張宏偉：房價連續13個月上漲的六大原因分析

2013-07-03 來源：0352房網編輯：李建霞

摘要：近期，針對銀行“錢荒”對房地產的影響，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，今年下半年流動性會適度收緊，房價增幅或放緩。但是，總體來看，由于流動性相對寬松，大多數房企資金面短期內還不太缺資金，以及一二線市場供求關系相對合理性，這些城市在當前還不會出現下跌的風險，即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現大范圍的”以價換量”的”降價潮”，但是，不排除個別房企由于經營不善資金面的問題或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，周轉不開而導致的局部降價的現象。

　　如果錢荒持續、銀行利率持續高企，那么，對于明年來講，房企的資金面的壓力會更大，到2014年上半年，部分資產負債率較高的企業或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業有可能會開始大幅降價，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場”降價潮”的連鎖反應。

　　2013年7月1日，根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2013年6月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10258元/平方米，環比5月上漲0.77%，自2012年6月以來連續第13個月環比上漲，漲幅比上月縮小0.04個百分點，其中71個城市環比上漲，29個城市環比下跌。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年6月相比上漲7.40%，漲幅比上月擴大0.50個百分點。

　　房價連續第13個月上漲的六大原因

　　2013年5月房價自2012年6月止跌后連續第13個月環比上漲，從原因角度來講，主要可分為六方面：

　　第一、上半年總體上貨幣供應量增加導致市場熱錢流動性寬松與通脹預期，這是導致房價持續上漲的最根本的因素。

　　國家統計局數據顯示，1-5月平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.4%，盡管這個值仍然在全年通脹控制目標4%以內，但是，CPI在過去高位基礎上的增長仍然暗示著通脹預期的加劇，會誘使人們繼續尋求投資保值增值的渠道。

　　此外，央行的數據顯示，當前的信貸以及流動性擴張形勢較為迅猛，2013年1-5月份中國國內M2同比增速為16%左右，均高于政府工作報告中提及的廣義貨幣增長13%的目標。截止5月末，廣義貨幣(M2)余額104.21萬億元,同比增長15.8%，比上月末低0.3個百分點，比上年同期高2.6個百分點。M22013年同比增長13%表明市場流動性進一步寬松與通脹預期的增加，仍然較為寬松的貨幣政策將誘使一部分投資客進入房地產市場，總體上利好2013年樓市，也會促使房價繼續上漲。

　　第二、因品牌房企半年報因素，不少品牌房企在6月份加大推盤力度，甚至有些房企推出全員營銷的概念，總體上導致6月份量價齊升，出現”紅六月”的翹尾行情現象。

　　第三、上半年市場基本面總體逐漸開始好轉，基本面好轉勢必會帶動成交量的上升，隨之會帶動供求關系緊張與價格堅挺，甚至開發企業開始利用”少量多批”、”封盤”等營銷手段，推動”日光盤”、漲價的現象的上演，這樣的市場情況在一線城市及部分二線城市表現較為明顯。

　　第四、以一線城市為代表的重點城市成交量的增加以及房價仍環比在上漲，結構性地帶動全國房價繼續堅挺并且保持微漲。

　　中指系統數據顯示，2013年6月十大城市住宅均價為17376元/平方米，環比上月上漲1.01%。具體來看，廣州上漲2.74%，漲幅最大，南京、北京、深圳漲幅在1.5%-1.7%(含1.5%)之間，重慶(主城區)、武漢、杭州、上海漲幅介于0.5%-0.8%之間，成都、天津分別上漲0.19%、0.15%，漲幅較小。

　　第五、品牌房企通過境內、外多渠道融資與加快銷售，資金面有所改善，資金面相對不緊張也會導致樓盤定價略微上調與房企在土地市場不斷搶地。

　　同策咨詢研究中心數據顯示，2012年一季度140多家上市房企中48%的企業速動比率在0.5以下，盡管部分企業仍然資金面相對緊張，行業整體償債能力較差，如果沒有充裕的現金流回收，資金鏈斷裂的風險加大，但是，相比去年第三季度約60%左右的房企速動比率在0.5以下來說，大部分房企資金面有所改善，這也就導致開發商在定價上會相對比較靈活，不會再受制于資金面緊張的局面。

　　第六、土地價格上漲，”面粉”價格貴，一定程度上推動房價上漲的預期。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從土地市場熱點來看，開發企業出于戰略布局考慮積極布局一二線城市房地產市場。土地市場由去年下半年以來的溢價率表現較率高轉為樓板價的實際上漲。由于政策的干預與土地市場回暖，土地市場總體溢價率會降低，但是，起始樓板價或成交樓板價會上升，也就是土地價格開始進入上漲通道。

　　土地價格上漲，”面粉”價格貴，也就意味著房價難改繼續上漲預期。尤其是最近一段時間由于政府推地策略與品牌開發企業布局策略的調整，品牌開發企業在一二線城市的土地市場興風作浪，”地王”現象頻出，導致當前土地市場虛熱，這有可能推動土地市場價格持續走高，房價自然而然也就不會降下來。

（責任編輯：李建霞）