即將平穩回落的房價不會導致樓市陷入崩盤危機
2011-07-18 來源：0352房網 編輯：宋羽欣
調控的路很長，我們才開始走。近年來物價快速上漲，使得人們為儲蓄與收入貶值而焦慮。而在中國，房產投資是重要的保值增值的方法。
中國住房投資性特征極為明顯，限購政策的出臺最主要原因應是出于對投資性購房抑制的考量。去年有媒體報道，全國不少城市都大量存在空置住房的問題。一時間引發社會廣泛關注，有媒體還跟進調查。雖然無法確認這些空房的性質，但很多民眾相信，在大城市中相當數量的無人居住房屋應屬于投資性空置。如果再加上已經出租的投資性房產，房地產市場中的投資性購房占比應該不小。
人們之所以如此熱衷于房產投資，是因為加之在傳統文化中，看得見摸得著的住房會給人以安全感，因而通脹越明顯，公眾囤積房屋的熱情越高。即便是在政府調控樓市的大背景下，不少人仍認定房價未來還有繼續上漲的空間。可以說，房地產泡沫的形成，其背后的重要推手之一源自通脹預期的攀升。
經濟學家給出的預測是房地產不會崩盤：87%的經濟學家認為會有少數企業倒閉，但整體市場不會出現危機。
從投資來看，58%的經濟學家認為保持平穩，29%認為會出現緩慢下滑。對于影響投資增速的主要因素，30%的經濟學家認為保障房投資(正影響)，28%選擇房地產調控(負影響)。
匯豐銀行大中華區首席經濟學家屈宏斌還指出，房地產尚未看到崩盤現象，未來房價小幅回落，調控政策也將維持現在水平。同時，地方政府的相關投資也會帶動三季度的整體投資水平。
對地產商來說，在貨幣政策趨緊的大環境下，銀行面對開發商本來就有較大的議息空間，加息將使利率水平整體上浮，開發商的資金成本進一步上揚。
對于購房者而言，個人購房貸款原來被銀行視為最優良的信貸業務，現在別說給予優惠利率，在利率市場化和銀根收緊的情況下，個人購房者和開發商一樣享受利率上浮的“待遇”。經濟學家哈繼銘曾估算，北京、上海、杭州等高房價城市的購房者月供收入比(房貸月還款與月收入之比)非常高。可以想象，當購房者將絕大部分收入用于還房貸時，即使是小幅加息，對這部分人群而言也可能是壓垮駱駝的最后一根稻草。
李迅雷雖然認為，三季度加息兩次，存款準備金率上調兩次，但三季度貨幣政策回歸中性。持此相同觀點的是銀河證券首席經濟學家潘向東和興業銀行首席經濟學家魯政委。魯政委認為三季度加息兩次，上調存款準備金率一次。由此可見，無論未來貨幣政策維持偏緊還是回歸中性，三季度仍然會加息和上調準備金。
理論上說，一旦通脹倒逼利率提高到一定水平，就會刺破資產泡沫，促使房價回歸到其合理水平。然而，糾結之處在于：治理通脹運用價格工具提高利率會加大與美元的息差，加之人民幣升值預期，在二者疊加作用下熱錢流入或加速，外匯占款增加，由此形成一個怪圈——一方面因外匯占款的增加央行不得不投放相應的基礎貨幣，另一方面為了收緊流動性又得通過提高存款準備金率和公開市場操作來回收對沖。
客觀地說，通過市場化調節(提高利率)確有兩難之處，因而目前政策干預至少可以算作是較優選擇。我們確信，當調控政策得到認真地貫徹執行，房價必會平穩回落。
客觀地說，本輪房地產調控在限購、限價、限貸等多項政策施壓下，很有可能達成令房價穩中有降的調控目標。此次加息雖非僅針對房地產行業，但事實上確能起到強化樓市調控效果的作用。
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