中華企業擴張沖動:借錢搶地 負債率達158.34%
2013-07-12 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：中華房企是高價搶地被深度套牢的中小房企的樣板，多幅地王成為企業的“吸金黑洞',為此有很多房企不得已走上了危險的資本鋼絲，凈負債率高達158.34%。
上海地產集團內部新一輪整合，暗流涌動
中華企業董事長朱勝杰在不久前的公司2012年股東大會上透露，大股東上海地產集團未來將會把旗下地產資產陸續注入中華企業中。但是對于具體注資計劃，朱勝杰坦承，受相關政策環境影響，進展較慢。此外，中華企業所面臨的發展瓶頸問題，也亟待解決。
中華企業是高價搶地王被深度套牢的中小房企的樣本，多幅地王成為企業的“吸金黑洞”，為此不得已走上了危險的資本鋼絲，凈負債率高達158.34%。對此，朱勝杰也坦言，公司將繼續運用銀行貸款、信托等方式，為項目的開發提供現金流。
多幅地王成“吸金黑洞”
今年是中華企業上市的第20個年頭。
“同樣是20年的發展，同樣是上海的公司，綠地房地產業務的銷售額超千億，而中華企業呢?公司應當反思。”在日前的公司2012年股東大會上，有股民如此質問中華企業董事長朱勝杰。公司2012年年報顯示，去年全年新盤和存量銷售資金回籠僅53.58億元，與綠地相差20倍有余。
在中房信研究總監薛建雄看來，中華企業業績躊躇不前，與公司近年的發展戰略有關。在2010年前后高價搶地王，又被深度套牢的中小型房企中，中華企業是最典型的一個樣本。2009-2011年的3年時間里，中華企業挾百億資本，在上海為中心的長三角一帶布局了一張高歌猛進的路線圖，搶灘拿下多個區域地王項目。
按照正常進度，這些項目在2012年前后就應該陸續上市銷售，但在多年政策市環境下，中華企業手中的多幅地王開發緩慢，不僅未為其貢獻多少收益，還成為企業的“吸金黑洞”。
中華企業2012年年報顯示，拿地已3年多的羅店新鎮D1-2地塊，已累計投入資金22.41億元，但其尚未實質開工。時代周報記者發現，該地塊項目進度雖標示為“在建”，但在2012年的開工面積、竣工面積、累計竣工面積等幾項指標上均為零;杭州中企御品灣項目已累計投入資金33.8億元，項目進度也為“在建”。此外，朱家角項目也處于“在建”階段，而樓板價高達30291元/平方米的蘇州項目則仍處于“前期階段”。
對于部分已經面市的地王項目，中華企業深陷“降價即虧本、保價則滯銷”的進退維谷之中。譽品谷水灣項目就是一個最好的案例。在2012年年報中，中華企業對尚未開盤銷售的譽品谷水灣項目計提了存貨跌價準備2.58億元。
今年4月份以來，譽品谷水灣項目正式推出了459套房源。上海網上房地產數據顯示，目前該批房源已售出160套，合同均價約為1.7萬元/平方米。“地王項目的市場銷售價格很難打平成本，1.7萬元的單價其實就是個保本價，”薛建雄對時代周報記者分析稱，后面再推的房源價格漲點，才能勉強盈利。
時至今日，上述地王項目已經演變成現在巨量難以消化的存貨。鳳凰財經顯示，中華企業去年底的存貨周轉天數為3818天，而萬科同期為1275天，保利為1399天。而公司今年一季度財報顯示，截至3月底，公司尚有超174億元存貨資源，占同期總資產的66%。
但就在存貨高企的情況下，中華企業近日還發布公告稱，公司股東大會授權董事會2013年度購買土地，總金額不超過38億元。上海易居研究院研究員嚴躍進就認為，中華企業造血能力欠缺，此時拿地或暴露諸多風險。而對于該筆38億元的土地投資，中華企業亦未透露資金來源。
凈資產負債率高達158.34%
事實上，房地產之路越走越窄的中華企業，也已走上了危險的資本鋼絲。在A股市場融資大門緊閉的情況下，中華企業近幾年在資金渠道上極度依賴信托融資等“影子銀行”，高負債等財務關鍵詞也開始與其如影隨形。
“這也導致中華企業的主要資本結構指標均弱于行業平均水平，償債壓力較大，”中誠信報告指出，截至2012年末，中華企業的凈資產負債率已高達158.34%。除此，信托規模的持續增長，也使得中華企業財務杠桿運用過高，財務成本高企不下。
“中華企業財務費用如此之高，主要是信托成本高且無法資本化，利息支出達6.6億元，財務費用率高達18.2%。”中金公司分析師介紹，高成本信托融資占比偏高的局面，短期內難有改觀。
公司2012年報披露，一年內到期的其他非流動負債中就有8款信托產品，期末金額達22.3億元。其他流動負債項下的信托期末余額為3.97億元;其他非流動負債項下，還有中鐵信托在內的5家信托公司的信托計劃，期末余額高達25.86億元。
中華企業身上所背負的信托債務已超過50億元。公司2013年一季報顯示，一季度末中華企業在手貨幣資金20.61億元，僅覆蓋短期負債和一年內到期非流動負債之和50.74億元的40%。
對此，中華企業相關人員在日前一再表示，總體來講，公司目前財務還是比較穩健，從年初制定資金預算來說，還是比較嚴密，到目前為止，資金都是按計劃如期償還的，貸款也如期到位，下一階段的信托還款也沒有問題。
但值得注意的是，按照測算，今年公司自有在建項目還需投入63億元。盡管去年項目銷售情況有所好轉，但回籠的資金如何覆蓋新建項目的投資需求。中華企業該如何解決資金問題?
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