中國樓市下黃金十年的“對與錯”

2011-05-25 來源：0352房網編輯：編輯小馮

　　當前，我國房地產調控正在緊鑼密鼓的進行，實際上，這是在給近十年來我國房地產業的非理性繁榮“吃藥”。1998年住房體制改革之后，尤其是進入新世紀以來的這十年，堪稱我國房地產發展史上的“黃金十年”，在住房制度改革、經濟持續快速增長、加入WTO等多種因素的推動下，我國房地產業發展取得了輝煌成就。同時，也暴露出來一些問題和矛盾，比如住房價格持續高漲、住房保障滯后等。站在2011年這樣一個新世紀前十年末的特殊時點，對我國房地產業發展行進行回顧、總結成績、反省不足、思考對策，很有現實意義。

　　一、近十年我國房地產業發展取得了巨大成就

　　(一)有效拉動了經濟增長，對國民經濟作出重大貢獻

　　隨著產業規模的擴大，我國房地產業已逐步成長為國民經濟的重要支柱產業，房地產業的發展直接或間接地有效拉動了我國經濟增長，為關聯產業發展和擴大城鄉就業立下汗馬功勞。2007年我國房地產業增加值占GDP比重達4.8%。2008年，產業增加值達1.27萬億元，是2000年的3.07倍，年均增長15.1%。根據相關測算，“十一五”期間，我國城鎮住房投資對經濟增長的總貢獻率平均為17%。

　　(二)顯著改善了居民居住條件，有力促進民生發展

　　2000年至2008年間，我國累計竣工商品住宅32.9億平方米，城鎮人均住房建筑面積由2000年的20.3平方米增加到了2008年的28.1平方米，年均增長0.98平方米，居民居住條件明顯改善。與此同時，城鎮居民住房成套率由2000年的72.7%提高到了2008年的81%，年均提高1.04個百分點，居民居住房屋不論是工程質量，還是功能品質都有明顯提高。

　　(三)形成了較大的開發規模，房地產市場體系漸趨成熟

　　1998年出臺“23號文”以來，我國房地產制度改革不斷深化，在土地、金融、稅收、外資利用等各個環節都建立起了一套基本的體制、機制和制度，逐步形成了包括一二三級市場在內的完整市場，房地產市場體系漸趨成熟。以此為基礎，2000年以來，我國房地產開發投資持續高速增長，產業規模迅速擴大，開發建設規模和交易規模位列世界前列，創造了世界城市發展史上的奇跡。2009年，我國房地產開發投資達3.6萬億元，是2000年的7.27倍，年均增長24.7%;商品房施工面積達31.96億平方米，是2000年的4.85倍，年均增長19.2%;商品房銷售面積達9.4億平方米，是2000年的5.05倍，年均增長19.7%(年均增加0.83億平方米)。

　　(四)房地產行業得到較快發展，培育了一批優秀企業

　　近年來，隨著房地產業的日益勃興，我國房地產業專業化水平、產業管理能力、資源集約利用能力都得到了較大幅度的提升，低碳、節能省地等理念得到了廣泛推廣。一批優質房地產開發企業、營銷代理企業、房產經紀企業、物業服務企業快速成長起來。2008年，我國房地產開發企業達87562家，是2000年的3.20倍，年均增加7500余家;房地產開發企業從業人員達210萬人，是2000年的2.16倍，年均增加14.1萬人。與此同時，根據中國房地產企業測評中心《2009年上半年中國房地產企業銷售排行榜報告》，2009年上半年我國房地產十強開發企業銷售總額占全國總銷售額的比重為8.92%，銷售面積比重為5.59%。房地產企業規模化經營趨勢明顯，行業集中度進一步提高。

　　二、當前我國房地產業發展存在的一些問題

　　近十年來，我國房地產業總體上保持了快速、健康的發展態勢，但也存在一些問題、矛盾和挑戰。

　　(一)住房保障工作整體比較滯后

　　雖然早在1998年的房改“23號文”中，我國就曾對住房保障有所界定，但受市場化浪潮影響，2001-2007年我國住房保障政策并未得到有力落實。以經濟適用房為例，其新開工量占全部商品住宅的比重從2000年的21.8%逐步降至2007年的6.1%。與此同時，1999年國家就出臺了《城鎮廉租住房管理辦法》，然而直到2006年，我國仍有很多城市根本沒有建立廉租住房制度。截止2009年，我國累計廉租住房受益家庭僅達565萬戶左右，占全國城鎮戶籍人口總戶數的2.8%左右;經濟適用住房受益家庭僅達586萬戶左右，占全國城鎮戶籍人口總戶數的2.9%左右;公共租賃住房等其他保障性住房制度還尚處探索階段。

（責任編輯：0352房網）