馬躍成：未來難以出現房企瘋狂出價搶地的現象
2013-07-19 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：6月以來出讓的經營性用地，絕大多數有著低溢價率的出讓特征。從這些現象，可以推測，調控已經讓土地市場發生變化，以前那種溢價百分之幾百的情況不大可能再出現了。
知名財經評論人馬躍成表示，在今年的土地招拍掛中發現幾個現象，一是，同一個區域的地塊成交價相差巨大；二是，對同一個地塊不同公司的評價截然相反；三是，遠郊面粉貴過城區面包的情況時有發生；四是，非名企不斷成為土地爭奪戰的勝利者；五是，地產圈大佬們對土地市場的觀察普遍冷靜了許多；六是，今年的土地收入基礎是以量換量，調控的意思很明顯。
雖然土地市場看起來熱情火爆，但是，今年的爭奪激烈程度與往已不可同日而語。業內人士預測，5月份土地成交高溢價的熱度難以延續，未來一段時間難以出現房企瘋狂出價的現象。
而在6月以來出讓的其他6宗經營性用地，絕大多數也有著低溢價率的出讓特征。我們可以推測，調控已經讓土地市場發生變化，以前那種溢價百分之幾百的情況不大可能再出現了。
日前，某機構的統計數據顯示，今年前6個月全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金達1.13萬億元，同比大幅增長60%。其中北上廣三地上半年經營性土地出讓金已超1739億元,接近去年全年的1934.92億元。今年上半年，土地市場之火是不爭的事實。
據稱，地王退地真相就是樓面價太高開發不起。雖然，誰的難受誰知道。但是，瘋狂的樓市很難抑制開發商的沖動。
在各地高賣地收入的背后，是地王的集中涌現。但是，前幾天，有報道稱，目前出現的20多個地王，其實只有一個真地王。其他的根本就算不上地王，只是媒體的熱潮和企業的宣傳效應。
以前的地王曬大坑、撂荒地的不在少數。今年更是出現，多起退地的情況。7月5日，南京市國土資源局發出公告，終止南京下關濱江2號地塊出讓程序。該地塊是2012年11月30日由中冶置業控股的南京臨江老城改造建設投資有限公司以56.2億元獲得的。作為去年的全國總價地王，還被國土部公開調查過。之前，在6月24日，雅戈爾地產無奈宣布杭州申花地塊“退地”，損失定金達到4.84億元。兩年半前的2010年11月，雅戈爾拿下申花53號地塊和56號地塊，成交價各達11.65億元和12.56億元，合計24.21億元，成為杭州“地王”。據稱，地王退地真相就是樓面價太高開發不起。
雖然，誰的難受誰知道。但是，瘋狂的樓市很難抑制開發商的沖動。6月27日，上海徐涇一地塊被上海綠地聯合福建泰坤公司以47.21億元競得，刷新上海今年以來總價“地王”紀錄。同一天，萬科和保利聯合體以53.72億元競得重慶江北區一塊“地王”。與此同時，7月3日,京滬兩地又各出“地王”。北京夏家胡同地塊經過62輪激烈競拍,由懋源置業摘得，總價17.7億元，剔除保障房折合樓板價約每平方米4.1萬元,溢價率約35%。浦東新區張江高科技園區一商住地塊經過323次加價，被萬科以總價48.7億元競得，樓板價每平方米21415元，溢價率達到88.6%。之前，北京通州郊區的臺湖鎮地塊屢創新高，成為北京樓市一塊新熱土。
雖然土地市場看起來熱情火爆，但是，我們也發現，今年的爭奪激烈程度與往已不可同日而語。日前，包括夏家胡同地塊、昌平區沙河鎮“限房價、競地價”地塊等多宗熱門地塊陸續成交，僅7月3日一天北京土地市場總成交額便達到66.9億元。但平均溢價率一項，卻僅有17.2%。業內人士預測，5月份土地成交高溢價的熱度難以延續，未來一段時間難以出現房企瘋狂出價的現象。
而在6月以來出讓的其他6宗經營性用地，絕大多數也有著低溢價率的出讓特征。以保利地產6月27日4.8億元拿下的北京市通州區運河核心區IV-06地塊F3其它類多功能用地為例，溢價率僅有1%。綠地在6月27日、7月1日接連拿下的通州區運河核心區多功能用地，房山區拱辰街道辦事處及長陽鎮商業地塊等三宗地塊，總地價為14.92億元，但溢價率也均未超過1%。從這些現象，我們也可以推測，調控已經讓土地市場發生變化，以前那種溢價百分之幾百的情況不大可能再出現了。
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