“十一”長假房市銷售仍難改金九銀十低迷大勢
2011-09-26 來源：0352房網 編輯：宋羽欣
近年來，房地產市場高熱下，投資投機性購房一度盛行，投資投機者手中握有大量房源，可隨時拋向市場套利。
如今，由于市場形勢異變，房價預期向下，意味著投資投機者如果繼續持有手持房屋不能賣掉就可能面臨資產總價縮水或財產貶值的風險，因此投資投機者可能陸續向市場拋售手中握有的房源。這也就是說，將來這些房源可能成規模性地陸續拋向市場。毫無疑問，這種可售房源將相當可觀。
這些可觀的可售房源，如果陸續拋向市場，自然會大會增加市場供應總量，而需求總量如果不能及時增加，相反可能萎縮，哪怕不變，其結果就會進一步改變供求形勢，加大市場供大于求的壓力。
同樣無疑的是，將來陸續拋向市場的可售二手房房源，也會與可售新房存貨乃至未來新房增量分搶市場。如果部分入市二手房房源不能及時賣出，將會進一步增加未來可售或待售商品房總量，進一步延長整體去存貨的時間。
盡管此前一直有人不相信，也不愿意，但事實已是如此：“限貸”、“限購”等調控政策，已經逼走了大量的投資投機性需求，自住性需求者往往繼續觀望乃至棄購，有效需求不足，市勢持續低迷，成交量持續大幅下跌，在一些地區階段性、結構性供大于求已成不爭事實，有些地區的房價也真實性下降，房地產市場已步入了向下回調的調整周期。
無法否認，房地產市場普遍出現的這種持續低迷，各地成交量大幅度下降，意味著房子難賣。房子難賣，就意味著供方產品滯銷，將形成越來越多的積壓，也就是行業常說的待銷庫存。這是個很簡單的邏輯。
事實上，在經過持續多日的成交大幅下降之后，幾乎全國性市場的新房存貨大幅攀升。在輿論普遍關注、信息傳達比較快而且傳播渠道廣的一線城市，各方面關于存貨急升的數據屢屢被暴出，截至目前的去庫存時間一般需要一年以上，甚至到兩年左右。
不得不說的是，上述說法或許還顯保守。這是因為，市場信息相當不透明，統計數據也往往難以真實反映出市場的即時實際情況，一些持有待銷存貨者往往由于各種原因而不愿意承認或完全公開所有的存貨量，因此，市場的實際存貨可能比已經暴出的數據還要高出不少。
而且，一些人在計算去存貨時間時，往往以歷史同期的銷售量或去庫存速度來做參數，而在目前市勢下，目前的市場銷售量、去庫存速度等不可能達到歷史同期水平，因此，這種參數并沒有現實意義，實際上不能成其為計算現在到將來的去庫存時間的參照依據。
這就是說，依此推算，按照目前的市況以及市場持續低迷、成交持續大幅下降的市勢來看，即便截至目前的存貨，即便不再增加新的存貨，去庫存的時間也可能不止1-2年，而會要到2年以上，或要2-3年左右，甚至更長的時間。
無疑，這些不斷增加的可觀的可售新房，也會與既有存貨分搶市場。如果未來即將推出的新房增量不能及時賣出，其形成的積壓，將會進一步增加未來存貨總量，延長整體去存貨的時間。
因此，照此推算來看，預計到年底，存貨存量的消化時間，即去庫存的時間，一般需要3年左右。而后，隨著時間推移，繼續不斷有新盤上市或新的房源推出，如果市勢持續低迷，成交冷清，滯銷的房屋形成新的積壓，新的房源增量就會部分轉化成存貨增量，增加到時的庫存存量總量，延長整體去庫存時間。
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