龔方雄：未來十年才是中國房地產黃金的十年
2013-07-04 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：在近期北京的一個大會上，龔方雄談到了“未來十年才是中國房地產黃金十年”，為什么提出這種觀點呢?因為未來十年是中國城市化、城鎮化進程的關鍵十年。
城鎮化：三億農民要進城
新領導層，總書記、總理都說了未來十年經濟成長的主要動力之一就是繼續城鎮化。現在的規模跟過去十年不一樣，講到城鎮化的成績的時候，現在的統計數據說中國的城鎮化率已經達到了52%，這52%城鎮化率實際上還包括了在城鎮里面沒有固定居所、沒有戶口的農民工，也就是說把人的城鎮化算進去，如果不算農民工、不算在城鎮里面沒有戶口的居民的話，中國的城鎮化率只有36%。
未來十年，尤其是頭幾年，首先是人的城鎮化，即在城鎮里面沒有戶口的這部分農民工要變成真正意義上的城鎮居民。什么叫真正意義上的城鎮居民?要給他們提供體面的住所，要給他們的孩子提供公平教育的機會以及享受城市里有戶口的人所享受的方方面面待遇，這是新的領導層提出來的人的城鎮化，這一部分當然會增加對住房、基礎設施等等相關的需求。
我們現在的城鎮居民是7億左右，將來中國的總人口會達到15億，中國的城鎮人口會是10億-12億之間，也就是未來5-10年，中國還要把4-5 億的農民變成城鎮居民，也就是說中國還會誕生無數個千萬級人口的城市。未來中國每年新增加的城鎮房屋套數要滿足未來中國雄偉的城鎮化目標，每年新建城鎮房屋的套數必須是在1200萬-1300萬套左右。每年新增1200萬-1300萬套左右的話，以保守估計來算，每一套70平米，算算每年中國在住房方面的投入會有多大?這就是我講的未來黃金十年的概念。
新增房屋與舊城改造
每年新增1200萬-1300萬套是怎么算出來的呢?其實很簡單，過去十年、二十年、三十年，中國平均城鎮化率的提高，大概每年是一個百分點，現在是52%的城鎮化率，明年提升到53%，過去十年稍快一點，大概是每年提高1.2%、1.3%，但是我們假設未來城鎮化率的增速放緩，每年只提高一個點，假設中國的人口不變，也就是說每年新增的城鎮人口是1300萬以上，假如說每個家庭是由2-3人組成的，那么很顯然，中國每一年新增的城鎮居民就有500萬戶左右，你得為這500萬戶提供新的住所，1200萬-1300萬套里面，有500萬套是城市化所造成的。
此外還有棚戶區改造、舊城改造，不要說二三線、三四線城市，一線城市北京、上海、廣州很多舊城區的房子破不可言，都要進行改造，要興建新的住宅，前段時間很多人在質疑中國未來房地產發展的時候提出一種觀點，說中國不缺房子，為什么呢?因為中國有計劃生育，一般父母都有一套房子，現在都是獨生子女，兩個年輕人組成一個家庭，各自會從父母那兒繼承一套房子，所以未來年輕人就有兩套房子，再往下走就會有四套房子，將來中國不缺房子。
中國搞城市化、城鎮化才有錢，實現“中國夢”才有可能，這些事情想清楚了以后，大家就會同意中國房地產的黃金十年在未來，而不是過去。
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