中指院:下半年量價上升增速放緩調(diào)控維穩(wěn)為主

2013-07-11 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

摘要：昨日(7月10日)，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2013上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告》，對房地產(chǎn)上半年形勢進行總結(jié)，全國銷售同比大幅增長，百城價格指數(shù)保持上漲勢頭，二季度開始漲幅逐漸回落。報告預計下半年市場供應量加大促進成交平穩(wěn)增長。

　　報告顯示，2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進一步趨緊，抑制熱點城市投資投機需求再度升級，北京、上海等城市配套細則相對嚴格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國五條政策方向。在限購、限貸等階段性調(diào)控政策收緊的同時，中央加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動產(chǎn)登記條例，以及房產(chǎn)稅試點范圍可能擴大等，在一定程度上為穩(wěn)定市場預期及今后房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展提供了保障。

　　在中指院看來，下半年樓市將受益于企業(yè)季節(jié)性推盤高峰。根據(jù)模型預測，成交量同環(huán)比增速可能趨緩下行，部分去年和今年一季度成交量明顯釋放的城市，甚至可能在今年下半年同比出現(xiàn)下降。但之所以預判今年全年仍然會“好于上年”，主要因為去年基數(shù)偏低，另外上半年基數(shù)帶動明顯。

　　中指院認為，下半年貨幣政策緊跟經(jīng)濟形勢而動，“錢荒”和“大規(guī)模放水”可能性都不大。業(yè)內(nèi)也普遍認為下半年房企的資金面不會出現(xiàn)大的波動。

　　中國指數(shù)研究院:2013年上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告

　　1. 2013年上半年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

　　(1)政策：“國五條”定調(diào)全年調(diào)控繼續(xù)從嚴取向

　　2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進一步趨緊，抑制熱點城市投資投機需求再度升級，北京、上海等城市配套細則相對嚴格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國五條政策方向。在限購、限貸等階段性調(diào)控政策收緊的同時，中央加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動產(chǎn)登記條例，以及房產(chǎn)稅試點范圍可能擴大等，在一定程度上為穩(wěn)定市場預期及今后房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展提供了保障。

　　(2)新房：百城指數(shù)漲幅漸趨平緩，重點城市成交量沖高回落，全國銷售同比大幅增長

　　價格方面，百城價格指數(shù)在3月漲幅達到階段性高點后持續(xù)收窄，政策效果逐漸顯現(xiàn)，但6月均價絕對水平創(chuàng)歷史新高，多數(shù)項目漲價意愿強烈，部分城市價格上漲壓力仍大。成交方面，上半年重點城市住宅成交量為近四年同期最高，三四線城市同比增長最顯著，其中3月需求集中釋放，多數(shù)城市成交量達到2010年調(diào)控以來單月最高水平;受新政落地影響，二季度成交量高位持續(xù)回落但環(huán)比降幅逐步收窄，“國五條”影響逐步消退。供應方面，上半年重點城市新批準上市量為近四年同期最高，2.5線城市同比增長最為顯著;二季度新增供應量同環(huán)比均有增長，多數(shù)城市銷供比降至1以下，庫存水平有所上升，但多數(shù)城市出清周期仍處于近年低點。全國來看，商品房銷售面積和銷售額同比大幅增長，絕對水平為歷史同期新高，但增速在1-5月持續(xù)放緩，特別是一二線城市增幅收窄較為明顯;投資平穩(wěn)增長，增速維持在20%以上;新開工面積與去年基本持平，1-5月累計同比增長1%，增幅較年初收窄14個百分點。

　　(3)二手房：價格漲幅持續(xù)收窄，成交量3月沖高后明顯回落，波動幅度大于新房

　　價格方面，2013年上半年十大城市主城區(qū)二手房價格累計上漲10%，其中3月漲幅最為明顯，環(huán)比上漲2.8%，其后漲幅持續(xù)縮小，6月降至1%以下。成交方面，上半年十大城市二手房總成交55.80萬套，同比增長122.9%，已接近去年全年的64.82萬套的水平;受“國五條”細則出臺前集中備案影響，3月二手房成交量激增，創(chuàng)歷史單月最高紀錄，4-6月成交量逐步減少，波動幅度大于新房，絕對水平仍為2011年以來的較高水平。

　　(4)土地：一二線城市量價增長顯著，帶動全國各項指標明顯好于去年

　　供求方面，2013年上半年，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長13.2%、11.4%，一線城市增長最為明顯。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲36.6%，溢價率為14.5%，二季度住宅、商辦用地溢價率均為近兩年的最高值;各地地王頻現(xiàn)，房企拿地積極性未減。在一二線城市供求和價格水平恢復帶動下，300個城市上半年土地總出讓金達1.2萬億元，同比增長64.1%，其中北京、上海的住宅用地出讓金增長超過2倍，杭州高達30倍。

　　(5)企業(yè)：銷售業(yè)績穩(wěn)步上升，拿地更關(guān)注一二線城市熱點地塊

　　銷售方面，2013年上半年，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長34%和29%，超半數(shù)企業(yè)年度銷售目標完成率超過5成;上半年，品牌房企市場份額穩(wěn)步提升，十家代表企業(yè)銷售額占全國的比重達14.7%，較2012年提高4.2個百分點，行業(yè)優(yōu)勢日趨明顯。拿地方面，代表企業(yè)拿地積極性明顯提高，拿地面積和拿地金額同比分別增長29%和236%，加大在一二線城市拿地力度是拿地金額增幅明顯高于拿地面積的主要原因。資金方面，銷售好轉(zhuǎn)的同時拿地支出增加更加顯著，若銀行慎貸局面持續(xù)，企業(yè)面臨的資金風險有所上升。

（責任編輯：李建霞）