房市調控成效初顯 縱深改革調整四大關系(2)
2011-05-04 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
“這是一個無須質疑的前景。就如同我們無須質疑小伙子將來要娶媳婦。”陳淮的話引發全場一片笑聲，夾雜掌聲。陳淮肯定地說：“中國住房還處于絕對短缺階段!”
這一次，他拿穿衣服來做了比喻——“就像一個人過去凍得要死，現在剛有衣服穿了，這還不行，接下來，他還要有區分不同季節不同場合穿的衣服，再接下來，還要有一點時髦的衣服，最后，他還會追求名牌衣服，這四個階段，我們剛剛走完第一個階段。”
陳淮說，目前中國雖實現了接近50%的城市化率，但現在居住在城市中的人，至少有四分之一頭上還戴著一個叫做“農民工”的“專有名詞”，“城門口還有2億人準備在未來10年搬進城里來”，而城市里，改善住房的需求也是一個“不需要討論”的現實。
他指著在座的論壇代表說：“什么是絕對短缺?今天參會代表有100人，如果會議主辦方只給我們準備了80個盒飯，不管這個價格高低，總是有20人吃不上，這種狀態叫絕對短缺。”
正是這種“剛需”，推動過去數年，賣房子就好像“三伏天里賣雪糕”，房價持續上漲，樓市火爆，甚至有樓盤開盤4小時就已銷售一空。但隨著“最嚴厲調控政策”落地，陳淮認為，這樣的好日子已經過去了，房地產市場將回歸常態，回歸有著“四季輪回”的正常市場環境。
縱深改革調整四大關系
回歸“常態”的中國房地產市場，將會對地產企業提出怎樣的要求?正如這個分論壇的主題一樣，企業家們無一例外都提到了“創新”。
潘石屹認為，隨著中國實現保障房占據房地產半壁江山，房地產行業開始面臨空前競爭，需要在產品上不斷創新。
劉曉光告訴《第一財經(微博)日報》，保障房大量入市將使部分中端購房者轉向購買保障房，在這種情況下，企業不僅要賣樓，也要為樓盤提供便捷的生活服務項目。王琳達也表示，通過為地產項目配套商業設施、教育等創新舉措，樓盤很受歡迎。近年隨著房價高漲，他們則通過推出小戶型，滿足剛畢業青年的住房需求，同樣在市場獲得良好反響。
而在陳淮看來，要根本解決房價與民眾收入矛盾問題，則需要政府從四個更深層次的方面入手進行調整和創新。首先需要突破的，是當前中國城市結構不合理，需要協調發展。目前，中國大型城市、二三線城市、小城鎮和農村人口比例大約為2∶2∶1∶5，陳淮說，理想的比例應該是2∶4∶2∶2，“這意味著未來中國沿海大城市的人口比重不應再提高，當前的城市承載力已經超過極限，房價因而高企”。
中國的土地制度需要調整。陳淮表示，當前中國異地就業人口多達1.56億人，沒有一個人是扛著自家宅基地來到異地的，宅基地置換問題已經到了非解決不可的時候。“中國的小產權房問題，核心問題是土地制度問題。這個問題不調整，中國房產供求關系難以理順。”
中央和地方稅負關系也應調整，陳淮分析說，1994年中國制定分稅制的時候，地方沒有全民醫保、免除學雜費等諸多民生和公共服務的任務，而現在被廣泛批評的地方政府過分依賴“土地財政”，從某種意義上講正是因為地方政府需要提供更多公共服務。他認為，應通過放開讓地方發行市政債、征收不動產稅等，用以調整中央地方稅負關系。
陳淮指出，中國還應在收入分配結構方面做出調整。唯有如此，才能從根本上促進中國房地產業健康發展。
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