中國房地產業和地方政府的利益息息相關
2010-05-16 來源：0352房網 編輯：
中國商人：您認為房價會出現較長時期的普跌嗎，大面積的次貸危機是否會到來？
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30萬每月省33元40萬每月省198元100萬省近千元40萬省370.35元50萬每月節省82元30萬省9.4萬理論可省12.5萬交3000當6000用經濟面臨轉型房地產業何去何從抄底or買套“年沖”方式省利息楊佩昌：房價的普跌是個偽命題。房價的走勢和幾個因素有關。我們考慮問題，首先要從大的視野來看，先要看國際上房價的走勢和中國房價存在多大的關聯。目前，中國房價的確違背了價值規律，所以它的回落是可以預期的。和美國、歐洲國家比較，中國房價升幅是偏高的，和中國經濟發展水平與居民收入增長水平也不相符合。歐洲、美國人尚且不能像中國人一樣普遍買房，中國人買房的比例已高于歐美的水平，這是我在歐洲多年所注意到的現象。
第二，從一般規律來說，房價的升幅要和工資的增幅基本吻合或者大體一致。而大家都知道，中國的工資并不高，而房價偏高了。與德國比較而言，北京的平價工資大概是3000元人民幣左右，而德國的平價工資是2000~3000歐元，相當于2~3萬元人民幣。我在德國生活多年，感覺北京無論是房價還是租金都高于德國，這點讓我有些困惑。同樣中國房價的漲幅已經遠遠高于工資的漲幅。所以我個人的看法是，中國的房價會在一定時期內回歸到合理的水平，然后在此基礎上漸漸回升，但不可能是快速的回升，而應該是一個長期緩慢的過程。
中國商人：中國房價真的是在做俯臥撐嗎？沒有一個明確的趨勢嗎？
楊佩昌：如果我們要把房價比做俯臥撐也并非不可以，但這個俯臥撐的間隔時間絕不是快速下跌，然后快速回升，而是間隔的時間較長，要有一個緩慢的過程。房價的快速下跌是因為要回歸理性水平，未來會再度回升是因為有內在的需求。至于會下跌到什么程度？下跌多久？這個問題不容易預測。從目前來看，中國經濟面臨的挑戰很大，我們必須做好未來幾年和困難打交道的心理準備。經濟困難時，聰明人會捂緊錢袋，等到合適的時機再投出來。這些年，人們在和房地產公司打交道的過程中已經總結出了經驗。為什么說中國房價還要回升呢？因為中國經濟的發展離不開房地產業。房地產會帶動相關產業，如水泥、鋼材、運輸等等，而且其拉動作用相當明顯。我個人的看法，這個拉動的比例應該在1：5到1：6左右。也就說，你投入一塊錢，會拉動相關產業生產出五塊或者六塊錢。所以政府決策部門不會看不到房地產的作用，根本不存在政府刻意打壓房地產的問題。政府也不敢這么做，一旦房價大幅度跳水，中國經濟蕭條時期就真的會到來，沒有人敢冒這個險。
而我們都知道，中國是一個并非成熟的市場經濟國家，經濟和政治有千絲萬縷的關系，政府在房地產發展過程中有較大的作為，這是中國的現實情況。
當然，歐美國家的房地產和政府也有關聯。比如在德國，政府雖不能直接干預房地產的具體經營，但它可以制定政策讓房地產不會大起大落，從而實現平穩發展。如果說外國的熱錢很容易流入歐美國家，卻并不會大量流入房地產中去。一方面歐美國家的房地產業已經沒有在中國這樣暴利了，另外一個原因在于并不是每個人特別是外國人想買房就可以的，它會限制外國人在什么情況下憑什么身份買房。同時，外國人真的買了房，也不一定能去住，因為它不一定會給你居留權。
所以說，不管是中國還是歐洲、美國，房地產毫無疑問是受政策左右的，只不過中國的房地產受到的干預會強烈、直接一些。
中國商人：對房地產市場價格走勢的預測本來是很嚴肅的問題，為什么會出現著名經濟學教授和人打賭的現象？您認為其背后的深層原因是什么？
楊佩昌：我想糾正你的一個說法，起碼在這個打賭之前很多人并不太了解這位教授。可能是他一時出語不慎，才會做出如此預測。因為房地產的價格走勢跟國際環境、國民經濟發展水平、工資收入增長比例，尤其是和政策密切相關，而恰恰這幾個因素都是很難預測的。況且我們知道，由于中國房地產和政策有更密切的關系，作為普通人你能知道中國政策的制定嗎？中國和歐美不同，歐美制定一個政策要取得全民較大的共識并且在議會并通過電視媒體辯論得面紅耳赤。你說歐美的民眾能不了解嗎？
至于房地產是否真正下跌或跳水可能還與稅制改革有一定的關系，現在研討征收房產稅，是否開征、開征比例多大，會在一定程度上影響房地產下跌的幅度。
在稅制改革上，目前意見對立非常大。所以要想知道中國房地產的走勢，請關注中國房產稅何時開征以及其稅率問題。可以這么說，房產稅的征收是遲早的事，也是必然的趨勢。它在何時推出影響房地產的漲與跌。
中國商人：如果中國開征房產稅，多大的稅率是比較安全的，其它國家的稅率有沒有參考價值？稅率與價值規律如果有聯系，那么越過這個規律會引起什么后果？
楊佩昌：稅率必須經過專家比較縝密的測算。引用國外的稅率對中國房產沒有任何借鑒價值，因為中國不可能去參考國外的稅率。歐美國家的房地產在國內經濟中的地位根本沒有中國這么突出，而且歐美各國的房產稅率都是不一樣的，必須研究房地產在各國經濟中究竟占多大的比重，這是開征房產稅要考慮的問題。如果有人研究歐美的房產稅率，從而得出結論說，多少稅率在中國是比較合適的或者安全的，起碼會誤導人。
中國房地產業和地方政府的利益息息相關
中國商人：這也就是說，房地產稅率的確定，因各國的國情而異，它不一定和經濟學中的相關規律有一致性？
楊佩昌：在中國而言的確如此，不一定有那么多一致性。剛才我講到房地產在國民經濟所占的比重，但是要特別強調的是中國房地產業和地方政府的利益是息息相關的，所以如何制定稅率確保各個經濟區域都能接受并能夠承受這是一個不容易的問題。總體來講，宜低不宜高，低到到什么程度，高到什么程度要經過測算。
中國商人：你剛才說制定一個統一適宜的稅率很困難，如果從現實角度考慮稅率的話，中國這么大一個國家，區域經濟極不平衡，也就是說現實需要因各地情況不同適用不同的稅率。但從政策上來講又不可能這么去做，所以很困難。
楊佩昌：是這個意思。因為各地房地產業發展的水平是不平衡的，房地產在各地經濟中的比重也是各不相同的。從情理上講，應該根據各地實際情況，制定不同的房地產稅率，但從法理上來講是行不通的，因為你不可能在一個國家根據各地區制定不同的稅率。所以只有退而求其次，宜低不宜高，即便如此，開征房產稅務也會造成一定程度的心理恐慌。
中國商人：恐慌的主要是誰？炒房的，還是真正需要買房的？
楊佩昌：都有。從程度上來講應該是炒房的，但對買房自住的人也不可忽視。買房自住的人大都是傾全家之力來做這件事，所以房地產政策變化對購房人的心理和意愿有沖擊。我估計房產稅的征收不會在整個購房款中占到很大比例，只是心理上的影響作用會大一些。
中國商人：鑒于區域經濟的不平衡，實際上可以和歐美一些國家做類比，比如像美國是聯邦制的國家，地方政府相對來說有一定的主導權，那么它們的稅率是全國統一的還是地方可以自主？或者同時有其它平衡的措施？實際上，一個剛性的稅率，出現在中國的溫洲和陜西等西部省份，產生的效果肯定不一樣。
楊佩昌：即使在歐美一些聯邦國家也好，還是中央集權國家也好，稅率不可能是千差萬別的。不可能一個國家存在多種不同的稅率。歐洲開征房稅之所以沒有造成的恐慌，一方面是因為買房人并不像中國這么多，涉及到千家萬戶。另外一個方面，在歐美買房人是真正的有錢人，開征房產稅對他有一定影響，但不會造成心理上的恐慌。
中國商人：我們再回到剛才的問題，您如何看當前局部地區的壞賬危機？中國會出現類似美國的次貸問題嗎？
楊佩昌：從概念上來說，我認為中國會發生次貸的某些現象，但大面積的危機還暫時不會爆發。美國爆發次貸危機，其中一個原因在于美國是真正的市場經濟體制，次貸問題出現后，政府手中的工具并不太多，也就是它平衡的籌碼是有限的，它很難阻止次貸危機的蔓延。比較而言，中國政府相對有較多的調節工具，可以斬斷或阻隔危機鏈條的某個環節。
中國商人：您說的有次貸的某些現象。具體指什么現象，是銀行的壞賬危機嗎？
楊佩昌：一些人可能出現斷供的現象，但是中國購房人首付款一般是20%以上，在中國經濟沒有大面積走壞的情況下，大部分人還款還是有一定程度保證的。這和中國的傳統也有關，中國是一人買房，涉及全家，包括父母兄弟姐妹，甚至牽扯更多親朋好友。而國外買房是個人的事情。你還不起就真的還不起了，從這點來看，在中國出現大面積的斷供暫時不會爆發。所以觀察類似次貸危機等現象，首先要看中國經濟的基本面是否反轉，是否真正走壞。從目前的統計來分析，2008年、2009年的經濟預測仍將保持10%左右的增長。這個增長率雖然有所減緩，但要判斷它出現反轉還為時過早。
中國商人：如果從中國買房傳統來分析，也就是說美國出現大面積的次貸危機不一定是壞事，它是市場本身調節的過程。中國沒有出現大面積的次貸危機不一定是好事。中國每個人都想買房，最后導致城市非理性擴張。
楊佩昌：對。這個也是我專門想說的。在中國出現大面積次貸危機一定是壞事，但人為阻止次貸危機的發生并非一定是好事，只是把問題推延或累積而已。因為中國房地產存在問題的根源沒有得到解決，把相關危機隱藏了。如果有爆發的一天，將比現在嚴重得多。這一天的來臨，和中國國民經濟的趨勢息息相關，只要中國經濟還在增長哪怕還在低效率增長，房地產這條命就還會延續下去。
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