wind數據顯示，滬深兩市152家上市房企前三季度共實現凈利潤370.08億元，同比增長3.44%，其中第三季度凈利潤同比增長15.62%，業績呈現逐季回暖態勢，不少房企四季度還將迎來開竣工和結算高峰期。
業內人士指出，目前房企的經營環境明顯改善，全年業績有望保持穩步增長。今年銷售回暖的局面將為明年一季度上市房企的業績打下良好基礎。
市場寒意消退 盈利逐季改善
“這是一個似曾相識的冬天。”在今年4月披露2011年年報時，萬科曾為房地產市場定下“寒冷”的基調。不過，3月以來銷售快速回暖，讓房地產市場寒意消退。
Wind數據顯示，兩市152家房企前三季度共計實現營業收入3057.80億元，同比增長17.56%;實現歸屬母公司股東的凈利潤370.08億元，同比增長3.44%。其中，第三季度實現凈利潤113.45億元，較2011年第三季度增長15.62%。
值得注意的是，逐季來看，上市房企業績呈現出明顯回暖的趨勢。數據顯示，一季度房企業績同比下降0.40%;二季度業績出現好轉，同比增長6.86%;三季度房企15.62%的凈利潤同比增幅，較二季度擴大8.76個百分點。房企業績的逐季好轉，也與樓市銷售回暖相輔相成。
按照國家統計局披露的數據計算，2-4月單月商品房銷售面積同比降幅均超過13%，而5月以來降幅明顯收窄。特別是7、8月份，全國商品房銷售面積同比增幅“由負轉正”，較去年同期分別增長13%。盡管9月商品房銷售面積同比出現下滑，但下降幅度僅為4%，仍遠遠好于上半年。正是三季度樓市銷售火爆，使得房企的業績得到明顯改善。
歸功于結算規模的大幅增加，金地集團三季度實現凈利潤4.18億元，同比大增271.33倍，成為三季度增幅最猛的上市房企之一。華夏幸福、北辰實業(等十余家房企三季度同比業績增幅則在2倍以上。與此同時，萬科、保利地產和招商地產等一貫業績穩健的龍頭房企也在三季度實現“突飛猛進”，業績同比增幅均超過90%。濱江集團、萬澤股份等房企三季度業績則實現扭虧。
整體來看，三季度業績出現增長的上市房企共有70家，占比約46%。其中，前三季度凈利潤在1億元以上規模的62家房企中，有34家三季度實現業績增長，占比達到55%。
結算高峰來臨 明年預期樂觀
由于房地產收入結算的特殊性，季度間的結算分布并不均勻。通常情況下，四季度往往是房企結算的高峰期。在今年三季報里就有不少房企表示，四季度將迎來開竣工和結算高峰。
萬科指出，今年四季度是公司的竣工高峰。全年的推盤量主要集中在下半年特別是第四季度。因此，公司預計第四季度的推盤量將處于較高水平，全年實現銷售增長應無疑問。
榮盛發展表示，2012年公司項目生產、銷售進度正常，公司結算面積、結算金額較上年同期將有一定幅度的增長。公司全年凈利潤有望同比增長30%-50%。
“四季度通常是房企項目竣工以及結算的高峰期。從歷史上看，房企業績在四季度都會有明顯增長，今年也不例外。”東方證券分析師楊國華在接受中國證券報記者采訪時指出，從房企賣出房子到收入結算，有一定時間差。部分房企在樓盤竣工備案后，才確定收入;還有的房企在房屋交付時確定收入。但總體來看，如果竣工量很大，就意味著收入結算也會相應增多。
“正是因為各家房企工期和結算期的不同，造成了全年業績分配的不均衡。但總體來看，大型房企的業績在今年仍將保持穩定增長，同比增幅在10%-30%不等。”楊國華坦言。
從公布全年業績預告的21家房企情況來看，有15家公司預計全年業績實現增長，占比超七成。南國置業、濱江集團、重慶實業等房企全年預增幅度均在50%以上。
“目前大部分券商對于房地產行業全年業績增長仍保持相對樂觀的態度，特別是大型房企的經營有一定保證。今年銷售快速回暖也將為明年一季度業績打下基礎。”一位長期研究房地產的業內人士指出，與中小型房企相比，大型房企占整個市場的份額有所擴大，行業集中度正在提高。“現在前十強的房企占市場的份額已經從2009年的8%左右上升到2011年的10%-11%，今年這個比例還會更高。”該人士直言。
作為房企未來業績“儲備”的預收賬款，在今年三季度也呈現出快速增長態勢。數據顯示，三季度末上市房企預收賬款合計達到6205.09億元，創下近三年來新高，較今年年初增長了38.22%，較6月底增長了15.77%。華僑城A、珠江實業等11家房企三季度預收賬款環比翻番。
北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，當前市場已經走出低谷。大部分企業下半年成交量將高于上半年。盡管四季度部分房企可能會控制項目入市規模，但全年銷售創新高已成定局。
行業利潤下滑 樓市競爭加劇
由于市場整體轉好，房企的生存環境較2011年有了明顯改善。目前市場庫存壓力正在逐步釋放，房企的資金情況也得到較大改善。不過業內預計，未來房企的利潤率可能將出現下滑。
數據顯示，三季度上市房企整體銷售毛利率為37.85%，較去年同期下降1.22個百分點，較二季度下降1.19個百分點。153家上市房企中，有80家房企的毛利率同比出現下滑，占比過半。萬科、金地集團、保利地產等龍頭房企毛利率均有所回落。
張大偉指出，盡管調控的重壓依然存在，但房地產行業已經走出低谷，不過未來行業的利潤率可能會繼續走低，這主要由于前一階段房企“降價走量”的因素導致。因此，未來對房企的經營能力要求更高，市場競爭將更加激烈。
當前，大型房企不斷擴充土地儲備規模，在拿地時也更加“精打細算”。“我們拿地的標準是，地塊開發的毛利率能超過30%，有能力做的團隊就給他們配置地塊。”遠洋地產總裁李明坦言，公司目前正在控制單個項目的規模。按兩到三年的項目開發周期來講，每個新項目的建筑面積將控制在20萬平方米左右。
對于三季度以來大型房企紛紛出手拿地的現象，李明表示：“上半年房企銷售好起來，手頭有錢了，就多花錢，這很正常。這個現象應該會持續到明年一季度。”
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