葉檀：貴陽正追趕鄂爾多斯 曾批大同造城模式
2013-07-18 來源：0352房網 編輯：張璇
摘要：財經作家葉檀表示貴陽正在追趕鄂爾多斯。開發商不在造樓，而在造城，他們才是城鎮化的急先鋒，舞臺背后，政府才是貴陽樓市的真正推動者，貴陽是政府主導土地財政的極致樣本。貴陽在房地產市場赫赫有名，并非房價高，而是樓盤與膽子一樣大，因此貴陽成為觀察三四線城市房地產市場風險的“樣板間”。
貴陽大盤曾經的代表是號稱中國第一大盤的花果園，體量1830萬平方米，規劃入住35萬人口，平均每人擁有的面積達到52.3平方米。而現在，中鐵國際生態城2038.02萬平方米的體量超過了花果園，預計總投資400億元人民幣。貴陽西南國際商貿城規劃占地面積多達10平方公里，總建筑面積約1420萬平方米，預計總投資600億元。目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個，建筑規模超過1000萬平方米的樓盤有四個。
貴陽大盤眾多，模式不同，國際生態城打的是旅游、養老、生態地產的概念，而西南國際商貿城打的是商業旺角的概念，而未來方舟兼具博物館、歌劇院、室內娛樂中心等文化設施，數個大盤牢牢占據了貴陽各個方位的房地產概念。
貴陽市政府在下一招險棋，以年相當于東部地區十年的建設速度“趕英超美”。
貴陽在省內具有無可比擬的優勢，但對外吸引力較弱，目前的常住人口不足以覆蓋擴張的樓盤。2011年底貴陽常住人口439萬人，占全省人口總數的12.65%，是貴州全省9個市(州)中人口占全省比重提高較多的一個。截至2012年末，貴陽市常住人口為445.17萬人，比上年增長1.33%，增長近6萬人，十年僅增長60萬，遠遠不能消化能容納百萬人的大樓盤。
貴陽購房入戶政策的激勵，不足以產生類似于2003年上海藍印戶口同樣的威力，當時上海吸引的是全國尤其是華東地區的購房群體，由于效果太好不得不匆匆取消購房入戶政策，而貴陽購房入戶吸引的是省內人口，對外地尚缺乏吸引力。不要說貴陽，就是更大的城市天津，由于毗鄰北京，尺度頗大的購房入戶政策也難以消化大批房地產供應量。
貴陽或者增加本地吸引力，如海南一樣讓全國投資者把貴陽當作消閑投資房產圣地，或者動用行政力量讓更多的貴州人進入貴陽，但這些人如果沒有足夠的資金，將成為城市中不具備投資能力的無效購買群體。
貴陽大量推地可以反映當地財政壓力之大。從數據看，貴陽的土地出讓收入之高，對土地收入、租費依賴之嚴重，與其他地方如出一轍。
根據貴陽市財政局的數據，2011年貴陽市本級稅收收入為52.2420億元，為預算的100.27%，比上年增長23.15%，作為大頭的增值稅為4.4095億元，同經增長11.62%;營業稅完成13.8458萬元，同比增長21.29%;企業所得稅完成9.8515萬元，同比增長17.65%。非稅收入完成14.9613億元，同比增長101%，以土地出讓金為主的基金預算收入69.4447萬元，基金預算結余117069萬元。政府基金收入既超過了稅收收入，也超過了一般預算收入，成為地方財政的頂梁柱。
與其他城市相比，這樣的土地收入不算高，考慮到土地出讓的數量，貴陽的土地溢價并不高，去年掛牌出讓的熟地與2005年相比，維持在每平方米1750元左右，沒有大幅上漲。貴陽之所以還能夠建成大量的基礎設施、樓堂館所，與地方政府的外包相關。
公共設施、面子工程、新興產業基礎外包法。
以中天城投的未來方舟項目為例，雖然所得到的5000多畝土地，拿地成本只有100萬元/畝，較一般開發商在當地拿地略低，但中天城投所建設的主題公園、海洋館、博物館等，建立城市中軸線與地標建筑，早已超過了開發商的職責范圍，而是代行地方政府之責。而地方政府的回報很明確，低價地，政策綠燈。
再如西南國際商貿城，居然肩負著把所在區貴陽觀山湖區建成貴州省商貿中心的重任，不僅如此，7月3日，貴陽市的微型企業創業孵化基地、觀山湖區SYB創業培訓基地落戶于該商貿城，落戶的小微企業可以享受系列優惠，省市領導出席昭示規格之高。
看到了嗎?不僅金融、地方財政與房地產業綁定，文化旅游、產業創新、商業運輸均與房地產密不可分，房地產已經全方位與滲透到中國經濟中，滲透到城鎮化的進程中。這就是現實，中國經濟兩只手，一只是政府，一只是開發商。
其他地方大同小異，吸納不了資金人口者成為鄂爾多斯第二，幸運者成為上海第二。
最后說一段小插曲，貴陽當地的朋友表示，不會去買超級大盤，而會去買精致的小盤。原因很簡單，“如果35萬人里面大部分人傍晚一起做飯、一起洗澡，水能供應得上嗎?如果一起上班，道路能保障嗎?萬一失火了，消防車進得來嗎?”
缺乏人性關懷，為這場宏大敘事做了一個不可忽視的注腳。
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