加大調控所帶來的社會成本將經濟置于危險局勢
2012-02-13 來源：0352房網 編輯：羅慧哲
2012年無疑是中國房地產調控關鍵的一年，市場已經無法“對峙”，企業早筋疲力盡。有機構公布的報告顯示，截至1月底，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市新建商品住宅庫存總量高達3006萬平方米，比2011年同期增長約42%。這基本反映了全國性的趨勢。
考慮到2009年房地產企業瘋狂拿地，2012年會在大量庫存的基礎上進一步增加可售面積。2011年中國新增46億平方米的新房建筑面積，是在融資困難與現金流緊張的背景下進行開發，所以，庫存日益上升的中國房地產業今年幾乎很難繼續支撐下去。
庫存的增加與調控有關，政策設置了限購門檻并制造了市場降價預期，從而對需求造成了沖擊。但這一系列政策前提是，中國房地產價格已經超過合理水平，投機性需求過高。因此，不管調控手段是否合理，防止價格失控并推進需求結構合理化無疑是一個正確的目標，這有助于鞏固金融安全。
通過海外借款、發行理財產品等融資手段，地產企業苦苦支撐而不愿降價促銷。正是這種堅持，導致了目前全國地產庫存總量越來越高的局面。這意味著地產行業把地產調控的危局又推給了政府，庫存將不再是企業風險，還對經濟運行產生威脅，各地政府不得不尋求政策突破來挽救本地經濟。
在當前市場形勢下，“變相救市”是非常錯誤的決定，它會延續目前市場對峙的趨勢，讓更多的企業心存僥幸，拒絕降價消化庫存，從而讓市場復雜化：企業可能會投入更多的資金成本維持現狀，從而惡化其負債規模;公眾對政策的信任將會遭到破壞，但由于缺乏寬松的貨幣政策，各種需求并不必然會涌現市場。這意味著，這將加大此次調控所帶來的社會成本，并將整體經濟置于更加危險的局勢之中。
事實上，如果政府不出手相救，市場會尋找到解決辦法，比如企業降價促銷來摸索市場可接受的價格水平，而有購房需求的居民則會慢慢認可不會出現價格大幅下降的可能，從而降低預期。一旦出手干預，則會打亂這個持續兩年才形成的市場供需“對接”，導致市場混亂。
長期以來，房地產行業在中國經濟增長中的作用被夸大了，與其說是國民經濟的支柱產業，不如說是地方政府的收入支柱產業更接近真相。目前庫存積壓的現象與2008年極為相似，同時伴隨地產投資開發大幅下降，但當年對全國固定資產投資增速并沒有形成難以想象的壓力。非常明顯的是，它對政府的收入產生了重要影響。
因此，所謂房價下跌影響中國經濟安全的說法只是開發商與地方政府兩個相關利益者的恐嚇，而不存在明顯的相關性。事實上，中國地產泡沫不是價格泡沫，而是數量泡沫，這主要體現在二三線城市“空置率”過高，這不僅體現在企業庫存，更表明住房投資比例過大。如果地產價格持續上漲，會吸引更多投資者涌入，推高房價與空置率，讓經濟陷入一個巨大的泡沫之中。
只有降低價格，滿足剛性需求，讓那些投資者(或投機者)不再涌入，才可以阻止這場泡沫持續下去。由于太多權貴或富人擁有過多的住房，目前放松調控可能導致那些精明的或更清楚未來趨勢的投資者拋售套現，從而讓購買力較弱的剛需客戶為高房價埋單。因此，目前放松調控簡直是一場災難。
房價下跌意味著地方政府無法繼續通過土地和稅收在居民那里吸取更多財富。眾所周知的是，地方政府在房地產價格成本中占據最大部分，他們將這部分收入繼續投資基礎建設，促進了通脹。如果房價下跌，意味著政府拿走居民的減少了，這會提高居民其他方面的支付能力，這也是中國擴大內需政策所樂見的結果。
中國政府也正在調整政策，引導那些幾乎都不會選擇回到農村的新生代農民工融入城市，阻礙他們“城市化”的門檻主要不是身份或基于戶籍的公共服務，而是房價，他們沒有能力在城市置產落戶。因此，房價不僅僅是“城市問題”，還是中國人口“城市化”的問題，考慮到這一群體的巨大規模，這事關社會未來的穩定與發展。
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