北京樓盤超樓面價17倍暴力銷售已成行業潛規則
2011-10-15 來源：參考消息 編輯：喬銘
記者注意到，北京新近入市的樓盤中，億城燕西華府已以43334元/平方米的擬售均價躋身京城高端住宅之列。而就在三年前，上述燕西華府項目所在地塊，樓面價為2238元/平方米，不足目前售價的十九分之一。
北京樓市成交慘淡，“金九銀十”成色不足。近期，隨著“降價博量”呼聲的日益響亮，通州等區縣房價也頻頻跳水。然而，高端樓盤卻在冷市中表現搶眼，并有少數項目逆市高開。到底中間隱藏多少利潤，開發商是否涉嫌牟取暴利，類似情況是個案還是通病?記者對此展開了追蹤調查。
項目接手兩年多 售價高出樓面價17倍
據北京市房地產交易管理網顯示，燕西華府項目位于豐臺區王佐鎮，開發商系北京西海龍湖置業有限公司。2011年10月1日，項目首次開盤并推出105套別墅，擬售均價在39087-46753元/平方米之間。
“在售別墅產品主要為獨棟和聯排，聯排總價上千萬元。”一位燕西華府銷售人員表示，項目目前并未對外銷售，主要是針對華府系列老業主的內部認購。“絕對是暴利。”北京聯達地產機構董事長楊少鋒表示，雖然高端項目在建安成本方面可能偏高，但成本價與售價相差如此懸殊，無疑蘊含巨大利潤。那究竟這動輒千萬元的高端別墅，隱藏著多少利潤呢?
記者從北京市土地整理儲備中心了解到，2008年1月，燕西華府項目所在地塊由北京新鴻基盛城置業集團有限公司與北京崇文·新世界房地產發展有限公司聯合體以8.52億元競得。該宗地坐落于豐臺區王佐鎮，瀕臨青龍湖，建筑面積380710平方米，樓面價2238元/平方米。西海龍湖置業為新鴻基盛城置業為從事青龍湖項目開發成立的子公司。
而出于對環境、位置、價格等因素的看好，隨后億城股份將青龍湖項目攬入懷中。據其公告顯示，2009年9月11日，億城股份以8.82億元的代價，通過收購新鴻基盛城置業擁有的西海龍湖置業100%股權及債權獲取青龍湖項目。同時公告還指出，近期項目周邊成交地塊樓面地價已超過6000元/平方米，收購價格合理。
兩年之后，平地而起的燕西華府，以43334元/平方米的均價強勢殺入市場。但記者留意到，截至10月11日，項目仍未有成交。在可與成熟別墅板塊比肩的高房價背后，卻該項目隱藏著巨大的利潤空間。
記者算了一筆帳。億城股份這次以8.82億元獲得的建面為37.79萬平方米的青龍湖項目，折合樓面價僅為2334元/平方米左右，如今43334元/平方米的平均擬售價，卻高出前者17倍有余。另外，單憑其一期推出的105套別墅產品，以每套300平方米算，在目前售價下全部售罄，即可達13.65億元的銷量。
地產暴利非偶然 業內呼吁降下來
此前據新華社報道，釣魚臺7號院、霞公府、長安8號……京城三大在售頂級高端住宅項目均以不同手段攫取暴利。但到目前，上述項目市場表現差強人意。截至10月11日，北京市房地產交易管理網顯示，遭遇“天價房”事件的釣魚臺七號院，2011年5月推出的23套房源僅售出2套，霞公府項目銷售率也不足3成。
大幅曝光，成交冷清，卻并沒能止住其他房企追求暴利的腳步。記者調查發現，位于大興區的華潤公元九里項目，其所屬地塊在2007年底就由華潤置地以樓面價6291元/平方米，總價14.3億元競得。然而歷經4年，該項目開盤才“姍姍來遲”，期間囤地一事還被市國土局曝光。目前來看，項目仍因囤地獲利明顯，成交均價為26109元/平方米，已是樓面價格的4倍有余。
類似案件并非孤例。在京北的昌平區，園墅項目已經經歷了漫長的開發歷程。公開信息顯示，2003年9月，北京澳柯瑪中嘉房地產開發有限公司以1.72億元摘得昌平區回龍觀鎮住宅項目，建筑面積122011平方米，折合樓面價僅1409元/平方米。然而經歷幾次開盤之后，目前在售房源單價均價已經攀升至每平方米3萬-4萬之間。
一位證券行業地產研究員表示，誠然，在開發商定價過程中有不可規避的成本考慮，但售價與成本差價太大，卻有牟取暴利的嫌疑。近年，地價飆升得太快，不少開發商囤地實際是為了坐享土地升值，攫取利潤。另外分期開發變相捂盤、盡量延長開發進度，也能起到同樣效果。
記者也就億城燕西華府項目情況聯系億城公司相關負責人，但均表示不便回應。而偉業我愛我家副總裁胡景暉則認為，在銷售遇冷、庫存攀高，資金鏈緊張的情況下，中小房企應將項目清盤、轉讓，大型房企也要降價出貨。追求暴利、定價太高的樓盤，也只有把價格、利潤降下來，才能最終得到市場的認可。
在延續地產暴利法則的路上，億城燕西華府不曾孤獨。除了逐利因素，楊少鋒還對記者表示，市場好時，房企定價會考慮最高能賣多少，市場冷清時，開發商才會參考成本做定價，且不同項目園林、實材等成本可存很大差別。因為定價由開發商決定，房地產暴利并不新鮮。
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