易憲容：樓市泡沫正在破滅 將蔓延至一線城市
2013-02-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：履霜
提要：北京的房?jī)r(jià)上漲到每平方米3萬元了，那么這種房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)是不是進(jìn)入政府房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)內(nèi)。當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)上漲不僅與2012年穩(wěn)增長(zhǎng)政策而讓國內(nèi)銀行信貸放松有關(guān)，也與當(dāng)前大炒特炒經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“城鎮(zhèn)化”有關(guān)。
如果以設(shè)置房?jī)r(jià)上漲政策容忍度來掩蓋住房市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)搜狗，并以此來保護(hù)住房市場(chǎng)這個(gè)巨大的既得利益集團(tuán)，而不是如當(dāng)前反腐政策那樣提出明確的政策與思路，那么中國的住房市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要得以調(diào)整，中國要保持有質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，難度是相當(dāng)大的
從2012年下半年開始，國內(nèi)房?jī)r(jià)上漲基本上成了一種趨勢(shì)，而且這種趨勢(shì)延伸到2013年1月更是顯示高燒不退。最新數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)一線城市的住房市場(chǎng)更出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的繁榮。比如，北京1月二手房房?jī)r(jià)突破3萬，同比上漲36%;上海1月商品住宅累計(jì)成交面積為88.6萬平方米;深圳、廣州1月的成交量或也將達(dá)到歷史最高水平等。有人認(rèn)為圖行天下，2013年國內(nèi)房?jī)r(jià)暴漲的可能性不大，政府會(huì)允許房?jī)r(jià)小幅上漲，結(jié)合通脹率、收入增幅以及國家年度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)等判斷，預(yù)計(jì)政府部門對(duì)于房?jī)r(jià)的忍耐度不會(huì)超過10%。
也就是說，面對(duì)當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)上漲，存在著這么一種輿論，那就是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲是合理的，只要這種上漲保持在10%的容忍度內(nèi)，就不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)，并以此來左右住房市場(chǎng)預(yù)期。在他們看來，在這種情況下，既不會(huì)觸動(dòng)巨大的住房市場(chǎng)的既得利益，也能夠保持所需要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
其實(shí)有幾個(gè)問題需要解決：
一是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫能否持續(xù)？北京市的住房平均價(jià)格上漲到了每平方米3萬，自住需求的居民有沒有能力購買？當(dāng)前一線住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的需求放大是不是自住需求？如果不是，當(dāng)前進(jìn)入市場(chǎng)的需求又是什么？可以說，房?jī)r(jià)漲得如此之高，自住需求的居民進(jìn)入住房市場(chǎng)的比例很小，而投機(jī)投資需求進(jìn)入市場(chǎng)的占比較高。因?yàn)椋績(jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期一定會(huì)催生出巨大的投資性需求、投機(jī)性需求、及其后的恐慌性購買需求等非自住需求。可以說焦點(diǎn)裝修家居網(wǎng)，只要樓市有賺錢效應(yīng)，只要當(dāng)前政策的信貸政策及稅收政策不改變，這些主導(dǎo)市場(chǎng)的投資性需求就會(huì)突破現(xiàn)有的各種限制政策涌入市場(chǎng)。如果政府要讓整個(gè)住房市場(chǎng)保持在以投機(jī)投資的市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)要轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)要得到調(diào)整就很難實(shí)現(xiàn)。房?jī)r(jià)也只能上升直到房地產(chǎn)泡沫不斷吹大。
二是北京的房?jī)r(jià)上漲到每平方米3萬元了，那么這種房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)是不是進(jìn)入政府房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)內(nèi)。可以說，從近10年國內(nèi)住房上漲官方統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來看，其上漲幅度都比較小，與現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)上漲情況差距較大。比如，當(dāng)前北京二手房房?jī)r(jià)與10年前北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)相比至少上漲了6倍以上，但是這個(gè)漲幅度根本沒有記入政府房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系內(nèi)。因此，如果真有所謂設(shè)置的住房上漲容忍度10%，那么相關(guān)職能部門要讓當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格上漲保持在這種容忍度范圍內(nèi)也不難實(shí)現(xiàn)。
三是當(dāng)前國內(nèi)住房市場(chǎng)，由于住房性質(zhì)的不動(dòng)性，它早就分割為無數(shù)個(gè)價(jià)格與需求差異很大的市場(chǎng)。而這些差異很大的市場(chǎng)現(xiàn)有所面臨的問題也不一樣。不過焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)，有一點(diǎn)則是國內(nèi)住房市場(chǎng)的一般性，即前十年吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫正在破滅，比如溫州、鄂爾多斯、海南等。而這種正在破滅的房地產(chǎn)泡沫會(huì)不會(huì)向國內(nèi)其他城市蔓延，特別是會(huì)不會(huì)向一線城市蔓延？可以說，房地產(chǎn)泡沫破滅是必然的。只不過，市場(chǎng)預(yù)期當(dāng)前的房地產(chǎn)信貸政策與稅收政策不會(huì)變化(設(shè)置房?jī)r(jià)上漲容忍度就是以此來左右這種預(yù)期)，投機(jī)投資者就會(huì)繼續(xù)看好房?jī)r(jià)上漲。但是當(dāng)上述政策改變及市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)時(shí)，房地產(chǎn)泡沫的破滅態(tài)勢(shì)就會(huì)也由現(xiàn)有幾個(gè)城市向更多的城市蔓延goodfeel，最后蔓延到一線城市。
四是當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)上漲不僅與2012年穩(wěn)增長(zhǎng)政策而讓國內(nèi)銀行信貸放松有關(guān)，也與當(dāng)前大炒特炒經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“城鎮(zhèn)化”有關(guān)。
十八大后，新一任領(lǐng)導(dǎo)集體本來對(duì)有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化說得十分清楚，城鎮(zhèn)化就是讓農(nóng)民進(jìn)入城市并成為市民，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)則把這個(gè)概念炒作成了住房市場(chǎng)投資快速增長(zhǎng)及住房需求涌現(xiàn)。在這種情況下，強(qiáng)化了住房投資投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)的預(yù)期。因?yàn)楫?dāng)大量人涌入城市，住房需求就會(huì)大量增加goodfeel，房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲。因此，投機(jī)客率先進(jìn)入市場(chǎng)，以便得到更高收益。房地產(chǎn)開發(fā)商作為住房市場(chǎng)價(jià)格主導(dǎo)者，采取種種推高房?jī)r(jià)的伎倆，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步上升。但實(shí)際上，就當(dāng)前的住房?jī)r(jià)格而言，國內(nèi)目前在城里的85%以上的老百姓根本就沒有能力進(jìn)入這種高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，更不用說收入水平僅為城市居民三分之一的農(nóng)民了。農(nóng)民無法進(jìn)城，中國的城鎮(zhèn)化從何而來？可以說，就當(dāng)前中國住房市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)來看，莫說巨大的房地產(chǎn)泡沫破滅會(huì)給整個(gè)國家?guī)斫鹑陲L(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)鹿鼎記，只是就高房?jī)r(jià)根本無法讓農(nóng)民進(jìn)城而言，中國的城鎮(zhèn)化在這種情況如何來現(xiàn)實(shí)？
總之，就當(dāng)前國內(nèi)住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀而言，如果以設(shè)置住房?jī)r(jià)格上漲的政策容忍度來掩蓋住房市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，并以此來保護(hù)住房市場(chǎng)這個(gè)巨大的既得利益集團(tuán)，而是如當(dāng)前反腐政策那樣提出明確的政策與思路，那么中國的住房市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要得以調(diào)整，中國要保持有質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，難度是相當(dāng)大的。
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