下半年京城樓市將如何演繹買房出手還是收手

2013-07-04 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

摘要：近期，無論是電視、廣播、報(bào)紙，還是網(wǎng)絡(luò)、微博、微信，“錢荒”都成為最受關(guān)注的話題，尤其是與之密切相連的股市、樓市，更是被無數(shù)的專家發(fā)表了無數(shù)的意見：“錢荒成樓市分水嶺”、“錢荒逼房企降價”、“錢荒讓開發(fā)商不敢砸錢拿地”……對于樓市中的各種傳聞和消息，不過據(jù)了解情況來看，至少目前的京城樓市并未明顯受到“錢荒”的影響。

　　二手房價格下半年難現(xiàn)大漲大跌

　　2013年上半年里，二手房無疑是最受關(guān)注的焦點(diǎn)。在國五條出臺前后，二手房成交量一度出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象。縱觀整個上半年，二手房買賣在京城樓市中都扮演著尤其重要的角色。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，房東與購房者紛紛上演了一出“搶過戶”的大戲，成為了樓市今年上半年以來最為火熱的話題。

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到了9.4萬套，環(huán)比2012年下半年的網(wǎng)簽量上漲了7%，同比2012年上半年同期的網(wǎng)簽量更是大幅上漲了68%。

　　而對于下半年京城二手房價格的走向，胡景暉表示，由于多重政策因素的制約，二手房價格大漲大跌的可能性都比較小。

　　一方面，雖然樓市調(diào)控依舊從嚴(yán)，但是在新房供應(yīng)量有限的情況下，剛需和改善的購房需求依舊會涌入二手房，尤其是核心區(qū)的二手房。

　　另一方面，也正是由于限購、限貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行，只要不發(fā)生大的政策變動，就不會出現(xiàn)像上半年3月份那樣成交和價格雙雙暴漲的情況。因此，預(yù)計(jì)下半年的二手房價格會總體保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大的波動。

　　限價手段能否松綁

　　對房價影響很大

　　通過6月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京的房價并沒有被“限價”遏制，仍然上漲了幾個百分點(diǎn)。這無疑動搖了買房人的觀望決心：國五條北京細(xì)則出臺后沒多久，很多樓盤就因報(bào)批價格過高被限制取得預(yù)售證，不懂行的人們紛紛猜測房價可能進(jìn)入下行通道，結(jié)果卻是等來排隊(duì)等房、價格被不斷抬高的景象。

　　按照有關(guān)部門規(guī)定，新開樓盤價格必須符合兩個原則才有可能“過關(guān)”：一、老項(xiàng)目后期開盤的價格不能超過上一期的最高價;二、純新盤價格不能超過該區(qū)域售價最高樓盤，這就是所謂的兩個“天花板價格”。

　　據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些本來即將開盤的項(xiàng)目價格并未觸到區(qū)域“天花板”價，只是與有關(guān)部門的心理價位不符，取證困難。隨后進(jìn)入幾個月的等候，在此期間，排隊(duì)買房的人越來越多，市場上出現(xiàn)不少幾百套房數(shù)千人排隊(duì)的樓盤，開發(fā)商自然“隨行就市”坐地起價。而漲價“技巧”則讓人“大開眼界”：開發(fā)商將售價與裝修款拆分，與購房人簽訂兩份合同。前一份售房合同中價格低于“天花板價”，容易從有關(guān)部門取證成功;而后一個裝修合同，即把溢價部分簽訂其中。有關(guān)人士擔(dān)憂，這樣的合同簽訂方式，在未來交房時糾紛少不了。

　　那么，限價對房價的影響是什么?據(jù)大興某項(xiàng)目營銷副總裁介紹，限價在變相地抬高房價。本來土地招拍掛的方式就是價高者得之，土地成本已經(jīng)很高。拿下土地的開發(fā)商由于融資成本大，勢必會迅速取證、開工、開盤，但如果人為地影響了這些步驟的實(shí)施，那么資金成本勢必加大，帶來的連鎖效應(yīng)必定是房價的升高。舉例說明，一般小企業(yè)的融資成本在18%左右，上市企業(yè)在12%左右，而龍頭企業(yè)則在3%-5%之間，一個普通房地產(chǎn)公司開發(fā)一個投資10億左右的項(xiàng)目，每天的資金成本在30萬左右，如果快速開發(fā)回籠資金，會形成很好的現(xiàn)金流。如果遇到拖延，資金成本加大，“羊毛出在羊身上”，這些損失無疑會加到買房人身上。

　　下半年出手買房還是收手?該副總裁說。如果7、8兩個月供地指標(biāo)加大，能推出一定數(shù)量的土地來緩解地荒，房價就有可能趨穩(wěn);如果還是千軍萬馬擠獨(dú)木橋，類似夏家胡同地塊那樣的情形，難保新地王不斷涌現(xiàn)，平抑房價就是一紙空談。

　　下半年樓市不鬧“錢荒”

　　近期，無論是電視、廣播、報(bào)紙，還是網(wǎng)絡(luò)、微博、微信，“錢荒”都成為最受關(guān)注的話題，尤其是與之密切相連的股市、樓市，更是被無數(shù)的專家發(fā)表了無數(shù)的意見：“錢荒成樓市分水嶺”、“錢荒逼房企降價”、“錢荒讓開發(fā)商不敢砸錢拿地”……對于樓市中的各種傳聞和消息，以了解情況來看，至少目前的京城樓市并未明顯受到“錢荒”的影響。

（責(zé)任編輯：李建霞）