房產開發商圈地出新招 成立“影子”公司圈地
2013-07-08 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：業內專家稱，通過成立第三方的“影子公司”向農民“承包經營”土地，進而達到囤地的目的，是房地產開發商的圈地新招。
上千畝土地被一家咨詢服務公司“承包”5年，一直沒有經營。作為實際承包人的開發商稱，土地仍由村民耕種，補償照給，這是白給錢的“好事”;而村民則稱，他們擔心土地最終被圈走。
近日，位于廣東省佛岡縣的石聯風景區，籠罩在圈地疑云中。業內專家稱，通過成立第三方的“影子公司”向農民“承包經營”土地，進而達到囤地的目的，是房地產開發商的圈地新招。
開發商自稱“很傻”
石聯風景區在佛岡縣城西北16公里，馬蹄形的景區被一條公路貫穿，沿公路橫亙著兩道圍墻。第一道圍墻由公路向兩邊山頭延伸，第二道圍墻出現在一公里外，將一個由時代地產開發建設的“時代花園”爛尾樓盤圍在里面。
多位村民說，兩道圍墻之間的2000多畝土地，自2007年就已被佛岡縣信隆投資咨詢服務有限公司租用，至今閑置。
在《土地承包協議書》上可以看到，村集體將土地“承包”給信隆公司，期限50年，“承包”面積和用途都沒提。村民介紹，不論面積大小，信隆公司按每人每年1500元給予補償;一些村民的宅基地也被“承包”，信隆公司與他們簽訂拆遷協議，為其另建新房，補償也提高到每人每年3300元。
據調查發現，信隆公司的“承包”范圍涉及當地五個自然村。村民說，租地結束后，信隆公司的人再也沒露面。
相關協議顯示，信隆公司辦公地址為“佛岡縣振興中路彩云街103號”，但怪異的是，在實地走訪發現，這里乃是一家名為“麗景香薰”的洗腳城。
在佛岡縣工商局查詢后發現，信隆公司其實就是時代地產的全資子公司。工商登記資料顯示：信隆公司2007年成立，注冊資金10萬元，時代地產通過一家子公司持有信隆公司100%的股權。
時代地產董事長、總裁岑釗雄接受采訪時承認，信隆公司確實是時代地產委托當地人成立的，意在“避免與村民產生不必要的摩擦”，信隆公司2009年被時代地產收購。但岑釗雄強調，信隆公司的“承包”面積只有1200畝，這些土地目前仍由農民耕種，并未改變其農業用途，5年來，時代地產準時足額向農民支付了補償。“我覺得我們自己很傻。”岑釗雄說。
“影子公司”被指規避法律風險囤地
時代地產副總裁李強(微博)強調，信隆公司與農民簽訂的是合法土地承包協議，原來是想搞農業生態園，后來因為資金問題停了下來。
《農村土地承包法》第三十三條規定，承包土地的受讓方須有農業經營能力。而信隆公司的經營范圍是“企業經營管理服務、投資策劃和商務咨詢、商品推廣和品牌策劃”，并不符合上述要求。
《土地管理法》第十五條規定：“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民政府批準。”
村民們反映，信隆公司簽訂集體承包合同時，沒有開過村民大會。佛岡縣鄉兩級政府部門均表示，對信隆公司租地的情況并不知情，更談不上審批。廣東恒生律師事務所蔣冬菊律師認為，據此可以認定，這種“承包”行為違法，協議無效。
業內人士透露，當前一些開發商的控地手法是：成立“影子公司”，規避法律風險，以承包為名控制、囤積土地，再以開發商和土地承包方的雙重身份協調當地政府辦理征地手續，從而達到連片開發或低價囤地的目的。當然，還有不法開發商干脆以租代征，在“承包”的土地上建設房地產。
承包圈地的“障眼法”
調查發現，時代地產的違規占地行為不止于此。相關資料顯示，2003年佛岡縣政府與時代地產簽訂協議，開發石聯旅游區房地產項目，佛岡縣通過“征地(租用)和出讓方式”提供給時代地產3536畝土地，年限50年。岑釗雄說，這其中826多畝土地是“出讓”的，其余是“租用”的，租金300萬元。佛岡縣國土局證實，時代地產在石聯辦了用地手續的土地只有826畝。
這說明時代地產在佛岡“租用”的土地面積僅“時代花園”項目就達2700多畝。
為核實這種說法，記者三次赴佛岡采訪，相關部門均沒有正面回應。佛岡縣政府辦、國土局等部門均表示，原始的征地協議找不到了。
業內人士認為，開發商通過“承包”和“租賃”這些“障眼法”占地，既可排除其他開發商競爭性拿地，又能減少來自農民的征地阻礙，未來還可控制征地成本，可謂一舉多得。
由于補償標準過低，不少村民十分不滿。塘二村村民鄧先生說，每年補償只有3300元，平均每天9元錢，買包煙都不夠。眼前時代地產沒有開發，還能耕種，一旦開發商收走土地，村民生活都會成問題。
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