辦公樓租金水漲船高 成為二線城市未來投資熱點
2011-06-30 來源：解放日報 編輯：狄海霞
據有關統計顯示，外資購入并最終成功轉手的項目中，辦公樓占48%;其次是住宅及服務式公寓，占44%;零售商用物業部分僅占8%。工業地產方面，雖然有交易產生，但還沒有轉手退出的案例。葉建成表示，辦公樓之所以投資占比突出，主要因為其具有投資周期較短、回報率較高等特點。
DTZ戴德梁行投資部日前開展的一項外資機構大宗物業收購及轉手調研顯示，2005年至2010年間，在上海的25宗外資大額收購并成功轉手的交易中，從投資周期、毛回報率以及退出難度等因素考量，辦公樓項目均領先于其他物業類型。
調研顯示，一般辦公樓項目在被外資收購后，平均28個月左右即可轉手，并能獲得約50%的增值;住宅及服務式公寓的投資周期略長，大約34個月，收益率超過50%;零售商用物業則需要持有超過43個月，才能達到約40%的增值。
在經歷了去年一波投資高峰之后，今年國內大宗物業投資依舊延續活躍態勢，主要表現為需求持續旺盛，市場投資活動增長。 DTZ戴德梁行中國投資部聯席主管葉建成表示，隨著一線城市投資市場門檻的逐漸提高以及二線城市經濟結構的不斷提升，預計未來一到兩年，新的大宗物業投資熱點將會出現在二線城市的甲級辦公樓市場。受此因素推動，二線城市甲級辦公樓租金水平將出現至少15%的上漲空間。
近年來，許多二線城市伴隨著經濟總量的增長，正在經歷經濟結構的轉型，從制造業向服務業積極轉變，對優質辦公樓的需求大幅攀升。盡管各城市的經濟各有特點，但二線城市商業地產發展正在復制一條一線城市所走過的道路。目前二線城市甲級辦公樓市場多數尚未成形，屬于單一大業主持有經營的甲級辦公樓存量較低。以蘇州為例，雖然去年GDP總量超過9000億元，已接近部分一線城市的水平，但單一業主持有型甲級辦公樓的體量僅28萬平方米，比上海環球金融中心38萬平方米的單一辦公樓體量還低。
葉建成指出，目前二線城市甲級辦公樓存量少，且大部分為散售，租金較低。預計機構投資者介入后，整體租金水平將得到較大改善。如去年9月，平安保險在武漢購入瑞安房地產開發的一棟甲級辦公樓后，該區域租金從過去的月租金每平方米70元上漲至目前的110元左右，升幅達57%。
截至去年第四季度，一線城市中，深圳甲級辦公樓存量為171萬平方米，上海為431萬平方米，北京為660萬平方米。成為辦公樓投資歷史新高。
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