成都華陽“無條件退房”難擋背后重重玄妙機關
2011-12-16 來源：每日經濟新聞 編輯：狄海霞
“買房零風險，退房無條件”，這是位于成都華陽的益州大道碩大的廣告牌上寫的某樓盤宣傳標語。然而事實并沒有想象中那么美，看似毫無風險的退房計劃，背后卻暗藏玄機。
亂花漸欲迷人眼。限購、限貸，在一系列樓市調控政策的合圍下，購房者持幣觀望的情緒愈發濃烈。而資金鏈緊繃的各大房地產開發商又急于在年底清理庫存，回籠資金�！」_報道顯示，上海綠地集團打出了3年后可對項目溢價16%進行回購，深圳寶安、廣東東莞等地部分樓盤也有相仿的“保價”計劃。
記者獲悉，“無條件退房”的銷售模式在成都并非孤例。位于成龍路東山國際大道的東山國際新城將在本月中下旬開盤，該樓盤的一位置業顧問表示，“我們現在可能有這樣的‘保價’活動。兩年之后交房，如果那時房價低于當時買房的價格 (指非優惠后的價格)，公司按照120%購房價格回購。”
聽上去很美
12月12日，記者以顧客身份電話咨詢位于華陽戛納灣的售樓處，“退還的錢直接給客戶，客戶再拿錢去還銀行按揭貸款。”戛納灣的開發商四川凱越置業有限公司 的一位置業顧問表示，如果到時購房者選擇退房，凱越置業則會全額退款并返還兩年的銀行活期存款利息。
記者在華陽戛納灣售樓處看到，“置業保障計劃”宣傳標識擺在售樓處的顯要位置。“由于您覺得房價高了，或者房子質量有問題，甚至您心情不好，都可以退房。”接待記者的置業顧問表示，戛納灣所售的期房是2013年交房，交房之后的一周內可以無任何理由退房。契稅則是過戶之后繳納的。
此外，位于溫江金馬國際體育城的悅水藍山還推出 “保障計劃風險轉移計劃”，承諾半年內無條件退首付款。悅水藍山的置業顧問透露，“現在簽意向的協議，支付首付款，簽訂意向協議后有半年的猶豫期，180天之后的一周之內再正式簽合同辦按揭。”
為詳細了解戛納灣的 “置業保障計劃”的細節，記者致電戛納專線進行咨詢，戛納灣的工作人員稱，營銷總監的電話無法轉接，不便接受采訪。悅水藍山的置業顧問在電話中對記者表示，“此次有考慮期的房子都是2012年12月31日交房，如果明年6月份客戶退房我們會返還本金，至于利息(返還)我不清楚。”
暗藏玄機
“‘無條件退房’這種購房模式蘊含著一些風險。” 西南財經大學財稅學院副教授周雪飛博士向 記者表示，顯而易見的是房貸利率與活期利率之間的利差非常大。此外，消費者也有可能面臨開發商違約的風險。
一位熟悉房地產行業的人士給記者簡單算了一筆賬。如果按照個人商業貸款的利率算，100平方米的住房，假設每平方米10000元的售價，總額為100萬，首次付款四成，按揭貸款額為60萬元，按照估算的6.9%的按揭貸款利率，兩年的銀行利息為8.28萬元。而房價100萬元兩年的活期利息為1萬，如果到時退房，利息損失達7.28萬元。
此外，另一項重要的成本為契稅，按照購房契稅，交房過戶之后付契稅。如果購房者是在交房過戶之后才申請退房退款的話，可能會有契稅損失。
“開發商退款的營銷策略主要是為了安撫購房者，由于目前購房者的觀望情緒很重，所以這是為打消消費者的顧慮而采取的營銷手段。”張鑫在接受記者采訪的時表示，“目前部分房地產開發商的資金鏈很緊張，所以都在加快推盤，同時開發商在賭，大勢在兩年后會轉暖。”
張鑫提醒購房者一定要在合同中約定退款細節，“對于回購或者退款的具體細節一定要在合同中作好詳細約定，比如契稅是在什么時候交，退房還款的利率怎么算，這些都需要謹慎處理，否則容易引發糾紛。”
地產營運集成商——領域機構市場部經理張鑫向稱，“無條件退房”或為營銷噱頭，是開發商回款的一種手段。他提醒消費者注意此種消費模式背后潛藏的風險。在這種背景下，各種各樣的銷售策略和宣傳口號應運而生。成都有開發商就推出了“無條件退房”的銷售策略，來吸引消費者的目光。
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