蘇智淵：房企角色轉(zhuǎn)變 工業(yè)地產(chǎn)或迎黃金十年
2013-07-09 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：在新型城鎮(zhèn)化的過程中，當(dāng)開發(fā)商的角色由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市運營商，那么房企的未來十年，仍然是一個黃金時代。
如果說，住宅開發(fā)已經(jīng)從黃金十年，轉(zhuǎn)為白銀十年，那么在新型城鎮(zhèn)化的過程中，當(dāng)開發(fā)商的角色由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市運營商，那么房企的未來十年，仍然是一個黃金時代。
在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這一現(xiàn)象已經(jīng)體現(xiàn)。上海專門研究工業(yè)物業(yè)的戴德梁行中國區(qū)工業(yè)部區(qū)域主管蘇智淵說，工業(yè)地產(chǎn)將迎來黃金十年。
不僅是工業(yè)地產(chǎn)，教育地產(chǎn)、新能源地產(chǎn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等各種與城市運營有關(guān)的新型房地產(chǎn)開發(fā)，在下一個十年都會有機(jī)會，而這也許將是新型城鎮(zhèn)化過程中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的最大特點。
工業(yè)地產(chǎn)前景看好
最近六七年，海外基金一直對上海核心商圈的商業(yè)物業(yè)興趣濃厚，包括353廣場在內(nèi)的多個核心位置商業(yè)曾被外資數(shù)度收購。然而，如今海外基金的收購興趣發(fā)生轉(zhuǎn)移，更多對物流地產(chǎn)產(chǎn)生了興趣。
根據(jù)蘇智淵介紹，在今年上半年，他不斷收到來自境外基金對于工業(yè)地產(chǎn)市場的詢問。其中一些海外基金此前從未聽到過。
在這背后，是上海工業(yè)物業(yè)一系列飄紅的數(shù)據(jù)。今年上半年，上海倉庫的供應(yīng)量整整比去年同期增加了100萬平方米，但空置率卻只有4.07%。由于倉庫的一庫難求，目前上海倉庫每平方米平均租金已經(jīng)從去年三季度的1.2元/平方米/天，上漲至1.26元/平方米/天，而且上漲趨勢仍然在延續(xù)。
蘇智淵說，由于供應(yīng)無法滿足需求，目前大量的投資已經(jīng)開始關(guān)注這一領(lǐng)域。很多資金都在購買工業(yè)用地蓋倉庫。他表示，上海的倉庫需求面積至少會達(dá)到900萬平方米才有可能出現(xiàn)飽和。而眼前，上海的倉庫存量還不足飽和數(shù)字的一半。
由戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，上海的非保稅區(qū)倉庫租金已經(jīng)超過了保稅區(qū)倉庫租金。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，與電商的崛起有很大關(guān)系。蘇智淵說，目前租金上漲較快的倉庫多靠近市中心，一定程度上與電子商務(wù)的崛起有關(guān)。
事實上，此前淘寶等電商龍頭紛紛進(jìn)軍物流領(lǐng)域，大量購買工業(yè)用地來建物流園。但蘇智淵卻表示，這些企業(yè)最終并不會轉(zhuǎn)型成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。能夠建設(shè)物流園的企業(yè)，仍然來自房地產(chǎn)行業(yè)自身。對業(yè)界來說，工業(yè)地產(chǎn)無疑是很多開發(fā)商在轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\營商以后，可以第一時間發(fā)現(xiàn)的重要機(jī)會。
業(yè)主是房企業(yè)務(wù)核心
開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\營商所帶來的機(jī)會，并不僅僅來自工業(yè)地產(chǎn)的倉儲建設(shè)板塊。
在很多領(lǐng)域，開發(fā)商們都已經(jīng)嗅覺到了各種商業(yè)機(jī)會。雖然戴德梁行的報告稱，上海核心商業(yè)圈的租金增長已落至低于1%的水平，但很多開發(fā)商仍然發(fā)現(xiàn)了其中的商業(yè)機(jī)會。
戴德梁行華東區(qū)商鋪主管韋澤銘稱，體驗式的各種商業(yè)業(yè)態(tài)目前仍然維持著較高的租金增長勢頭。
龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士就在最近一次的聚會中，明確了龍湖對上海虹橋商業(yè)的看好。雖然電子商務(wù)對傳統(tǒng)商業(yè)有一定的沖擊，但體驗式消費仍然方興未艾。各種與社交、體驗、面對面服務(wù)有關(guān)的商業(yè)未來因為城市形態(tài)的變化，將有非�？煸鲩L。
業(yè)內(nèi)人士說，除了體驗式的商業(yè)地產(chǎn)外，教育地產(chǎn)也有很大需要。過去十年間，上海親子消費、教育培訓(xùn)消費均出現(xiàn)大幅增長，但眼下能滿足這些消費需求的房地產(chǎn)項目數(shù)量并不夠的，還需要大力開發(fā)。
除了上述領(lǐng)域外，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的開發(fā)也被格外看好。目前，綠城、中華企業(yè)等都已涉足現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的開發(fā)，未來有機(jī)會在這一領(lǐng)域收取足夠的收益。
不過，無論開發(fā)商瞄準(zhǔn)哪些業(yè)務(wù)板塊來發(fā)展，都有可能與自己的客戶資源產(chǎn)生巨大關(guān)聯(lián)。蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶就曾透露，雖然房企進(jìn)軍的領(lǐng)域會有很多，但都有一個核心，那就是業(yè)主。
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