世邦魏理仕：中國個人投資者海外置業或超萬億

2013-07-19 來源：0352房網編輯：李建霞

摘要：7月18日，世邦魏理仕(全球知名的綜合性地產咨詢服務公司)發布《中國資本進軍海外房地產投資報告》，預計中國個人投資者將有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場。

　　報告顯示，目前，國內個人投資者及機構投資者總體而言資金相對充裕，但國內可供選擇的投資渠道有限，加之面臨國內外信貸環境差異、人民幣升值及金融危機后海外資產估值處于相對低谷等因素的影響，中國個人投資者、房地產企業及機構投資者在最近幾年不約而同地將目光投向了海外房地產市場。

　　中國個人投資者熱衷海外地產投資的主要動機，已由傳統的移民及子女教育延伸至資產保值和增值。根據中國當前可投資資產超過一千萬元人民幣的高凈值人群的資產規模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場，約占個人投資者人群可投資資產的5%。以美國、加拿大、澳大利亞等為代表的傳統移民及留學首選地，預計將會成為一定時期內中國個人投資者進軍海外的主流選擇。

　　《方興未艾——中國資本進軍海外房地產投資》

　　近日，世界領先的商業地產服務公司世邦魏理仕發布研究報告《方興未艾——中國資本進軍海外房地產投資》，報告顯示，目前，國內個人投資者及機構投資者總體而言資金相對充裕，但可供其選擇的國內投資渠道有限，加之面臨國內外信貸環境差異、人民幣升值及金融危機后海外資產估值處于相對低谷等因素的影響，中國個人投資者、房地產企業及機構投資者在最近幾年不約而同地將目光投向了海外房地產市場。

　　世邦魏理仕對中國個人投資者、企業及機構投資者直接投資海外房地產的現狀、動機及未來趨勢等進行了詳細研究。研究表明，中國個人投資者近年來熱衷于海外房地產投資，其主要動機已由傳統的移民及子女教育延伸至資產保值及增值。世邦魏理仕認為，目前中國房地產企業進軍海外尚處于試水階段：部分先行者意在借富裕人群境外置業的契機拓展海外市場，而另一部分則借此拓寬融資渠道及獲取國際經驗。在機構投資者方面，盡管自2012年下半年中國保監會開放國內保險資金海外投資及房地產直接投資以來，尚未有獲正式證實的案例出現，但預計擁有大量低成本資金的國內保險機構投資海外房地產的成功案例指日可待。中國主權基金已開始嘗試房地產直接投資，試圖從估值相對較低的海外核心物業投資中獲得資產增值及長期穩定的租金收益。

　　世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉先生指出：“盡管與中國的房地產開發企業相比，中國機構投資者直接投資房地產的歷史相對較短，但鑒于當前全球及國內經濟環境、機構資金的成本、周期及風險偏好等因素，我們預計中國的保險機構及主權基金未來將積極進軍房地產直接投資，并著眼于回報穩定的核心投資物業，如國際門戶城市的優質寫字樓等。中國機構投資者或將成為中國資金進軍海外房地產投資市場的生力軍。”

　　個人投資者：持續活躍

　　世邦魏理仕認為，中國個人投資者近年活躍于投資海外房地產的主要原因有二：其一是自發動因。作為國人熟悉的投資品種，個人投資者近年來越發看中海外房地產直接投資帶來的資產保值及增值，以及其能兼顧的移民及子女留學等功能。其二是無奈之舉。中國股市表現持續低迷，國內金融產品品類相對欠缺、層次較為扁平，缺少短期/中期/長期等全周期投資產品，而當前日趨嚴厲的國內房地產投資管控政策原本使有限的境內投資渠道更加局促。

　　根據中國當前可投資資產超過一千萬人民幣的高凈值人群的資產規模估算，未來或有1.1萬億人民幣投向海外房地產市場，約占個人投資者人群可投資資產的5%。在投資目的地方面，以美國、加拿大、澳大利亞等為代表的傳統移民及留學首選地，由于兼具市場容量大、物業價格相對較低且鮮有限制海外資本投資本地物業的政策調控記錄等優勢，預計將會成為一定時期內中國個人投資者進軍海外的主流選擇。

　　房地產企業：試水階段

　　國內富裕人群不斷增長的海外置業需求驅使國內房地產企業進軍海外市場。其次，在面臨政策性調控導致的銷售回款放緩及信貸持續收緊的預期下，部分房企進軍海外以拓寬融資渠道降低資金成本，提升企業運營的靈活性。此外，在經歷了近十年的快速發展之后，國內房地產市場已進入新的發展階段。拿地難度增加、拿地成本上升，日趨激烈的市場競爭、不斷增大的市場風險，都對房地產企業的戰略及運營管理等方面提出了更為嚴峻的考驗。部分大型房企通過與經驗豐富的國外伙伴合作，一方面縮短了自身在海外市場的學習曲線，另一方面更通過吸收先進的海外經驗反哺國內實踐，進一步提升自身實力。此外，海外多個市場在金融危機之后樓市受創、估值相對較低，或有投資獲利機會。

　　盡管近年來國內房企海外投資案例不斷增加，企業規模、投資標的、投資目的地亦逐漸呈現多元化趨勢，但世邦魏理仕認為目前中國房地產企業的海外拓展仍處于試水階段，面臨諸多挑戰，投資前景亦有待繼續觀察。就房地產企業投資目的地而言，美國、加拿大、澳大利亞等透明度高的發達市場及與國內地域毗鄰、文化背景近似的香港、新加坡、馬來西亞、泰國等亞洲市場將會成為未來開發商進軍海外的主戰場。

　　機構投資者：蓄勢待發

　　雖然目前還未有國內保險機構海外投資的成功案例，但世邦魏理仕認為中國保險資金成功進軍海外指日可待。一方面，在2012年獲準進行海外及房地產直接投資之前，中國保險機構通過購置自用兼出租、自建自用、項目參股、合組公司及直接購置等形式在國內房地產直接投資方面已積累了一定的經驗。另一方面，保險資金，尤其是壽險資金，具有資金量大、成本低、償付周期長的特點，與成熟市場的商業物業所具有的增值潛力大且能夠獲取持續穩定現金收益的特點不謀而合。據估算，未來或有約144億美元的中國險資將投向海外房地產市場。

　　在主權基金方面，截至2012年底中國主權基金規模已達14,900億美元，居全球之首。盡管中國主權基金成立時間相對較晚，房地產投資經驗也相對欠缺，但縱觀近10年來全球主權基金的投資流向及房地產累計投資額度，對比其他主要國際主權基金的現有投資組合，同時結合近年來中國主權基金在房地產直接投資領域的積極表現，世邦魏理仕認為，未來中國主權基金的海外房地產直接投資活動將會進一步活躍。在投資目的地方面，鑒于亞太區優質商用地產的可投資物業規模仍相對有限，世邦魏理仕預計短期內中國機構投資者的目光將集中在投資回報穩定的核心投資物業，比如國際門戶城市的優質寫字樓物業。

（責任編輯：李建霞）