中國(guó)樓市下黃金十年 的“對(duì)與錯(cuò)”(4)
2011-05-25 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
4、創(chuàng)新住宅金融模式
采取相關(guān)措施大力培育我國(guó)房地產(chǎn)金融體系，創(chuàng)新住宅金融模式，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)住房建設(shè)發(fā)展。一是建立差異化的住房信貸體系，優(yōu)先安排普通商品住房開(kāi)發(fā)貸款;提高對(duì)低密度、大套型、高檔商品住房和別墅類(lèi)住房開(kāi)發(fā)貸款的門(mén)檻和貸款利率，實(shí)行差別化的利率政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房并用于自住的，應(yīng)執(zhí)行貸款優(yōu)惠利率，在進(jìn)一步完善住房貸款擔(dān)保制度的基礎(chǔ)上，降低首付款比例，適當(dāng)延長(zhǎng)貸款期限，采取靈活多樣的還款方式等。
二是開(kāi)辟多元化融資渠道。研究開(kāi)放金融市場(chǎng)，發(fā)展多元化的融資渠道，包括投資基金、房地產(chǎn)信托、股權(quán)融資等;多種融資渠道并行，優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)信托投資;加快抵押貸款證券化。
三是建立和完善房地產(chǎn)信用制度。在直接融資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接面對(duì)投資者，沒(méi)有良好信用是難以取得投資者的信任的。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，決定是否投資的依據(jù)是項(xiàng)目回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的大小，而企業(yè)信用是判斷風(fēng)險(xiǎn)的重要依據(jù)之一。因此，建立和完善房地產(chǎn)信用制度是發(fā)展資本市場(chǎng)融資的前提條件之一。
5、完善房地產(chǎn)法律體系，減少短期性的市場(chǎng)調(diào)控
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)法律的保障和法律手段的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)法是我國(guó)法律體系的重要組成部分，指導(dǎo)、規(guī)范、調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)領(lǐng)域的物權(quán)關(guān)系、債權(quán)關(guān)系、權(quán)益關(guān)系和管理關(guān)系。縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家，無(wú)不非常重視住房保障制度的立法工作。美國(guó)國(guó)會(huì)1949年就通過(guò)了《全國(guó)可承受住宅法》，先后又通過(guò)了《住宅法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住宅與社區(qū)發(fā)展法》等相關(guān)法律。 1974年8月《住宅與社區(qū)發(fā)展法》第8條的租金資助計(jì)劃，其核心內(nèi)容是任何家庭用于住宅的支出不應(yīng)超過(guò)家庭總收入的30%。日本政府1950年先后制定實(shí)施了40多部相關(guān)法律來(lái)保證住房保障制度的有效執(zhí)行。
我國(guó)房地產(chǎn)法律體系尚不健全，一些法律規(guī)范存在著凌亂、不系統(tǒng)、缺乏協(xié)調(diào)性、互相抵觸和規(guī)格較低的問(wèn)題，有待在新時(shí)期逐步予以完善。建議盡快修定《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)《基本住房保障法》。只有這樣，才能減少使用短期調(diào)控政策，更多有依靠法律體系解決一些深層次的矛盾與問(wèn)題，從而為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步持續(xù)健康發(fā)展提供動(dòng)力與保障。
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