商業地產項目發展牽民間資本進入自由戀愛時代
2011-07-15 來源：新京報 編輯：狄海霞
近年來，政府接連不斷的宏觀調控政策越來越扼緊了房地產企業的融資脈搏。商業地產，特別是大規模的城市綜合體商業開發項目在資金鏈這一最主要的環節上日益加大的風險已不容忽視。
少數背景雄厚實力超群的開發商尚可從銀行分得一杯羹，對于近年來開始涉足商業地產的中小型房地產企業而言，從銀行拿錢幾乎成為一項不可能完成的任務，巨大的資金壓力已成亟待解決的頭號難題。而與此同時，國內卻有超過十萬億的民間資本從住宅市場、股市逃離后無處安身，正在苦苦尋求新的投資方向。一邊是干柴一邊是烈火，原本可以是你情我愿水到渠成的自由戀愛，卻因為缺乏合理的融資渠道將其點燃，還遠未形成燎原之勢。
商業地產一般都是需要大量資金投入，周期長，風險高，收益也高的項目，資金如何保證是業內一直在探討的問題。萬達作為中國商業地產的領跑者，多年來對于商業地產的融資模式進行了不斷嘗試，早在2006年就曾通過澳洲知名銀行麥格理銀行成功地以商業地產抵押擔保證券(CMBS)的方式融資近十億元人民幣，開創了國內CMBS成功籌資的先例。
原本一直專注于住宅地產的萬科，已經開始進軍商業地產，而且來勢兇猛，在商業地產領域的布局既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內陸區域中心城市，并宣布要將持有型商業地產比例提高到20%;保利計劃將商業地產的投資比例逐步增大到總投資的30%;招商地產希望未來商業地產的占比能達到10%-15%;龍湖地產計劃未來5年再新建12個商場，出租物業面積達到200萬平方米;中糧地產更是計劃投資700億復制“大悅城”，占到總資產的30%;富力地產、龍湖地產、恒大地產、金地集團等也紛紛搶灘商業地產，規模堪稱史無前例。
產權交易就是參與房地產企業產權股權交易，如各地的房地產產權交易所操作的企業產權交易、非上市股份有限公司股份轉讓等，民間資本可以組建投資機構，注冊會員，從事代理、推薦，或者自營進行購買后再包裝、重組，然后再處置等。
房地產信托基金收益率高，風險小，且資金周轉快，但從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。
而私募股權基金就是把民間的錢以基金的形式聚集起來，通過股權投資的形式，把錢投向優質項目，從而使民間資本參與創業投資、公司并購等，讓民間資本以規范的形式實現增值，但私募股權投資的周期較長，退出方式也比較復雜。
雖然民間資本和商業地產的結合目前來看的確面臨著許多不確定因素，但山西高和投資已經為我們樹立了一個良好的榜樣，作為中國首支人民幣商業地產私募股權基金，在成立后一年多的時間內已經成功投資了北京核心區域4個商業地產項目。
在華本機構、山西日報報業集團共同主辦的“2011年第二屆山西投資峰會”上，高和投資的蘇鑫談到：結合高和在山西、溫州、陜北、鄂爾多斯等地的調研情況，雖然目前房地產調控讓很多原本打算投在房地產的民間資金無處可去，但從實際投資情況來看，民間投資還是偏好房地產，并且商業地產和三線城市住宅成為新熱點。而蘇總的高和投資恰恰就是看準了這樣的商機。在會后的交流中，華本機構高級咨詢師鄭麗平女士也對高和投資的運作模式和發展前景十分看好，認為高和投資尋找到了中國商業地產融資的新動力所在。
透過高和投資的成功經驗，我們可以看到民間資本進軍商業地產的無限商機和巨大潛力。當然，對于民間資本與商業地產的結合也不能盲目樂觀，由于商業地產具有周期長、資金大、回報慢的特點，雖有高利潤卻也免不了高風險，民間資本若輕易涉足商業地產項目開發，資金很容易被套死。鮮花與荊棘并布，機遇與風險共存，對于可能即將到來的民間資本與商業地產的由戀愛時代會如何發展，讓我們拭目以待。
上帝為我們關上一扇門的同時，又會給我們打開一扇窗。
這句話可以說是當前中國房地產行業的真實寫照，在住宅地產形勢日漸慘淡的今天，受政策影響較小的商業地產卻比當下的天氣更加火熱。
從各大上市房企2010年度財報我們可以發現，2011年多數房企均加大了商業地產的投資，并制定了未來一定時期內的商業地產投資計劃。
雖然目前處在遠離政策干擾的寬松發展環境中，但民間資本與商業地產想要真正進入甜蜜的自由戀愛時代，還需要一個紅娘在中間牽線搭橋。商業地產無疑是一輛開往春天的地鐵，但民間資本要如何搭乘，選擇何時上車何時下車都將在很大程度上決定這段旅程是否能暢行無阻。
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