調控時代房企分化加劇 小房企生存空間變小
2012-11-23 來源：0352房網 編輯：加文
今年進入千億俱樂部的房企有望從萬科一家擴容至多家。
一邊是千億房企即將擴容，一邊是房企數量急劇減少，小房企生存空間變小，調控下，房地產行業兩極分化格局越演越烈。
千億房企將擴容
目前，各大房企陸續公布前十月業績，其中萬科集團以1100.2億元的業績穩居第一，而保利地產、中海地產則已邁進800億元大關，恒大以728億元緊隨其后，離2012年全年結束還有兩個月，這三家企業均有望沖擊千億大關，再加上今年地產銷售定下千億的銷售計劃的綠地，今年進入千億俱樂部的房企有望從萬科一家擴容至多家。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，從今年3月開始，樓市回暖的趨勢日益明朗，而大房企的銷售也遠好于普通房企，多家房企也很有可能沖刺千億。
此外，截至10月，已有中海、世茂、遠洋、融創、綠城等品牌房企提前完成全年銷售目標，華潤、融創等房企前十月業績比去年增長五成以上。
兩極分化年
與大品牌房企銷售業績上漲，并多家房企有望沖刺千億規模相比，房地產企業整體的形勢并不樂觀。
標普在近期的報告中稱,今年將是樓市的“兩極分化年”,部分中小房企出局會讓強者愈強。
比較極端的例子就是，今年4月初，杭州金星房地產開發有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產，同在4月份，另一家杭州房地產企業杭州錦繡天地公司也申請破產。之后，房地產領域的并購、出讓等消息不斷，行業整合加劇。
此外，在融資上中小企業成本高，而在拿地上，今年樓市銷售向好后，保利、招商等大品牌開發商在全國大肆拿地，為后續發展儲備糧草，中小企業資本金有限，競爭力小，拿地規模遠不及品牌開發商，也使其生存空間不斷被壓縮。
一位不愿具名的地產分析師表示，強者越強、弱者越弱，這是市場規律的表現，而樓市調控加劇了房企的分化。對于大房企來說，有著幾百個項目，有不同的開發周期，不同時期都有收入，可以平衡企業的業績，風險也相對分散，企業發展也相對穩定。而中小企業項目較少，受調控影響比較大，業績不穩定。
寡頭競爭激烈
隨著調控的深入，房企的生存環境發生巨變，使房企之間的差距拉大，分化嚴重。
融資能力成為房企是否能擴大再生長的一個重要指標，由中房協和蘭德咨詢共同發布的《2012房地產企業經營管理藍皮書》中指出，近年來，隨著融資難度的加大，企業資金占用費和貸款費用“吃掉”項目開發利潤的比例越來越高，普遍占比是30%-70%。而大房企融資更有優勢，能從銀行獲得更低息的貸款，而小企業則融資渠道狹窄，資金鏈更容易緊張。
為了做大做強，中小企業削尖腦袋想要上市融資，近期旭輝、新城控股等中小房企赴港上市，主要是為了打通 海外融資渠道，而其募得資金的八成以上，都是為了買地擴張之用。
目前，雖然房企強者越強、弱者越弱的趨勢明顯，但處于強者地位的大品牌房企仍競爭激烈。
隨著各地土地出讓底價的抬升，土地購買門檻不斷提高，不僅小企業拿地難，在優質地塊上，大企業之間的競爭也越來越激烈，不少企業采取聯合拿地、共同開發的模式，共同抵御風險。
北京一家房企高管告訴記者，像北京這樣的市場，各大開發商云集，土地市場競爭激烈，使房地產行業的整體利潤下降了。
據中房協和蘭德咨詢發布的研究報告稱，2011年房地產行業的銷售利潤率平均值為22.5%，良好值為27.5%，優秀值為33.2%，行業整體的利潤也出現分化。
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