土地出讓7年還在建設中隱性閑置土地浮出水面

2011-07-28 來源：0352房網編輯：喬銘

　　拆遷難和居民反對等引發的規劃調整是開發商經常提及的兩個土地不動遷的主要理由。由于過去許多地不是凈地出讓，開發商和拆遷戶始終達不成一致意見，致使土地不能動工。而項目周邊居民強烈反對規劃方案，因此需要調整規劃，規劃的調整自然要耗費時間，延期開發也就理所當然。

　　而近來，開發商卻有意無意的在囤地，北京市中央商務區(CBD)附近，雙井橋西南角，有一塊足球場大小雜草叢生的空地。公開資料顯示，這是華潤京通在2005年5月以公開掛牌方式取得的“優士閣二期項目建設用地”，約定開工時間為2005年12月，約定竣工時間為2007年6月。從2005年出讓給開發商，6年過去了，周邊地價已經升了數倍，而這塊“黃金寶地”仍基本保持原貌。

　　按照規定，土地出讓后兩年不開發就可以收回，不少公眾和媒體都質疑，這塊地已出讓6年，還未動工，為何不收回?

　　近日，北京市國土資源局對該項目用地調查后，對記者回復表示，這一項目用地的確存在土地閑置問題，但同時解釋，造成閑置的原因復雜，主要是華潤京通公司取得土地后，在辦理用地規劃設計方案審批手續過程中，因項目周邊居民的強烈反對，經北京市規劃委員會多方協調，直至2008年12月，對規劃設計方案進行了調整，將該項目總建筑面積由32000平方米調整為8000平方米，建筑使用性質仍為公建，核減部分面積置換到鳳凰苑(東區)公建項目中。2008年12月，北京市國土局依據規劃設計方案調整復函，為華潤京通公司辦理了出讓合同變更手續。

　　這并不是華潤第一次卷入“囤地”的疑團當中，近兩年，僅在北京市，其就因為土地閑置問題，被國土資源部、北京市國土資源局數次“點名曝光”。

　　“優士閣項目閑置6年”案例，折射出我國大量閑置土地所存在的種種問題。

　　據國土資源部最新統計，截至2010年底，全國共查出閑置房地產用地2648宗，面積11944公頃。如果把這些土地換算成實際商品房供應，以平均容積率2、每套住房90平方米計算，將會增加270多萬套住宅。按人均30平方米計算，將會解決800多萬人的住房問題。

　　開發企業拿地時瘋狂舉牌、狂熱追求的地塊，為何到手后又把其“打入冷宮”遲遲不開發?

　　另一方面，隨著時間的推移，政府往往會在地塊周邊修建道路、醫院、廣場等配套設施，地價自然就升值了，這樣所獲得的利潤比拿到地后立刻開發要多得多。而這些“閑著”的土地，也可以抵押在資本市場上融資。在地價不斷攀升的大背景下，閑著就能創造財富成為事實。因此，不少開發商甚至會“樂于”讓土地閑置。

　　此外，還有許多土地閑置有政府因素。國土資源部的統計顯示，六成閑置地是由于征地矛盾等“政府原因”造成。

　　“政府原因造成的延期開發，情況就復雜得多。《閑置土地處置辦法》中規定了土地閑置時間超過兩年可無償收回的例外情況，但對‘不可抗力’、‘政府、政府有關部門的行為’和‘動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延’這3類例外情況均無進一步的具體規定。”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云說，按現有政策規定，政府原因造成土地閑置原則上不予追究責任。“這相當于一個擋箭牌，不排除一些企業為了躲避處罰，也編造理由擠進了‘政府原因’中。”

　　“不少地方政府的經濟利益和政績與開發商聯結在一起，在紛繁蕪雜的利益和動機面前，政府對閑置土地‘收回’和‘重罰’制裁手段很少實施。監管偏軟成了土地閑置的重要助力。”鄒曉云說，如果確實不具備開發條件，企業可把地交給政府，政府也可以收回。

　　“如果地方政府一再因為客觀理由放寬對開發企業閑置土地的處罰，那就不排除會有開發企業制造客觀原因，實現閑置等待土地增值的情況出現。因此，只要土地超期不能開工的，就應該退地。”他說。

　　“住宅用地的大量閑置，直接導致原本稀缺的宅地市場更為緊缺，是資源的極大浪費。而且對那些遵紀守法的企業來講也是不公平的。”中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明教授說，大量閑置土地未被開發，還造成政府無法準確預測經濟社會對土地資源真實需求，土地市場出現虛假繁榮，土地資產功能被放大，房地產投機難于遏制，居民住房保障得不到落實。

　　在北京市順義區天竺，就有這樣一個16.25公頃地塊。“前幾年，這塊地建了一部分別墅，后來大片地就荒了，至少閑著好幾年了，最近才有動工。”附近的一位居民告訴記者。

　　經過十多年的發展，這個區域逐漸形成了一個高檔涉外居住圈。記者走進該小區，售樓員介紹說這片16萬多平方米的別墅區，一期開發的別墅即將賣完，二手房已達到4萬元/平方米。

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