太原樓市“調(diào)控風(fēng)暴”實(shí)現(xiàn)房地價(jià)格超預(yù)期雙升

　　目前，太原市商品房成交均價(jià)每平方米不到7000元。出現(xiàn)成交意愿清淡、價(jià)格滯漲的局面，表明市場(chǎng)對(duì)目前的價(jià)格并非高度認(rèn)可，國(guó)家以及省、市對(duì)樓市的調(diào)控措施已經(jīng)見(jiàn)到了實(shí)效，尤其是4萬(wàn)套保障房建設(shè)，加大了市場(chǎng)供應(yīng)量，改變了供求關(guān)系，已經(jīng)讓太原樓市從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。

　　11月9日，兩塊國(guó)有建設(shè)用地1小時(shí)內(nèi)兩創(chuàng)新高，將畝均土地價(jià)格從四五百萬(wàn)元抬高到了上千萬(wàn)元，顯示了房地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)太原樓市的樂(lè)觀預(yù)期，這不免使人們對(duì)太原未來(lái)的樓市調(diào)控產(chǎn)生了迷惑。

　　在全國(guó)重要大中城市土地成交低迷、樓市觀望情緒濃重、大批開(kāi)發(fā)商降價(jià)求售的背景下，我市土地市場(chǎng)卻走出了與樓市低迷相背離的走勢(shì)。準(zhǔn)備馬上購(gòu)房的人等待價(jià)格下跌，等待更好的入市機(jī)會(huì)。認(rèn)為房地產(chǎn)投資黃金時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去的投資者，更不愿意踏入樓市這個(gè)國(guó)家調(diào)控力度最大的行業(yè)。

　　前所未有的調(diào)控舉措

　　兩塊國(guó)有建設(shè)用地拍賣經(jīng)歷了將近1年，政府及有關(guān)部門的慎重可見(jiàn)一斑。2011年年初，拍賣公告就在各大媒體發(fā)布，引起了各大開(kāi)發(fā)商的高度重視。3月初，就在國(guó)家調(diào)控力度不斷加碼的時(shí)候，這兩塊建設(shè)用地競(jìng)買意愿創(chuàng)下了我市土地價(jià)格的新高，分別達(dá)到了每畝560萬(wàn)元和480萬(wàn)元，引起了市政府的高度關(guān)注。

　　為了落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控措施，避免出現(xiàn)新地王，出現(xiàn)地價(jià)抬高房?jī)r(jià)現(xiàn)象的發(fā)生，在這兩塊國(guó)有建設(shè)用地拍賣的過(guò)程中，市政府及國(guó)土、房管等部門可謂用心良苦，出臺(tái)了前所未有的調(diào)控措施。

　　國(guó)土資源部《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》和《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)地價(jià)監(jiān)管、確保不出現(xiàn)住房高價(jià)地的緊急通知》明確要求，“對(duì)可能在公開(kāi)出讓中成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高、成交樓面地價(jià)超過(guò)周邊地價(jià)的，一律暫停出讓。

　　對(duì)于已公告的要立即撤銷公告，重新調(diào)整出讓方案，研究確定合理競(jìng)地價(jià)上限，采用競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到合理地價(jià)上限后改競(jìng)配建公共租賃房面積或‘限房?jī)r(jià)、限套型，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建’等方式確定受讓人”。這相當(dāng)于新股上市實(shí)施的暫停交易，目的就是提醒開(kāi)發(fā)商注意投資風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎入市。

　　3月3日，市國(guó)土資源局向市政府報(bào)送緊急請(qǐng)示，建議中止兩宗土地的掛牌出讓活動(dòng)。3月4日市政府發(fā)布了中止公告。隨后，市國(guó)土資源局研究提出了 “限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”兩種措施意見(jiàn)，最終市政府確定以“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的方式進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。

　　即使是在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，拍賣師也在不斷提醒風(fēng)險(xiǎn)控制。為了避免出現(xiàn)價(jià)格暴漲，兩塊用地每次加價(jià)只有100萬(wàn)元和200萬(wàn)元，但仍然無(wú)法控制競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的火爆場(chǎng)面。資金博弈成了數(shù)字游戲，兩塊土地價(jià)格不斷飆升，分別從1.53億元和5.45億元攀升至3.3億元和8.74億元，溢價(jià)最高超過(guò)了百分之百。

　　競(jìng)價(jià)過(guò)程中，拍賣師不得已多次提醒投資者“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，舉牌需謹(jǐn)慎”，“要正確認(rèn)識(shí)國(guó)家樓市調(diào)控的決心，合理降低樓市價(jià)格預(yù)期”，但新地王還是在樓市的一片慘淡中誕生了。

　　前所未有的“瘋狂”

　　按照“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的拍賣規(guī)則，兩塊國(guó)有建設(shè)用地在兩三年后建成銷售時(shí)，銷售價(jià)格不得高于同時(shí)段、同地段、同品質(zhì)樓盤的均價(jià)。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期低迷，就會(huì)出現(xiàn)成交意愿不強(qiáng)、成交價(jià)格較低的狀況;只有在開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)預(yù)期火爆的情況下，才會(huì)出現(xiàn)成交火爆、價(jià)格暴增的局面。

　　按照兩塊建設(shè)用地的成交價(jià)格計(jì)算，樓盤土地成本、建筑安裝成本、綠化配套成本等加在一起，已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)了目前全市樓盤的成交均價(jià)。兩塊地樓面地價(jià)(每平方米商品房的土地成本)分別達(dá)到了3000元和3500元，加上建筑安裝成本、綠化配套成本3000多元，再加上1個(gè)建設(shè)周期3年的資金成本、各種稅費(fèi)，未來(lái)的銷售價(jià)格必然會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)目前全市的成交均價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)該地段目前樓房的銷售價(jià)格。

　　土地市場(chǎng)的供求關(guān)系是由開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)需求決定的，而開(kāi)發(fā)需求是由樓市的剛性需求決定的。樓市低迷、土地市場(chǎng)火爆，表明樓市剛性需求與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求之間已經(jīng)產(chǎn)生了巨大反差，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市需求、價(jià)格等方面產(chǎn)生了巨大分歧：消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格下跌，而開(kāi)發(fā)商預(yù)期不會(huì)下跌。究竟哪一方更加理性，賭對(duì)了市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)，還要由市場(chǎng)本身說(shuō)了算。

　　敢于在“限房?jī)r(jià)”的規(guī)則情況下“瘋狂”拿地，顯示一些開(kāi)發(fā)商不僅不擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)下跌，反而認(rèn)為樓市還會(huì)繼續(xù)漲下去，只不過(guò)漲速發(fā)生了變化而已。

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