中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擺脫了對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴
2012-12-14 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任、國(guó)家重大社科基金招標(biāo)項(xiàng)目“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健均衡發(fā)展對(duì)策研究”課題組組長(zhǎng)、首席專家倪鵬飛博士介紹《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》的主要內(nèi)容，報(bào)告主要分有五個(gè)觀點(diǎn)：
第一，2012年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度出現(xiàn)了降中趨穩(wěn)的總體趨勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了房地產(chǎn)的拖累，但是它擺脫了對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。從公布出來(lái)的前三季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)看，全年我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望實(shí)現(xiàn)7.7%，這樣就可以超出我們年初預(yù)定的7%的目標(biāo)的0.7個(gè)百分點(diǎn)。在這個(gè)過(guò)程中，于是乎也出現(xiàn)了一些積極的變化。比如說(shuō)供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，第三產(chǎn)業(yè)增速加快，需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生了很好的變化，消費(fèi)需求成為了第一驅(qū)動(dòng)力。
宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到房地產(chǎn)的拖累，但是擺脫了對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，今年宏觀經(jīng)濟(jì)之所以沒(méi)有2009年那么高，與房地產(chǎn)投資有一定的關(guān)系。今年的房地產(chǎn)投資增速明顯低于前兩年，1-10月份是15.7%，2011年達(dá)到30%多，顯然對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有所拖累。但是盡管房地產(chǎn)投資下降了15個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)了15.5%，但是宏觀經(jīng)濟(jì)還是增長(zhǎng)了7.7%，可以我們得出這樣一個(gè)結(jié)論，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到房地產(chǎn)的拖累，有所下降，但是宏觀經(jīng)濟(jì)初步擺脫了對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，也就是說(shuō)我們明年可能形勢(shì)更好一點(diǎn)。這對(duì)打破許多人的幻想可能有一些價(jià)值，許多人認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)還是需要房地產(chǎn)來(lái)支撐，明年會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控有所改進(jìn)。現(xiàn)在的情況來(lái)看，這個(gè)可能性沒(méi)有。
第二，2012年住房市場(chǎng)調(diào)控實(shí)現(xiàn)了住房?jī)r(jià)格相對(duì)下降的次優(yōu)目標(biāo)。我們說(shuō)住房市場(chǎng)調(diào)控的最優(yōu)目標(biāo)是理性回歸，也就是說(shuō)房地產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格有個(gè)明顯下降，但是今年由于各種原因，我們沒(méi)有做到，按上半年的形勢(shì)完全是有可能的，但是年終的時(shí)候出現(xiàn)了一些返回。總體來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)了價(jià)格相對(duì)下降，也就是相對(duì)于居民人均收入的增長(zhǎng)，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)或者說(shuō)房?jī)r(jià)的波動(dòng)是相對(duì)下降了。
第三，關(guān)于明年的走勢(shì)。2013年住房市場(chǎng)的總體趨勢(shì)我們認(rèn)為是穩(wěn)中有進(jìn)，大穩(wěn)定中有小的振蕩。
具體表現(xiàn)：住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)有可能有些調(diào)整，但是即使有一些增長(zhǎng)，可能也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均收入的增長(zhǎng)。之所以這樣判斷，有幾個(gè)原因，一是宏觀大環(huán)境為繼續(xù)從嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)造了條件。二是短期基本面來(lái)看，供求階段性釋放減弱了供求矛盾。三是從長(zhǎng)期背景來(lái)看，住房發(fā)展的潛力仍然較大。綜合這三個(gè)層面來(lái)考慮，我們說(shuō)2013年的總體趨勢(shì)是穩(wěn)中有低，大穩(wěn)定中有小振蕩。
但是我們認(rèn)為，2013年住房市場(chǎng)也確實(shí)面臨著總體反彈和局部崩盤(pán)同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。這是什么意思呢?如果我們處理得不好，宏觀調(diào)控執(zhí)行得不好，有可能出現(xiàn)一些城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，另一些城市不僅下降了，而且是泡沫破滅、崩盤(pán)，這兩個(gè)同時(shí)進(jìn)行。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在繼續(xù)上漲，另一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可能就要爛尾，這樣一個(gè)局面，這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，這是可能性，但不是現(xiàn)實(shí)，不是像有些人說(shuō)的明年三月份要暴漲，是說(shuō)面臨這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的前提就是如果我們?cè)谡{(diào)控方面不到位或者有偏頗的話。
第四，2013年房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)任務(wù)和政策策略，我們還是要爭(zhēng)取房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)例行回歸。我們的總體目標(biāo)還是堅(jiān)持實(shí)現(xiàn)理性回歸，但是我們至少要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，也就是實(shí)現(xiàn)次優(yōu)目標(biāo)，價(jià)格相對(duì)下降，但是要堅(jiān)決防止第三種局面，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體反彈和局部崩盤(pán)的局面。
總體原則是應(yīng)該堅(jiān)持持之以恒、毫不動(dòng)搖的原則，繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控，持之以恒，毫不動(dòng)搖;同時(shí)要統(tǒng)籌兼顧，區(qū)別對(duì)待。相機(jī)抉擇，主動(dòng)出祭。尤其是這個(gè)主動(dòng)出擊特別重要，過(guò)去我們的調(diào)控都是兵來(lái)將擋，水來(lái)土掩。現(xiàn)在我們要引導(dǎo)市場(chǎng)，向著調(diào)控目標(biāo)去發(fā)展，所以要主動(dòng)出擊，長(zhǎng)遠(yuǎn)結(jié)合，標(biāo)本兼治。
具體提出了九個(gè)方面的建議，在行政制度方面，繼續(xù)完善調(diào)控的部門和協(xié)調(diào)機(jī)制，落實(shí)調(diào)控目標(biāo)責(zé)任制。需求方面，要細(xì)化和嚴(yán)密限購(gòu)政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為。預(yù)期管理方面，完善新聞發(fā)言人制度，嚴(yán)懲有關(guān)房地產(chǎn)謠言的傳播和炒作。我認(rèn)為說(shuō)明年三月份要暴漲的就是蓄意的炒作，就是謠言。金融政策方面，要取消期房預(yù)售制度，完善差別化的金融政策。在稅收政策方面，將擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套改革的突破口。住房保障方面，除了完善安居工程的各項(xiàng)措施，還要探索實(shí)施康居工程。租賃市場(chǎng)方面，我們要規(guī)范租賃市場(chǎng)機(jī)發(fā)展租賃市場(chǎng)。在土地政策方面，制定土地調(diào)控的目標(biāo)，探索建立以抑制低價(jià)過(guò)度上漲的機(jī)制。空間管理方面，針對(duì)一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情況，探索建立以抑制低價(jià)過(guò)度上漲的機(jī)制。空間管理方面，針對(duì)一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情況，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制。
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