資金將成為1000萬套保障房難以完工的實質門檻
2011-12-02 來源：中國經營報 編輯：狄海霞
2011年不僅是調控高位運行的一年，也是保障房建設最為猛烈的一年。政府強調全國1000萬套任務在2012年的完工率。由于保障房中的公租房比重逐步提升，政府怎樣利用社會資源進行保障房建設以及其對分配方式的影響，將對樓市產生潛移默化的影響。
至2010年年底中央政府確定2011年保障性住房3500萬套建設計劃時，公租房已經成為必須建設的品類，在絕大部分地方政府上報實施的建設計劃中，公租房多占有50%以上的比例。而國務院也通過下發《公共租賃住房管理辦法》明確，公租房以租賃方式對應保人群進行住房保障。
2012年可能下調另外1000萬套保障房的建設任務，但記者了解到，專門針對城鎮中“夾心層”住房需求而設計的公租房，于2009年肇始于福建廈門。當年，住建部部長姜偉新在對廈門住房保障進行調研時，對于公租房這一住房保障的新品類給予了高度認可，并要求在全國范圍內逐步推廣。
然而，租賃的方式對地方政府提出了很高的資金投入要求。“以前地方政府主要是負擔廉租住房的資金投入，廉租房的保障覆蓋只是集中于城鎮低保家庭，這部分總量實際不大，加上中央財政的轉移支付，地方財政基本能夠負擔。但是公租房的量很大，中央財政沒有直接的轉移支付，地方財政的壓力很大，所以就有地方政府通過向特定人出售公租房，來解決資金的問題。”中國房地產學會會長陳國強告訴記者。
記者了解到，對于出售公租房的做法，住建部也將予以分類區別。例如，北京市所謂的公租房使用一定年限后，進行出售的做法，實際上是通過政府先行回購公租房，然后將公租房轉為限價商品房，按照當時的市場價格進行相應折算，而后出售給符合限價商品房供應條件的人群。
“這種方式實際上是將公租房轉為限價商品房之后才銷售，之間存在一個回購的環節，賣的是限價商品房。”住建部一位專家向記者表示，“東部大型城市的財力比較充裕，房地產市場也比較發達，通過配建回購的模式，可以解決資金時間差的問題。但中小城市財力有限，直接出售的問題是存在的，糾正，就是糾正這部分內容。”
記者了解到，銀監會目前已經擬定了《關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》(以下簡稱《通知》)，該《通知》對于政府投資建設的公共租賃住房項目，凡是實行公司化管理、商業化運作、項目資本金足額到位、項目自身現金流能夠滿足貸款本息償還要求的，各銀行金融機構應按照信貸風險管理的有關要求，直接發放貸款給予支持。
直接出售公租房的根源，實際在于地方財政面對大量公租房建設、開發的力不從心。而目前，住建部已經協調人民銀行、國家發展改革委對公租房的建設、運營、管理予以金融支持。“下一步，銀行方面應該會嘗試以銀團貸款的方式，合規、合理地引導信貸資金進入保障房，尤其是公租房的開發建設領域。”接近住建部的上述權威人士稱。
同時，中國房地產協會一位負責人告訴記者，目前中房協已經開始籌劃對地方政府就保障房，特別是產權持有類型的保障房品類進行金融創新的知識培訓，其中就包括以房地產信托投資基金的方式，建立持有型產權保障房的融資渠道，“這樣，地方政府的投入，就僅僅是收益部分由財政提供的貼息，整個投入規模要小很多。”中房協這位負責人告訴記者。
此外，也有專家提出，由于按照國務院先行的住房保障管理體制，對于產權持有類型的廉租房、公租房系進行歸并管理，因此，可以將正在修訂的《住房公積金管理條例》中，公積金增值收益部分，用于廉租房短期貸款的政策許可范圍，拓展到公租房領域，從而增加資金的來源渠道。
但是，對這一途徑，住建部官員表示面臨較大的問題，“這涉及到法律規章修訂的問題，畢竟公積金是公眾共同繳存的一個基金，如何使用，是比較敏感的問題，而且，公租房的建設總量要比廉租房大很多，這意味著，這是更大的一筆資金使用，這就是很敏感的問題，從現在看可能性不大。”他說。
從中長期來看，調控有可能轉向住宅供應制度建設，一方面是限購令向合理制定房產稅轉變，地方政府通過房產稅來替代原先土地財政的部分收益;另一方面是保障房的建設和分配進一步完善，追求開工率導致“挖坑待建”可能向追求完工率轉變。
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